Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Документ'
Язык — продукт общественной деятельности, это отличительная деятельность общества. А зачем нужен язык? Для чего нужна человеку членораздельная речь? ...полностью>>
'Конкурс'
Республиканский историко-краеведческий конкурс «Морской венок славы: моряки на службе Отечеству», посвященный 200-летию Отечественной войны 1812 года...полностью>>
'Документ'
Высококачественное воспроизведение звука получило всеобщее призна­ние за естественность звучания и возможность получения точного представле­ния о муз...полностью>>
'Документ'
Областной фестиваль студенческого творчества «Студенческая Весна на Арт-факультете – 2009»(далее – Фестиваль) – программа, направленная на выявление,...полностью>>

Концепция проекта. 5 Краткая характеристика местоположения Объекта. 5 Окружение проекта. 6 Состав проекта и непосредственное окружение. 6 маркетинговые исследования. 9

Главная > Документ
Сохрани ссылку в одной из сетей:


Аналитический документ по разработке и уточнению концепции и параметров строительства многофункционального комплекса «Медиа Центр» по адресу: г. Москва, ул. Шоссейная, вл. 4А



Содержание

Содержание 1

1. Резюме. 2

2. Краткое описание проекта. 5

2.1. Концепция проекта. 5

2.2. Краткая характеристика местоположения Объекта. 5

2.3. Окружение проекта. 6

2.4. Состав проекта и непосредственное окружение. 6

3. маркетинговые исследования. 9

3.1. Рынок офисной недвижимости. 9

3.1.1. Предложение. 9

3.1.2. Прогноз предложения офисных площадей на момент выхода объекта на рынок 9

3.1.3 Ставки и условия аренды и продажи в Москве. 11

3.1.4. Прогноз ставок и условий аренды/ продажи в Москве на момент выхода объекта на рынок. 11

3.1.5. Спрос. 12

3.1.6 Рекомендуемые коммерческие условия по предложенной концепции (ставки аренды/ продажи на различных стадиях реализации площадей, типы договоров) 12

5.1.7. Выводы. 13

3.2. Рынок торговой недвижимости 14

3.2.1. Обеспеченность качественными торговыми площадями (GLA) на 1000 жителей города Москвы 14

3.2.2. Анализ спроса и предложения в торговых зонах объекта. 14

3.2.3. Рекомендуемые Коммерческие условия. 17

3.2.4. Выводы. 17

3.3. Укрупненный анализ рынка фитнес-клубов. 18

4. Анализ эффективности вложений. 20

4.1. Основные гипотезы и допущения. 20

4.2. Анализ эффективности проекта. 22

Корпус 5. 22

Корпус 6. 23

Корпус 7. 23

Корпус 8. 23

4.3. Анализ проектных рисков. 24

Приложение 28

1. Резюме.

Суть проекта:

Настоящее предложение посвящено анализу эффективности вложений инвестиций в строительство трех корпусов (№ 6, 7 и 8) и офисной части корпуса 5 многофункционального комплекса «Медиа Центр» (общая площадь 93 621 кв.м.) создаваемого на базе полиграфического комплекса «Пушкинская площадь». Адрес проекта: Москва, Юго-Восточный административный округ, ул. Шоссейная, д.4А.

Ключевая идея проекта «Медиа-Центр»:
1. Соединить издателей, производителей и распространителей печатной продукции; создать Центр форумов и конференций, позволяющий в т.ч. организовывать концертно-зрелищные мероприятия; создать телерадиокомплекс с инфраструктурой создания различных типов программ и возможностью прямого телерадиовещания, а также выставочный комплекс.
2. Создать современный бизнес-центр с торговым центром и спортивно-оздоровительным комплексом.

Вниманию Инвестора предлагаются четыре из пяти объектов (офисное, офисно-выставочное, офисно-медийное/офисная часть/ и одно торговое здание), запроектированных к строительству на территории многофункционального комплекса (корпуса 5, 6, 7, и 8), см. схему 1 — далее «Объекты»:

С

Ю

Схема 1.

Местоположение: Участок застройки под рассматриваемые Объекты прилегают к территории ведущего полиграфического комплекса «Пушкинская площадь». В непосредственной близости находится станция метро «Печатники». Окружение преимущественно промышленное. Непосредственный проезд на территорию пролегает через ул. Шоссейная. Ожидается, что окружающий район реконструируют, это касается вывода промышленной зоны, развития транспортной инфраструктуры и расширения жилых кварталов на месте выводимых промзон. Все работы по модернизации планируется завершить в 2013 году. В непосредственной близости от застраиваемого участка будет проходить Четвертое транспортное кольцо, дублер Волгоградского проспекта, также будет выполнена реконструкция Шоссейной улицы. Таким образом, будет достигнута хорошая транспортная обеспеченность при повышении имиджа района в целом.

Непосредственное окружение: В непосредственном окружении Объектов располагаются:

  • Существующее и два строящихся здания Полиграфического комплекса «Пушкинская Площадь, (складское — хранение печатной продукции, и административно-складское здание – центр распределения и экспедирования печатной продукции). Расположение — на северо-западе от территории Объектов;

  • На западе от Объектов — строящееся здание — также, как и рассматриваемые Объекты, входящее в состав многофункционального комплекса «Медиа-Центр». В корпусе 4 будет размещаться администрация ПКПП, Московского союза печати, Медиа Центра. В части корпуса 5, которая остается в распоряжении Проектоустроителя, будет располагаться «медийный» блок (включая телерадиоцентр и Центр форумов и конференций). Вход в медийную часть корпуса 5 автономен и не помешает эксплуатации офисной зоны, предлагаемой к рассмотрению Инвестором.

Конкуренция: Анализ конкуренции офисных помещений показал, что в районе существует нехватка бизнес-центров высокого качества. Учитывая многофункциональное направление комплекса, а также удаленное расположение от делового центра столицы, то к основным конкурентам можно отнести бизнес-центры с широкой инфраструктурой, которые располагаются в районе будущего Четвертого транспортного кольца. К ним относятся: Science & Technology Park; бизнес-центр на 1-ом Волоколамском пр-де, д.10; бизнес-центр на Обручева ул. 30; «Верейская Плаза»; «Верейская Плаза II»; Бизнес-центр «Крылатский»; бизнес-центр на Осеннем бульваре, 23.

Ставки аренды при определении эффективности проекта приняты по наиболее вероятному значению, которые формировались исходя из месторасположения и функциональности проекта: офисная часть — 600 $/кв.м. в год без НДС и эксплуатационных расходов (на общую площадь), пункты питания – 400$/кв.м. в год без НДС и эксплуатационных расходов, торговая зона — 450…800 $/кв.м. в год без НДС и эксплуатационных расходов, крытый паркинг — 250 $/м/место в мес. без НДС и эксплуатационных расходов.

Финансирование проекта:
Суммарный инвестиционный бюджет строительства четырех корпусов составляет $220,29 млн. в ценах на 1 января 2008 года.

Для Инвестора вышеуказанный бюджет увеличивается на $50,71 млн. – стоимость переуступки прав на корпуса, входящие в состав Объекта. Таким образом, суммарный бюджет развития проекта составляет $276,07 млн.
С учетом того, что строительство ведется в две фазы, происходит частичное самофинансирование проекта – потребность во внешних финансовых ресурсах понижается до $252,16 млн.

Эффективность проекта:
С учетом того, что выкуп инвестиционных прав на Объекты осуществляется на этапе полного решения всех вопросов по согласованию и т.п., а также сопровождается квалифицированной поддержкой на базе административного ресурса нынешнего правообладателя по решению всех вопросов, которые могут возникнуть в дальнейшем (юридический план и проект схемы осуществления сделки – см. в Приложении 1), внутреннюю норму рентабельности проекта на уровне 20…21% можно признать приемлемой.

К такому же выводу можно прийти при сопоставлении yield подпроектов (от 11% до 17%). Более того, с учетом того, что в настоящее время для проектов, по которым сняты все организационные и риски подготовительного периода, приемлемым уровнем считается диапазон 9,5…11%, указанную сумму выкупа инвестиционных прав в размере $50,71 млн. следует рассматривать как стартовую для проведения инвестиционного конкурса.

Эффективность проекта для покупателя инвестиционных прав на часть 5-го, и 6, 7, 8 корпусов.

 

Собственные средства

 

 

Кредит

yield

 

IRR

Окупаемость лет эксплуат.

Потребн. в с/средствах, $ млн.

в т.ч. Приобре-тение прав

компенса-ция

IRR

Окупаемость .лет эксплуат.

Потребн. в с/средствах, $ млн.

Часть Корпуса 5

18,8%

6,50

83,76

19,75

3,27

21,1%

7,25

44,87

11,2%

Корпус 6

18,8%

6,75

116,51

27,50

2,70

21,2%

7,50

62,45

12,6%

Корпус 7

17,3%

7,50

20,66

1,35

0,57

20,0%

8,25

10,79

17,0%

Корпус 8

18,1%

7,25

53,49

7,18

1,33

21,0%

8,25

23,23

13,1%

Проект в целом

18,6%

 

252,16

55,78

7,86

21,1%

 

140,13

 

Участники проекта:

Инициатор проекта (правообладатель) – ОАО «Полиграфический комплекс «Пушкинская площадь» (), крупнейшее полиграфическое предприятие на территории России и бывшего СССР, специализирующееся на производстве высококачественных цветных журналов, газет и рекламно-представительской печатной продукции. Основной акционер Типографии – город Москва. Предприятие имеет новейшее цифровое оборудование фирмы «Heidelberg» и является лидером отрасли

Девелопер и управляющая компания проекта - ОАО «Медиа Центр» () - 100% дочерняя компания ОАО «ПКПП». Управляет проектированием, строительством и, впоследствии, эксплуатацией комплекса Медиа Центр. Взаимодействует с государственными учреждениями; организует отбор подрядчиков и поставщиков; заключает договора по проекту и контролирует их выполнение; организует инвестиционный конкурс и работает с соинвесторами; обеспечивает координацию между всеми участниками проекта. Компания имеет профессиональную команду.

Консультант по разработке концепции проекта – компания GVA Sawyer (Москва) (), работает на российском рынке с января 1993 года. Сфера деятельности компании – представление полного спектра услуг на рынке недвижимости, включая консалтинг, девелопмент, строительство, управление строительством и эксплуатацию зданий, брокерский услуги, организацию финансирования проектов, создание проектов «под заказчика».

Генеральный проектировщик – ООО «Архитектурная группа ДНК».Компания основана в 2001 году. Бюро работает с проектами различных функциональных назначений. Основным принципом работы бюро с любыми типами проектов является поиск современной рациональной концепции и ее безупречное воплощение.

Технический заказчик – ЗАО ПИК «Реконструкция». Компания осуществляет техническое сопровождение проектирования и строительства, проводит согласования в уполномоченных государственных организациях, взаимодействует с подрядными организациями.

2. Краткое описание проекта.

2.1. Концепция проекта.

Строительство многофункционального комплекса «Медиа Центр», частью которого являются рассматриваемые Объекты в рамках существующего полиграфического комплекса «Пушкинская площадь» позволит создать масштабный инфраструктурный центр для представителей медиа среды и иных арендаторов офисных площадей, открывая широкие возможности по использованию производственной базы для издателей и распространителей печатной продукции. Строительство такого центра позволит создать основу для формирования нового медиасообщества, способного стать самой современной и цивилизованной структурой производства и распространения печатной продукции в России. Проект имеет активную поддержку со стороны Правительства Москвы.

2.2. Краткая характеристика местоположения Объекта.

Земельный участок предназначенный для строительства Объектов расположен по адресу: Шоссейная ул., д.4А и территориально относится к Юго-Восточному Административному Округу, район «Печатники». В настоящее время он относится к территории ведущего полиграфического комплекса «Пушкинская площадь» по адресу: Москва, Юго-Восточный Административный округ, ул. Шоссейная, д.4Д. В непосредственной близости находится станция метро «Печатники».

Границами рассматриваемой территории являются (см. Схему 1):

На севере – Территория Полиграфического комплекса Пушкинская Площадь; на востоке - проектируемый участок Шоссейной улицы; на западе – проектируемая трасса 4-го транспортного кольца; на юге – техническая зона метро, проектируемый дублер Волгоградского проспекта.

Рельеф участка практически ровный. Проходящие по территории инженерные коммуникации с большими охранными зонами делят ее на несколько неравномерных частей, пригодных под застройку.

Доступность участка:

Пешеходная доступность к Объекту хорошая. В непосредственной близости от границ участка застройки существует выход метро.

Транспортная доступность на сегодняшний момент затруднена. Проезд до Объекта с основных магистралей района (ТТК, Волгоградский проспект) затруднен – необходимо съезжать на менее значимые с низкой пропускной способностью дороги, такие как Шоссейная или Южнопортовая улицы. Однако, с учетом запланированного Московскими властями строительства 4-го Транспортного кольца, дублера Волгоградского проспекта, а также Южной рокады транспортную доступность можно будет охарактеризовать как отличную.

В среднесрочной перспективе мероприятия по оздоровлению экологической обстановки, резкому (в 1,5 раза) сокращению промышленной застройки и одновременному качественному развитию транспортного сообщения приведут к значительному повышению статуса и привлекательности всего района.

Также, положительное влияние на привлекательность местоположения проекта будет оказывать повышение плотности проживания в районе, которое, с учетом наметившейся тенденции к децентрализации бизнеса, приведет к росту привлекательности офисной недвижимости.

2.3. Окружение проекта.

Территория участка относится к промышленному району, где размещаются предприятия промзоны «Южный порт». Ближайшие промышленные комплексы – бетонно-смесительный узел №5, ЖБИ №7, Управление механизации автотранспорта №16, Бетонный завод №2, ОАО «Южный речной порт» и Цементный завод.

Ближайшая станция метро «Печатники» располагается в 150 метрах от участка застройки. У метро есть три выхода, в том числе и на сторону планируемого объекта.

Ближайшая жилая застройка располагается к югу от Объекта. Это в основном новостройки с этажностью 9, 12 и 17 этажей. Средняя стоимость квартиры - $3750-3850 /кв.м. Ближайшие возводимые жилые микрорайоны 34Д и 34Е строятся на улице Гурьянова и Южнопортовая

Большая часть торговых предприятий состоит из продовольственных и универсальных магазинов, а также торговых центров традиционного формата. Также здесь размещается рынок «Курьяново-Печатники» (Шоссейная ул., д.1). «Печатники» и «Люблинский» рынок (ул. Люблинская, д.10), а также открыт комплекс «Метро». Среди торговых центров, расположенных в соседних районах, можно назвать «Валдай» (Люблинская, 12), «Элков», «Инкрайс», магазины продуктов «Для ветеранов», «Дисконтцентр». Поскольку ближайшие районы являются спальными, здесь сосредоточено большое количество супермаркетов с известными операторами услуг: Пятерочка, Авоська, Billa, Копейка, Седьмой континент. Далее, в отдаленных районах ЮВАО, располагаются Рамстор и Ашан.

К современным форматам развлечений в районе можно отнести ночной клуб «Луза» (Гурьянова ул., д.3): Другие культурно-развлекательные учреждения представлены в основном игровыми автоматами «Вулкан», ближайшие из которых размещаются у метро Печатники и Текстильщики, но, в связи с последними решениями руководства города, количество которых будет неумолимо сокращаться из-за ужесточения условий лицензирования и размещения данного вида деятельности.

В прилегающих районах располагаются кинотеатр «Молодежный» (Люблинская ул., д.11), игровой центр «Вулкан» (Волжский бул., д.54, стр.2), ночной клуб «Калипсо» (Академика Скрябина ул., 14, стр.1), , «Лунапарк» (Поречная ул., д.1), ледовый дворец (Волгоградский пр-т, 46), развлекательный центр «Фэнтази-Парк» (Люблинкая ул., д.100). Стоит заметить большое скопление игровых автоматов непосредственно в жилых кварталах и у метро.



Скачать документ

Похожие документы:

  1. Голубков Е. П. Маркетинговые исследования: теория, методология и практика

    Книга
    Впервые в одной книге рассмотрены все важнейшие теоретико-методологические вопросы маркетинговых исследований, а также резуль­таты их практической реализации.
  2. А. В. Строкович управление проектами издательство нуа народная украинская академия а. В. Строкович управление проектами учебное пособие

    Учебное пособие
    С 86 Управление проектами: Учеб. пособие для студентов экон. специальностей / А. В. Строкович; Нар. укр. акад. Каф. производ. и фин. менеджмента. – Х.
  3. М. В. Ломоносова В. И. Добреньков, А. И. Кравченко методы социологического исследования учебник

    Учебник
    В учебнике рассматриваются методология, методики и техники соци­ологического исследования. Особое внимание уделено видам социологи­ческого исследования, теории и практике выборки, созданию программы социологического исследования,
  4. Учебно-методический комплекс по дисциплине Управление проектами Специальность (2)

    Учебно-методический комплекс
    1. Рабочая программа по основной образовательной программе подготовки специалистов по специальности 080507.65 «Менеджмент организации» заочного обучения 6 курс
  5. Учебник "Маркетинговые исследования" (2)

    Учебник
    Обратите внимание. В учебнике используется несколько устаревшая версия SPSS. Это связано с тем, что кафедра является лицензионным пользователем именно SPSS 8.

Другие похожие документы..