Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Контрольная работа'
В теоретической части работы необходимо описать основные компоненты внутренней и внешней организационной среды, показать их взаимосвязи, привести при...полностью>>
'Программа курса'
Преобладающим содержанием курса по выбору «Географическое прогнозирование» выступает представление возможностей географического прогнозирования на ос...полностью>>
'Документ'
НЕЙТРАЛЬНІСТЬ ГРОШЕЙ — принцип, згідно з яким зміна маси грошей в довготривалому періоді не впливає на ринок, зайнятість, процентні ставки, а призвод...полностью>>
'Документ'
Мета: Розширити та поглиблювати знання дітей про Україну — рідну Батьківщину. Формувати громадянські якості учнів: патріотизм, людяність, працьовитіс...полностью>>

Формирование земельных активов для создания системы земельно-ипотечного кредитования (на примере Красноярского края)

Главная > Автореферат
Сохрани ссылку в одной из сетей:

На правах рукописи

Алькова Евгения Владимировна

Формирование земельных активов для создания

системы земельно-ипотечного кредитования

(на примере Красноярского края)

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным
хозяйством (землеустройство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва 2009

Работа выполнена на кафедре городского кадастра ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Научный руководитель:

Виктор Николаевич Хлыстун, доктор экономических наук, профессор, академик Россельхозакадемии.

Официальные оппоненты:

Алексей Семенович Миндрин, доктор экономических наук, профессор, член-корреспондент Россельхозакадемии, директор Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве;

Гайдамака Александр Евгеньевич, кандидат экономических наук, доцент, генеральный директор ООО «American Appraisal» (AAP).

едущая организация:

Ведущая организация: ФГОУ ВПО «Красноярский государственный аграрный университет».

Защита диссертации состоится «14» мая 2009 г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15, конференц-зал.

Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15, ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству», диссертационный совет.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Автореферат разослан и размещен на сайте «8» апреля 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. В условиях недостатка собственных средств во многих отраслях развивающейся экономики России необходим поиск различных путей по привлечению инвестиционных ресурсов. Надежным видом обеспечения кредитов во всем мире считается недвижимость, в первую очередь, земельные участки. Мировой практикой доказано, что земельно-ипотечное кредитование способно привлечь значительный объем внебюджетных инвестиций в экономику. Дореволюционный опыт России подтверждает, что вплоть до 1917 года ипотекой пользовалось две трети частных землевладельцев.

Несмотря на снятие ограничения на залог сельскохозяйственных и частично государственных и муниципальных земель, увеличение числа земельных собственников, в регионах по-прежнему допускается медлительность в формировании самостоятельного сектора финансового рынка – рынка земельно-ипотечного кредитования. Не используется для этих целей значительный залоговый потенциал земли, не ставшей до сих пор гарантом инвестиций и условием их привлечения. Развитие ипотеки земли сдерживается рядом факторов, среди которых следует отметить:

– отсутствие оформленного в установленном порядке права собственности на земельные участки и их улучшений;

– неупорядоченность в правовом и экономическом отношении земельных долей, образовавшихся в процессе земельной реформы;

– неразвитость инфраструктуры земельного рынка;

– отсутствие единых методических подходов к оценке залоговой стоимости земельных участков.

Слабое развитие земельно-ипотечного кредитования объясняется наличием различных нерешенных вопросов в сфере земельно-имущественных отношений. В отношении сельского хозяйства, где земля выступает не только территориальным базисом, но и средством производства, остро стоит проблема низкой доходности сельскохозяйственных организаций, что снижает инвестиционную привлекательность этой сферы для банковского капитала.

Состояние изученности проблемы. Пути развития земельно-ипотечного кредитования исследуются многими научно-исследова-тельскими учреждениями, которые предлагают полнее использовать возможности оборота земель, в том числе их ипотеку. Это необходимо для преодоления экономического отставания отраслей сельского хозяйства, модернизации производства и перехода на инновационный путь развития. Решением этой проблемы занимается целый ряд ученых, что находит отражение в их научных публикациях, монографиях. Теоретические и методические проблемы этого направления экономической науки являются предметом постоянных исследований таких ведущих ученых-экономистов, как В.Р. Беленький, А.А. Варламов, С.Н. Волков, П.Ф. Лойко, О.Б. Леппке, В.В. Милосердов, В.Н. Хлыстун, А.С. Миндрин, А.П. Огарков, А.В. Севастьянов и др. Проблемам развития земельного оборота в стране, в том числе залога земель, посвящены работы Н.И. Кресниковой, Л.В. Поповой, А.Э. Сагайдака, Е.В. Сергацковой, О.Г. Третьяковой, Н.И. Шагайды.

Однако, в силу изменяющихся политических и социально-экономи-ческих условий, данная проблема нуждается в дальнейшем изучении, обобщении накапливаемого опыта, поиске оптимальных решений, особенно в части формировании земельных активов для их использования в качестве залога.

Методологическая база функционирования земельной ипотеки требует постоянной корректировки с учетом реалий экономики в стране и конкретных субъектах Российской Федерации. Вышеизложенное определяет актуальность темы диссертационного исследования, её народнохозяйственную значимость.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является развитие теоретических и методических положений по формированию земельных активов в процессе создания системы земельно-ипотечного кредитования и ее инфраструктуры.

Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:

– исследовать научно-методические положения и практику отечественного и зарубежного опыта земельно-ипотечного кредитования хозяйствующих субъектов с целью применения положительного опыта в современной России;

– проанализировать современное состояние земельно-ипотечного кредитования и тенденции его становления, определить его роль в развитии сельского хозяйства;

– выработать направления совершенствования правовой базы и экономических механизмов регулирования земельных отношений, обеспечивающих формирование устойчивой системы земельно-ипотечного кредитования, тесно увязанной с инфраструктурой рынка земли и объектов недвижимости;

– обозначить условия формирования земельных активов для вовлечения в систему земельно-ипотечного кредитования и разработать рекомендации по применению залоговых инструментов для различных видов земельных активов;

– уточнить содержание землеустроительных и кадастровых работ, обеспечивающих создание пространственной и информационной базы для развития земельно-ипотечного кредитования в регионе;

– определить формы государственного участия в развитии системы земельно-ипотечного кредитования и возможности привлечения финансовых ресурсов в эту систему на региональном уровне.

Предметом исследования выступают экономические отношения, возникающие в процессе создания и развития системы земельно-ипотечного кредитования.

Объектом исследования являются земельные ресурсы, используемые в процессе земельно-ипотечного кредитования (на примере Красноярского края).

Исходные материалы. В процессе исследования использованы законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства России, законодательные акты Красноярского края, нормативные документы Роснедвижимости, земельно-учетная, отчетная экономическая и статистическая информация, электронные ресурсы, справочные материалы и специальная научная литература.

Методика и методология исследования. Теоретической и методологической основами исследования являются основополагающие законы развития природы и общества, труды отечественных и зарубежных ученых экономистов, землеустроителей и юристов в области правового и экономического регулирования земельных отношений, в сфере развития аграрного сектора страны и кредитной системы. В работе использованы экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы исследования.

Научная новизна работы заключается в следующем:

– уточнены и дополнительно сформулированы отдельные теоретические и методические положения создания системы земельно-ипотечного кредитования как совокупности элементов, образующих определенную целостность и единство, находящихся во взаимодействии с факторами внутренней и внешней среды;

– выявлены условия и факторы, необходимые для развития системы земельно-ипотечного кредитования в современных условиях;

– сформулировано понятие земельных активов, предложена их классификация, позволяющая полнее применять залоговые инструменты;

– разработаны рекомендации по землеустроительному и кадастровому сопровождению формирования земельных активов региона в целях вовлечения в залоговые сделки;

– внесены обоснованные предложения по разработке и реализации целевых региональных программ развития системы земельно-ипотечного кредитования и определены региональные возможности привлечения финансовых ресурсов в систему;

– обоснована необходимость создания в регионах специальных органов, наделенных функциями организации и контроля за проведением работ по земельно-ипотечному кредитованию.

Практическая значимость. Научные положения диссертации и выработанные в ней рекомендации могут быть использованы органами управления субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в практике развития земельно-ипотечного кредитования, при планировании организации использования земельного фонда, а также в процессе поиска дополнительных источников инвестирования в такой важнейший сектор экономики любого региона, как сельское хозяйство.

Разработанные предложения находят практическое применение при разработке коммерческими кредитными организациями, в том числе регионального уровня, программ ипотечного кредитования под залог земельных участков, в том числе программ кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей. Материалы исследования могут использоваться в учебном процессе по курсам: «Ипотечное кредитование», «Менеджмент в землеустройстве», «Экономика недвижимости» и т.д.

Апробация. Основные методические положения диссертационной работы и предложения по их практической реализации докладывались автором и обсуждались на научно-практических конференциях в г. Красноярске (2005–2008 годы).

Ряд положений диссертации нашли применение при разработке Региональной программы развития системы ипотечного жилищного кредитования на территории Красноярского края, утвержденной Постановлением Совета администрации Красноярского края, одним из разработчиков которой является автор. Отдельные материалы диссертационного исследования используются в Сибирском Федеральном Университете при подготовке студентов дневного отделения по дисциплине «Городской кадастр».

Основные положения диссертационного исследования отражены в 7 работах общим объемом 2,15 п.л. (в том числе две работы в журнале по перечню, утвержденному Высшей аттестационной комиссией Министерства образования Российской Федерации).

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка из 131 наименования. Текст изложен на 152 страницах, включающих 24 таблицы и 20 рисунков.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, формулируются цель и задачи исследования, определяются объект и предмет исследования, обосновываются научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе – «Теоретические основы создания системы земельной ипотеки и опыт ее развития» рассмотрен опыт развития земельной ипотеки в зарубежных странах, а также российский исторический опыт. Исследована сущность системы земельно-ипотечного кредитования, рассмотрены ее элементы и выявлены принципы интеграции системы земельно-ипотечного кредитования с сегментами рынка недвижимости, первичного и вторичного ипотечного рынков. Особое внимание обращено на формирование полноценной правовой базы, обеспечивающей самовоспроизводимость системы земельно-ипотечного кредитования.

Вторая глава – «Анализ возможностей развития системы земельно-ипотечного кредитования» посвящена исследованию тенденций развития земельного рынка в России и созданию условий, ускоряющих внедрение земельно-ипотечных механизмов. Предложено определение понятия «земельный актив» и сформулированы принципы их формирования для вовлечения в систему земельно-ипотечного кредитования. Дана классификация земельных активов и, в соответствии с этой классификацией, предложено использование различных залоговых инструментов.

В третьей главе – «Развитие системы земельно-ипотечного кредитования на региональном уровне» исследованы земельные ресурсы Красноярского края, дана оценка земельно-ипотечного потенциала региона и обозначены основные принципы землеустроительного и кадастрового обеспечения процесса формирования земельных активов. Предложены рекомендации по внедрению на региональном уровне целевых программ, направленных на формирование системы земельно-ипотечного кредитования. Обосновано финансовое обеспечение таких программ.

В выводах и предложениях обобщены основные результаты проведенного исследования научно-методического и прикладного характера.

Основное содержание работы

В мировой экономической системе ипотечное кредитование является одним из наиболее распространенных способов привлечения инвестиций для развития сельскохозяйственного производства.

Анализируя зарубежные ипотечные системы, можно сделать вывод, что они основываются на выработанных, проверенных и общепринятых в банковской практике ипотечного кредитования принципах, обеспечивающих тесную связь залогового права с определенным имуществом, индивидуальные особенности и правовое положение которого с полной определенностью зафиксированы в ипотечной книге. Это создает для всех заинтересованных лиц уверенность, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных в книге. В целом такой подход определяет порядок удовлетворения претензий различных кредиторов данным имуществом.

Основное различие подходов к организации ипотечного кредитования в зарубежных странах заключается в принципах формирования ресурсной базы и механизмах привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного кредитования. Если американская система базируется на привлечении долгосрочных ресурсов с фондового рынка и не предполагает обязательного наличия специализированных ипотечных банков, то европейская система финансируется за счет выпуска специализированными кредитными институтами ипотечных облигаций.

В дореволюционной России практиковались различные формы кредитования под залог земли с вещным обеспечением, схожие или близкие к известным в европейских странах. Государственное регулирование проявлялось в форме утверждения уставов банков министерством финансов, разработки законодательства, стандартизации уставов и системы учета, финансового контроля со стороны министерства финансов. На протяжении 1860-1910-х гг. в отношения по поводу ипотечного кредита была вовлечена значительная часть владельцев сельской и городской недвижимости (25% общинных дворов, что составляло 2,5 млн. крестьянских хозяйств). Обременение залогодателей ипотечными обязательствами стимулировало их к более эффективному использованию земель. Рост объемов ипотечного кредитования происходил в условиях становления и развития рынка ипотечных ценных бумаг. Только в 1904–1913 гг. выпуск ипотечных бумаг составил 58,8% от общего объема выпуска, что было связано с активизацией всеми ипотечными банками эмиссии ценных бумаг. Для развития земельной ипотеки в современных условиях возможно возродить и адаптировать многие элементы существовавшей системы, такие как земельные банки, кредитные общества, межевые суды.

Опыт развития земельно-ипотечных отношений показывает, что земельная ипотека развивалась как система, представляющая собой совокупность элементов (их частей), образующих целостность, обладающую определенными свойствами и обеспечивающую взаимосвязь между элементами. В процессе своего развития система земельно-ипотечного кредитования не претерпела принципиальных изменений. Особенность современной системы в том, что она должна становится целостной самовоспроизводимой подсистемой финансового рынка, позволяющей за счет ипотечных механизмов привлекать необходимые долгосрочные инвестиционные ресурсы путем залога земельных участков. Основные функции этой системы можно обозначить следующим образом:

– привлечение финансовых ресурсов для развития материального производства;

– предоставление и обслуживание кредитов;

– равномерный переток капитала с финансового рынка в банковский сектор и через него – в реальный сектор экономики в виде земельно-ипотечных кредитов;

– эффективное перераспределение земельной собственности.

Земельно-ипотечная система интегрируется с такими сегментами рынка как рынок земли и недвижимости, рынок финансово-посреднических услуг, рынок капитала (финансовый рынок), первичный рынок ипотечных кредитов и вторичный рынок ипотечных активов (ценных бумаг). Система земельно-ипотечного кредитования, как и любая другая, состоит из совокупности элементов. Взаимодействие между элементами обеспечивается договорными отношениями и денежными потоками внутри системы. Основными субъектами выступают: залогодатель, кредиторы (банки), государственные органы, эмитенты, инвесторы. Отношения между субъектами системы возникают в связи с процедурой залога земельных участков, рефинансированием кредитов, эмиссией ценных бумаг и т.д.

Функционирование системы земельно-ипотечного кредитования в России определяется нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения в сфере гражданского, земельного, ипотечного, банковского права. Вся совокупность правовых норм предусматривает создание целостной, предпочтительно унифицированной, системы земельно-ипотечного кредитования, которая должна решать следующие задачи:

– обеспечение возможности собственникам земельных участков привлекать негосударственные инвестиционные ресурсы через легитимные залоговые сделки;

– формирование надежных правовых средств защиты интересов кредиторов и залогодержателей;

– недопущение спекулятивных операций с земельными участками при нестабильности макроэкономических условий на земельном рынке;

– обеспечение сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения в случаях невозврата инвестиционных кредитов.

Основные условия (факторы), необходимые для развития системы земельно-ипотечного кредитования, предлагается сформировать в три группы: правовые, экономические, организационные (табл. 1).

Таблица 1

Условия (факторы) развития системы земельно-ипотечного кредитования

Правовые

Экономические

Организационные

Общие (для развития ипотеки)

1.Общее состояние правовой

среды

1. Общий экономический климат

в России

1.Разработка концептуальных подходов при участии
государства

2. Способность правовой среды защищать права собственности на объекты недвижимости

2. Состояние банковской системы и развитие финансового рынка

2. Наличие инфраструктуры, обеспечивающей функционирование системы по двухуровневой модели

3. Обеспечение законных способов взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога

3. Наличие системы страхования рисков, связанных с ипотекой

3. Вовлечение в систему страховых, риэлторских, брокерских, девелоперских и др. структур

4. Наличие отлаженной системы регистрации прав на недвижимое имущество

4. Определение стоимости

недвижимого имущества

-

5. Определение положений законодательства о ценных бумагах

-

-

Специальные (для развития земельной ипотеки)

6. Упрощение правовых процедур кадастрового учета и регистрации земельных участков

5. Наличие функционирующего земельного рынка

5. Создание земельных банков, земельно-ипотечных агентств, земельных бирж и т.д.

7. Совершенствование правовых процедур по оформлению
земельных долей

6. Совершенствование методик и подходов к залоговой оценке
земель

6. Землеустроительное, кадастровое обеспечение залоговых сделок

8.Определение специфики залога земель сельскохозяйственного

назначения

7. Совершенствование механизмов финансирования землеустроительных и кадастровых работ

-

9. Создание благоприятного налогового климата для развития системы земельно-ипотечного
кредитования

-

-

На данном этапе для развития системы земельно-ипотечного кредитования необходимо выполнить при участии государства две первоочередных задачи:

– cформировать полноценную правовую базу, создающую оптимальные и привлекательные условия для всех участников ипотечного рынка и, вместе с тем, ориентированную на сохранение земельного фонда, в первую очередь, особо ценных земель;

– обеспечить консолидированный диалог между органами власти и банковским бизнесом, который, в случае финансовой заинтересованности, может взять на себя решение организационных задач по развитию системы земельно-ипотечного кредитования.

В качестве пространственной основы для земельно-ипотечного кредитования в современных условиях целесообразно рассматривать земельные участки, которые находятся в частной собственности (пространственной базой могут являться и арендованные земли, но в настоящее время не созданы минимально необходимые условия для развития такого вида кредитования). По данным на 01.01.2008 г. в частной собственности находится наибольшее количество земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов (табл. 2).

Таблица 2.



Скачать документ

Похожие документы:

  1. Пояснительная записка к проекту закона красноярского края «об утверждении отчета об исполнении краевого бюджета за 2008 год»

    Пояснительная записка
    постановление Правительства Красноярского края от 05.06.2008 № 273-п «Об утверждении порядка осуществления бюджетных полномочий главных администраторов доходов бюджетной системы Российской Федерации, являющихся органами государственной
  2. • Ю. В. Росляк. Становление новой системы прогнозов и программ социально-экономического развития регионов

    Документ
    Т.И. Точеная. Стратегический и конъюнктурный подходы к оценке инвестиционной деятельностью в регионе 45 СВ. Тейванов. Инвестиционная привлекательность и инвестиционное проектирование франчайзинга 54 Д.
  3. Настоящей дипломной работы посвящена исследованию проблем развития механизмов ипотечного кредитования в России

    Диплом
    Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных
  4. Ипотечное жилищное кредитование

    Документ
    Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы
  5. Тем, чтобы Минфин строго следил за исполнением этих договоренностей на региональном уровне

    Документ
    При этом хочу особо отметить и подчеркнуть, в некоторых субъектах я уже фиксирую снижение финансирования в некоторых отраслях за счет средств, выделяемых в рамках национальных проектов.

Другие похожие документы..