Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Автореферат'
Роботу виконано на кафедрі обліку підприємницької діяльності ДВНЗ «Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана» Міністерства...полностью>>
'Публичный отчет'
Преемственность баланса. Условия, обеспечивающие преемственность балансов: однородность статей, неизменность валюты и методов оценки статей, постоянст...полностью>>
'Исследование'
Экономикс — это исследование поведения людей в процессе производства, распределения и потребления материальных благ и услуг в мире ограниченных ресурс...полностью>>
'Основная образовательная программа'
Федеральные законы Российской Федерации: «Об образовании» (от 10 июля 1992 года №3266-1) и «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» (...полностью>>

Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»

Главная > Учебно-методическое пособие
Сохрани ссылку в одной из сетей:

1

Смотреть полностью

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

РЕСПУБЛИКАНСКАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА

МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ

в помощь для обучения нотариусов по теме:

«Собственность – недвижимое имущество»

г.Астана

2002 год

Настоящее Методическое пособие разработано в рамках проекта EU / TACIS «Содействие правовой реформе в Казахстане: реформирование нотариальной системы» в помощь для обучения нотариусов по теме «Собственность – недвижимое имущество».

В разработке Методического пособия приняли участие местные и иностранный эксперты Ахметова Гульмира Амановна – частный нотариус, Сутемгенова Жанат Караевна – кандидат юридических наук, господин Jens Lowitzsch – доктор юридических наук.

При подготовке Методического пособия использован теоретический и практический материалы по вопросам собственности, касающимся сделок, как требующих так и не требующих нотариального удостоверения. Также вниманию пользователей настоящего пособия представлены вопросы доверительного управления, сделок с землей.

Авторы ставили перед собой задачу оказания помощи посредством представленного материала в повышении квалификации и практических навыков хорошо подготовленного нотариуса.

С целью совершенствования у нотариусов навыков использования на практике законодательства, повышения культуры правового мышления, развития способности умело и быстро ориентироваться в возникающих ситуациях в повседневной деятельности, авторы при составлении задач использовали элементы «кроссворда», требующих внимательности при разрешении представленной ситуации. К примеру, в некоторых задачах использована терминология, не предусмотренная законодательством, но повсеместно используемая в разговорах. Либо разрешение задачи требует применения ранее действовавшего законодательства, поскольку как показывает практика, нотариусам приходится сталкиваться с фактами неправильно удостоверенных или оформленных сделок на базе предыдущего законодательства.

Обращаем внимание пользователей настоящего пособия, что в некоторых задачах специально юридически некорректно применены не существовавшие ранее институты права. На наш взгляд , это придаст элемент игры при проведении практических занятий.

Преподаватели при деловых играх могут использовать каждую задачу с видоизмененной версией в 5-6 вариантах.

Некоторые вопросы к задачам и контрольные вопросы составлены таким образом, чтобы, как нам представляется, при самостоятельной работе помогли обучающимся восполнить не отраженную либо мало освещенную часть материала по предлагаемой теме.

С О Д Е Р Ж А Н И Е

Раздел I. Общие положения

Глава I. Права собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.Общее понятие собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.Объекты и виды права собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.Субъекты права собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.Общая собственность . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.Долевая собственность . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.Общая совместная собственность . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7.Общая собственность супругов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства . . . . . . . . . . . .

9.Общая собственность на приватизированное жилище . . . . . . . . . . . . . .

10.Недвижимое имущество . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

А. Порядок государственной регистрации. . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . .

Б. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. . . . . . .. . . .

В. Особенности регистрации отдельных видов прав. . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . .

Глава II.Основные принципы и избранные проблемы практической деятельности нотариуса. . .

1. Методика и практика удостоверения сделок . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . …

2. Практика установления доли в общей долевой собственности. . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. Работа нотариусов по документам, составленным за рубежом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Раздел П. Сделки

I. Понятие форм сделок

Глава I. Простые письменные сделки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Глава II. Последствия несоблюдения письменной формы сделки. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

II. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации

Глава I. Сделки, связанные с землепользованием . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. Право собственности на землю

2. Реализация права частной собственности (статья 19 Закона о земле)

3. Право землепользования

Глава II. Рента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Глава III. Завещание . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Ш. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

Глава I Доверительное управление имуществом

1. Доверительное управление имуществом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

А. Общие положения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Б. Субъекты доверительного управления имуществом

В. Объекты доверительного управления (статья 885 ГК)

Г. Договор доверительного управления (статья 886 ГК)

Д. Прекращение договора доверительного управления (статья 891 ГК)

2. Доверенность

3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия

Глава II. Нотариальное удостоверение учредительных документов юридических лиц

Глава III. Брачный контракт . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Глава IV. Соглашение наследников по закону об очередности их призвания к наследству и о размере их долей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Глава V Соглашение об уплате алиментов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

IV Сделки, не требующие обязательного нотариального удостоверения

Глава I Сделки по отчуждению недвижимости;

1. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Нотариальное удостоверение договора мены . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. Нотариальное удостоверение договора дарения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Глава II Сделки по имущественному найму . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. Объекты, срок договора аренды

2. Плата по договору аренды

3. Пределы распоряжения арендованным имуществом

Глава III Соглашение о задатке

Глава IV Договор залога

V Образцы нотариальных документов

VI Решения ситуативных задач

Перечень основных нормативных правовых актов, регулирующих отношения собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Раздел I. Общие положения

Законодательство РК является основным источником права для нотариата. Деятельность нотариуса определяется законами и подзаконными актами. Они регулируют правовые отношения в данной отрасли права. Нотариус в своей работе обязан опираться на эти источники.

К сожалению, в республике до настоящего времени не было глубоких научных исследований, специальной литературы и методики для нотариусов. Хотя, вполне понятно, что только на их основе нотариусы могли бы повышать свою правовую культуру и правовое мышление, совершенствовать навыки использования и применения на практике норм и требований действующего законодательства.

Реформирование нотариальной системы в Республике Казахстан на современном этапе связано со значительными изменениями в сфере собственности, прав граждан и юридических лиц на различные формы собственности. Это привело к значительному увеличению количества совершаемых сделок. Новые условия требуют от нотариуса, наряду с глубоким знанием законодательства, нового теоретического и методического подходов к своей профессиональной деятельности, освоения новых правил юридической техники.

Законодательство республики, на современном этапе рыночных отношений, в своей основе, регулирует сферу профессиональной деятельности нотариуса. Таким образом, оно предусматривает защиту интересов и прав граждан, обращающихся к нотариусам для удостоверения ими сделок.

Вместе с тем, в законодательстве нет четкого определения правового статуса нотариуса. В силу этого, он оказывается субъектом права, в котором нет статей, регулирующих вопросы правовой и иной защиты самого нотариуса.

Современная методика деятельности нотариуса, для соответствия новым требованиям в условиях рыночных отношений и отношений частной собственности на имущество и на землю, должна учитывать этот факт. По этой причине, авторы считают своей обязанностью предварительно составить краткое изложение некоторых общих вопросов по методике и показать их применение в нотариальной практике.

Глава I. Права собственности

1. Общее понятие собственности

Общие положения о собственности закреплены в Конституции Республики Казахстан (далее – Конституция РК).

Так, в пункте 1 статьи 6 закреплено положение о том, что в РК признаются и равным образом защищаются государственная собственность и частная собственность.

Таким образом, в Казахстане конституционно закреплены две формы собственности: государственная и частная.

Пункт 2 этой же конституционной нормы устанавливает, что субъекты и объекты собственности, объем и пределы осуществления собственниками своих прав, гарантии их защиты определяются законом.

Основным таким законом является Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – ГК).

Кроме него отношения собственности регулируются и другими специальными нормативными правовыми актами: законами, указами Президента Республики Казахстан, постановлениями Правительства, актами министерств и ведомств. Для сведения: акты министерств и ведомств имеют юридическую силу лишь после их регистрации в Министерстве юстиции РК. Источником права собственности могут быть также и международные договора и иные обязательства РК (ратифицированные Парламентом РК).

Понятие права собственности в ГК (п.1 ст.188) сформулировано как признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению а) владеть; б) пользоваться и в) распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом.

Право пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность извлекать из имущества его полезные свойства, а также получать из него выгоды.
Право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества.

Следует обратить внимание, что собственник имеет все три перечисленные выше правомочия. Однако в отдельности они могут принадлежать не только собственнику, но и иному законному владельцу имущества. Пределы правомочий последних устанавливается, в частности, по доверенности, выдаваемой нотариусами.

К вещным правам наряду с правом собственности относятся ( статья 195 ГК):

1) право землепользования;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) другие вещные права, предусмотренные ГК и иными законодательными актами.

К вещным правам применяются нормы о праве собственности, если иное не предусмотрено законодательством или не противоречит природе данного вещного права.

Контрольные вопросы:

1. Каким правом казенные предприятия обладают на закрепленное имущество?

2. Какие права сохраняют учредители ТОО на имущество, переданное ими в уставной капитал?

3. Какими правомочиями обладает государственное предприятие на праве хозяйственного ведения?

4. Каковы пределы ответственности казенного предприятия?

5. По какому принципу делится между членами кооператива на паи имущества, находящееся в собственности производственного кооператива?

6. Кому вправе передать свою долю участник полного товарищества?

2. Объекты и виды права собственности

Частная собственность (статья 191 ГК) выступает как:

а) собственность граждан;

б) собственность негосударственных юридических лиц и их объединений.

В частной собственности может находиться любое имущество, за исключением отдельных его видов, которые в соответствии с законодательными актами не могут принадлежать гражданам или юридическим лицам. Перечень такого имущества нотариусы должны знать, чтобы нотариально не удостоверять сделки с ними.

Вообще же количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности не ограничивается.

Государственная собственность (статья 192 ГК) выступает в виде:

a) республиканской собственности; Объектами республиканской собственности являются:

(1) средства республиканского бюджета;

(2) золотовалютный запас и алмазный фонд;

(3) земля ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы ( пункт 3 статьи 6 Конституции РК, статья 193 ГК). Примечание: земля может находиться в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом. Нотариусы должны их знать ;

(4) имущество, закрепленное или незакрепленное за государственными юридическими лицами (республиканские государственные предприятия).

(1) + (2) + (3) + (4) (имущество, не закрепленное за государственными юридическими лицами) = государственная казна.

б) коммунальной собственности.

Коммунальная собственность состоит из местной казны (местный бюджет и иное коммунальное имущество, не закрепленное за государственными юридическими лицами) и имущество, закрепленное за коммунальными юридическими лицами в соответствии с законодательными актами.

Имущество, находящееся в государственной собственности, может закрепляться за государственными юридическими лицами на праве:

  • хозяйственного ведения;

  • оперативного управления.

Более подробно (если в этом будет необходимость) о юридической сущности этих понятий можно познакомиться в статьях 196-201 ГК (по «а»), 202-208 ГК (по «б»).

Ситуационные задачи (по теме : «Вещные права»)

Задача № I.1. (по теме «Право хозяйственного ведения (общественное объединение) Одна из религиозных организаций, признанная юридическим лицом, решила учредить подсобное предприятие по производству предметов, необходимых для похорон по церковному обряду. В учредительных документах предусматривалось выделение церковного имущества в хозяйственное ведение предприятия и отчисление части прибыли на нужды учредителя.

Нотариус отказался заверять учредительные документы, ссылаясь на то, что действующее законодательство допускает закрепление в хозяйственное ведение лишь государственное имущество и предложил религиозной организации избрать иную организационно-правовую деятельность коммерческой деятельности, необходимой для выполнения уставных задач.

Вопросы: Прав ли нотариус?

Задача № I.2. (по теме «Право хозяйственного ведения») За ремонтно-строительной организацией (далее – предприятие) на праве хозяйственного ведения было закреплено здание общежития. В декабре 1991 г. предприятие выступило в качестве одного из учредителей ЗАО и в качестве вклада внесло в уставной капитал здание общежития. Учредительные документы были нотариально удостоверены. Здание же общежития было передано с баланса предприятия на баланс ЗАО.

Госкомимущество вынес решение о преобразовании предприятия в ОАО и включение в уставной капитал создаваемого акционерного общества всего имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения.

При инвентаризации было установлено, что в перечне имущества, закрепленного за предприятием, отсутствует здание общежития.

Возник вопрос о правовом режиме здания общежития.

Вопросы: 1.Вправе ли был нотариус удостоверять учредительные документы ЗАО, в уставной капитал которого было включено здание общежития, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения?

Какими правомочиями обладало предприятие по состоянию на 1991 год по распоряжению закрепленного имущества на праве хозяйственного ведения?

2.Как регламентируется этот вопрос в настоящее время действующим законодательством?

Контрольные вопросы:

1.Дайте определение понятия «право собственности» и что включает в себя право собственности?

2.Какие объекты не могут относиться к частной собственности?

3. Ограничивается ли количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности?

3. Субъекты права собственности

Субъектами права собственности могут быть:

1.Статья 12 ГК:

а) граждане РК;

б) иные физические лица (граждане других государств и лица без гражданства).

2.Юридические лица – статья 33 ГК.

3.Государство (статья 111 ГК) и его административно-территориальные единицы (статья 112 ГК).

В числе названных лиц особенный интерес представляют субъекты права собственности, обозначенные в пункте 1статьи 12 ГК, ибо в основном к нотариусам обращаются граждане, однако это не означает, что их услугами не могут воспользоваться и представители иностранных юридических лиц.

Статья 26 Конституции РК гласит о том, что граждане могут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество.

Законность приобретения имущества в числе комплекса других юридических действий определяется и правильно оформленными нотариусами документами.

Поэтому нотариусам необходимо знать юридические тонкости правового режима собственности, особенно если оно находится у нескольких субъектов.

Контрольные вопросы:

1. Кто обладает правосубъектностью государственной собственности?

2. Кто является субъектом права частной собственности?

3. Какие права сохраняют учредители на имущество общественного объединения?

4. Может ли собственник имущества в одностороннем порядке переложить бремя его содержания на третье лицо?

4. Общая собственность

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (статья 209 ГК).

Общая собственность может быть:

а) долевой собственностью – это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников;

б) совместной собственностью – без определения таких долей.

Контрольные вопросы:

1.Что является, по общему правилу, общей собственностью?

2.Что должен разъяснить нотариус, если участники общей (долевой или совместной) собственности желают прекратить режим общей собственности?

3.Какое условие необходимо для удостоверения договора о разделе имущества, находящегося в общей собственности?

5. Долевая собственность

Размер доли каждого участника долевой собственности может определяться в законе, соглашением сторон.

Но если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением сторон, доли считаются равными (статья 210 ГК). Вместе с тем, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образовании и приращении общего имущества.

Для нотариусов важно положение о том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (статья 212 ГК).

Поэтому при оформлении нотариальных документов, связанных с имуществом, находящимся в общей долевой собственности требуется согласие собственников долей.

Вместе с тем каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом, но с соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 ГК.

Эти условия касаются прежде всего продажи.

Нотариусы должны иметь в виду, что при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли (за исключением публичных торгов). При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества в течение 10 дней со дня получения извещения|, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Если продажа осуществлена с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Эти правила также распространяются при отчуждении доли по договору мены.

Очень важно определить момент перехода доли в праве долевой собственности к приобретателю по договору.

Как гласит статья 217 ГК доля в праве долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве долевой собственности по договору, подлежащему государственной регистрации или нотариальному удостоверению, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 238 ГК.

Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако, если договор подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации, с момента его регистрации.

Ситуационная задача (по теме: «Общая долевая собственность»)

Задача № I.3. После смерти родителей к четырем их детям, достигшим совершеннолетия и проживавшим отдельно от родителей, перешел по наследству жилой дом. Трое наследников выразили намерение дом продать, а вырученную сумму распределить по долям. Один из наследников согласия на продажу не дал, выразив пожелание использовать свою долю в доме для проживания как память о родителях.

Наследники обратились к нотариусу удостоверить договор купли-продажи без согласия четвертого наследника, поскольку большинством голосов они решили все же дом продать, т.к. при продаже целиком рыночная стоимость дома намного больше, чем общая сумма долей наследников.

Вопросы: Как в этой ситуации должен поступить нотариус?

Задача № I.4. Гражданин Р. захотел получить ссуду и заложил в банк свою долю в имуществе без согласия сособственников. Ему принадлжала 2/5 части жилого дома. Должен ли нотариус спрашивать согласие сособственников?

Контрольные вопросы:

1.Как распоряжаются имуществом, находящимся в долевой собственности?

2.Какое право имеют участники долевой собственности при продаже доли одним из участников постороннему лицу?

3.С какого момента переходит к приобретателю доля в праве долевой собственности?

4.Вправе ли нотариус удостоверить договор о выделе доли в натуре из общего имущества?

5.С какой отметкой возвращается правообладателю правоустанавливающий документ при выдаче доли?

6. Общая совместная собственность

Общая совместная собственность (статья 219 ГК) существует в виде:

1) общей собственности супругов;

2) общей собственности крестьянского (фермерского) хозяйства;

3) общей собственности на приватизированное жилище.

Законами могут быть предусмотрены и другие виды общей совместной собственности.

Участники совместной собственности (статья 220 ГК), если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Что касается распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, то оно осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом.

При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке.

Контрольные вопросы:

1. Какое имущество не является общей совместной собственностью?

2. Как распоряжаются имуществом, находящимся в общей совместной собственности?

3. Каким образом должно быть подтверждено согласие участников совместной собственности на совершение сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации?

7. Общая собственность супругов

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если как гласит статья 223 ГК, договором не предусмотрено иное:

  1. это имущество является долевой собственностью;

  2. принадлежит одному из супругов;

  3. принадлежит в частях каждому супругу на праве собственности.

В настоящее время в РК внедряется институт брачного контракта, но раскрытие этой темы не является целью настоящего Методического пособия.

Ситуационная задача

(по теме: «Общая совместная собственность супругов)

Задача № I.5. После десяти лет совместной жизни супруги Ивановы расторгли брак и решили произвести раздел имущества по взаимной договоренности путем нотариального удостоверения. Иванова при составлении договора о разделе совместно нажитого имущества просила нотариуса включить в перечень общей совместной собственности супругов гонорар супруга, т.к. предполагала, что она вправе претендовать на признании за ней права на половину гонорара, который причитается ее мужу за издание его книги, написанной им в период их совместной жизни.

По мнению же Иванова, гонорар нельзя считать общей совместной собственностью супругов, предусмотренной статьей 223 ГК, поскольку данный гонорар им еще не получен. Сидорова обратила внимание нотариуса, что авторский гонорар становится совместной собственностью супругов уже с момента его начисления, а не с момента его получения супругом.

Вопросы: 1. Относится ли к моменту раздела имущества супругов неполученный гонорар Иванова к общей совместной собственности супругов?

2.Какими нормативными правовыми актами должен руководствоваться нотариус при составлении договора о разделе имущества?

Контрольные вопросы:

1. Каким видом собственности являются предметы, приобретенные во время брака, если иное не установлено брачным договором?

2. Правовой режим имущества, принадлежащего одному из супругов, объявленного умершим?

3. Какое из завещательных распоряжений в отношении одного и того же имущества будет иметь силу после смерти завещателя?

4. На какое имущество может быть выдано свидетельство о праве собственности пережившему супругу?

8. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

Этот вопрос будет представить интерес для нотариусов, осуществляющих свою деятельность в регионах Республики, так называемой в сельской местности.

Понятие такого хозяйства дано в пункте 1 статьи 8 Закона «Об индивидуальном предпринимательстве», как хозяйства, в котором осуществление индивидуального предпринимательства связано с использованием земель сельскохозяйственного назначения для производства сельхозпродукции, а также переработкой и сбытом этой продукции.

В статье 1 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» также дается понятие крестьянского (фермерского) хозяйства.

По этому Закону крестьянским (фермерским) хозяйством признается семейно-трудовое объединение лиц, в котором осуществление индивидуального предпринимательства неразрывно связано с использованием земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции, а также с переработкой и сбытом этой продукции.

Как видим различие понятий крестьянского (фермерского) хозяйства в обоих законах в том, что Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» указывает на то, что оно представляется как семейно-трудовое объединение лиц.

Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве выделяет следующие формы крестьянского (фермерского) хозяйства:

а) крестьянское хозяйство, в котором предпринимательская деятельность осуществляется в форме семейного предпринимательства, в обиходе называемый «семейный бизнес», основанного на базе общей совместной собственности;

б) фермерское хозяйство, основанное на осуществлении личного предпринимательства;

в) фермерское хозяйство, организованное в форме простого товарищества.

Следует иметь в виду, что все указанные хозяйства не являются юридическими лицами.

Крестьянское (фермерское) хозяйство считается созданным с момента государственной регистрации права землепользования.

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, поскольку договором между ними не установлено иное – статья 224 ГК.

В совместной собственности членов хозяйства находятся насаждения на земельном участке, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Это правило должно применяться с учетом статьи 4 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве, в котором уточняется правовой режим имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.

Так, пунктом 1 этой статьи предусматривается, что имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежат его членам либо на праве общей совместной либо на праве общей долевой собственности.

Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим совместным либо общим долевым имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используется соглашением между ними.

Имущественные отношения членов, как это предусматривается пунктом 4 статьи 4 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» регулируются соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства.

При нотариальном удостоверении сделок, связанных с крестьянским (фермерским) хозяйством нотариусы должны иметь в виду особенности различных видов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Правило пункта 1 статьи 224 ГК применимо к крестьянскому хозяйству.

Но если фермерское хозяйство создается в форме простого товарищества, то общее имущество участников товарищества является общей долевой собственностью участников простого товарищества – статья 230 ГК.

При обращении к нотариусам об удостоверении раздела имущества при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства следует иметь в виду следующие правила.

1.При разделе общего имущества крестьянского (фермерского) хозяйства по любым основаниям общее имущество между членами хозяйства подлежит разделу по правилам статей 218 и 221 ГК с учетом того, совместной или долевой собственностью являлось это имущество.

2.Средства производства при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

3.Если размер долей в праве совместной собственности соглашением членов хозяйства не был определен, то доли признаются равными.

Знание нотариусами законодательства о крестьянском (фермерском) хозяйстве связано также с необходимостью нотариального удостоверения учредительных документов при создании на базе крестьянского (фермерского) хозяйства юридических лиц.

Статьей 226 ГК установлено, что на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть созданы:

а) хозяйственное товарищество;

б) производственный кооператив.

В учредительных документах вновь создаваемого юридического лица на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства предусматривается право собственности юридического лица на следующие объекты.

1.На имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства. Размер вкладов устанавливается исходя из долей членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве общей собственности на имущество, определяемых как было указанно выше пунктом 3 статьи 225 ГК.

2.На имущество, полученное в результате его деятельности.

3.Имущества, приобретенное по иным основаниям, не противоречащим законодательству.

Особое внимание нотариусы при удостоверении учредительных документов должны обратить на правильное определение вкладов участников создаваемого юридического лица, составляющих доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Контрольные вопросы:

1.Что должен истребовать нотариус при выдаче свидетельства на долю в крестьянском (фермерском) хозяйстве?

2. Подлежит ли разделу имущество крестьянского (фермерского) хозяйства при выходе одного из членов из состава хозяйства?

9. Общая собственность на приватизированное жилище

Согласно статье 227 ГК выкупленное или приобретенное безвозмездно нанимателем в соответствии с законодательством о приватизации жилище в домах государственного жилого фонда, переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних и временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договоров между ними.

Особенности права совместной собственности на приватизированное жилище определяются законодательными актами о жилищных отношениях.

Более подробно этот вопрос будет освещаться при изложении материала по конкретным сделкам, ибо на практике немало встречается ситуационных и проблемных вопросов именно такого вида недвижимости как жилище.

Ситуационные задачи по собственности на жилище

Задача № I.6. (по собственности жилища в ЖСК) Член ЖСК Князев полностью выплатил паевой взнос за квартиру. В связи с выездом на постоянное место жительства за границу, он решил продать квартиру не члену ЖСК.

Когда он пришел удостоверять сделку, нотариус, ознакомившись со всеми документами, отказал в ее удостоверении, ссылаясь на то, что согласно Уставу ЖСК жилой дом, в котором находится квартира Князева, является собственностью кооператива, а потому право продажи квартиры принадлежит ЖСК, а Журавлев может получить всю сумму паевых взносов.

Вопросы: 1. Правомерен ли отказ нотариуса удостоверить сделку по отчуждению квартиры в ЖСК ?

2.Влияет ли членство в ЖСК на возникновение права собственности на жилище ?

3.Вправе ли не член ЖСК, помимо воли правления ЖСК купить квартиру ?

4.Какая сумма должна быть выплачена Князеву в случае продажи квартиры самим кооперативом: паевых взносов либо вырученную от продажи сумму ?

Задача № I.7. (Право собственности на жилище) Славин проживал в унаследованном им доме с бывшими членами своей семьи. В связи с переездом на другое постоянное местожительство он нотариально оформил договор купли-продажи дома. Причем в договоре вопрос о правах проживающих в доме лицах не оговаривался. Покупатель обратился в суд с иском к нотариусу о ненадлежащем удостоверении им сделки, а также выселении бывших членов семьи продавца.

Вопросы: 1.Прав ли покупатель, считая сделку не надлежаще удостоверенной ?

2.По каким документам нотариус мог установить проживание в доме бывших членов семьи Славина ?

3.Должен ли был нотариус выяснять факт проживания в доме бывших членов семьи Славина, истребовать у продавца согласие всех проживающих в доме лиц ? Если да, то всех ли лиц либо бывших членов семьи Славина ?

4. Прекращается ли право бывших членов семьи на пользование жилищем при продаже дома собственником и подлежат ли выселению бывшие члены семьи Славина ?

Задача № I.8. (по теме «Кондоминиум») Решением акима района АО было разрешено за счет собственных средств произвести в одном из домов реконструкцию чердачных и мансардных помещений (далее – нежилые помещения) под жилые или нежилые цели. При этом по окончании реконструкции 100 % площади реконструируемых помещений переходит в собственность АО. После окончания реконструкции АО решило оформить право собственности АО как принадлежащую им недвижимость. Вначале они обратились к нотариусу за удостоверением сделки передачи нежилых помещений, сторонами которой стали районный аким и АО.

Собственники находящихся в доме приватизированных квартир, узнав об этом, обратились к нотариусу не удостоверять эту сделку и стали оспаривать законность решения районного акима по тем основаниям, что, во-первых, нарушаются их права как собственников квартир , во-вторых, реконструкция производилась без их согласия, в-третьих, проведение работ резко ухудшило эксплуатационные качества дома и условия проживания в нем граждан, особенно собственников квартир, прилегающих к помещениям, в которых производилась реконструкция.

Районный аким и АО не согласились с этими аргументами. При этом они ссылались на то, что собственники приватизированных квартир в доме государственного жилого фонда становятся лишь совладельцами либо пользователями, но не собственниками внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома, а потому их согласие на реконструкцию вообще не требуется. У районного акима нет средств на поддержание инженерного оборудования, площадей нежилых помещений жилых домой, собственники же квартир своими усилиями не содержат инженерное оборудование и нежилые помещения в надлежащем состоянии. К тому же собственниками квартир до сих пор не образован орган управления, а потому в отношении собственников квартир нельзя применять положения о кондоминиуме, предусмотренные Законом «О жилищных отношениях».

Вопросы: 1. К какой форме собственности относятся инженерное оборудование и нежилые помещения в местах общего пользования в доме государственного жилого фонда, в которых все квартиры приватизированы?

2. Является ли отсутствие органа управления в этом доме, отказ жильцов от финансирования содержания инженерного оборудования и нежилых помещений в надлежащем состоянии основаниями для передачи этих объектов в собственность другим лицам?

3. Кто наделен правосубъектностью нежилыми помещениями в жилом доме, где все квартиры приватизированы?

4. Требуется ли согласие жильцов на передачу нежилых помещений в собственность других лиц, согласных содержать в надлежащем состоянии?

5. Действия нотариуса в рассматриваемом случае?

Задача № I.9. (по теме: «О праве собственности на жилище в ЖСК») В процессе строительства дома ЖСК Комаров - один из его членов умер. На момент смерти им была выплачена половина пая. В завещании он все свои имущественные и неимущественные права завещал своему другу, Короленко.

Короленко, получив свидетельство о праве на наследование, также решил нотариально удостоверить завещание брату, но в завещание в наследственную массу включить конкретно паенакопление в ЖСК.

Вопросы: При оформлении завещания, Короленко задал ряд вопросов нотариусу: 1.Получив право собственности на паенакопления в ЖСК, может ли Короленко претендовать на членство в ЖСК, продолжать выплачивать паевые взносы и по окончании строительства дома получить жилище в ЖСК?

2. В случае его смерти до окончания строительства, сможет ли его брат, вступить в члены ЖСК и получить в нем жилище?

Следует обратить внимание о практике применения положения статьи 240 ГК о приобретательной давности.

Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, либо иным имуществом не менее 5 лет, приобретает право собственности на это имущество – приобретательная давность.

Задача № I.10. (по вопросам, связанным с темой по приобретательской давности).

В шестидесятых годах Советом Министров Казахской ССР Казсовпрофу были переданы ряд санаторно-курортных объектов. После распада единой системы профсоюзов и отсутствия средств один из санаториев был передан Федерацией профсоюзов – правопреемницы Казсовпрофа - по нотариально удостоверенному договору аренды иностранной фирме сроком на 20 лет, которая выплатила арендную плату вперед за 10 лет.

Комитет по госимуществу посчитал такой договор недействительным в связи с тем, что в свое время санаторно-курортные объекты государством были переданы профсоюзам, которые занимались вопросами оздоровления граждан, не в собственность, а лишь в безвозмездное пользование, на что Совет Федерации аргументировал, что даже если передача санаториев и не была надлежаще оформлена, санаторий перешел в собственность профсоюзов по давности владения.

Вопросы: 1. Вправе ли был нотариус удостоверять эту сделку?

2. Правомерны ли аргументы Федерации профсоюзов?

3. Когда впервые был введен института приобретательной давности, в каком законе этот вопрос регламентирован и как?

4. Учитывая, что в случае судебного спора, нотариус будет привлечен на судебный процесс в качестве третьей стороны без самостоятельного права требования, какую позицию должен занять нотариус?

Контрольные вопросы:

1. Основания возникновения права собственности на жилище. К какой форме собственности относится приватизированное жилище супругов?

2. Как возникает право собственности на жилище у члена жилищного кооператива?

3. В каких случаях возможно принудительное прекращение права частной собственности на жилище?

4. Какими документами закрепляется право собственности на объект кондоминиума?

5. Сохраняется ли право собственности на жилище при не проживании в нем продолжительное время?

10. Недвижимое имущество

Деление имущества на движимое и недвижимое известно еще со времен римского права. Такое деление имущества содержится и в Гражданском кодексе Республики Казахстан.

Статья 115 ГК объекты гражданских прав подразделяет на:

  • имущественные блага и права;

  • неимущественные блага и права.

Пункт 2 этой же нормы имущественные блага и права определяет термином «имущество» и относит к нему вещи, деньги, в том числе иностранную валюту, ценные бумаги, работы, услуги, объктивированные результаты творческой интеллектуальной деятельности, фирменные наименования, товарные знаки и иные средства индивидуализации изделий, имущественные права и др.

Из перечисленных видов имущества нас интересует недвижимое имущество. Это понятие также можно назвать недвижимые вещи или недвижимость,

К недвижимости статья 117 ГК относит:

1. земельные участки;

2. здания, сооружения;

3. многолетние насаждения;

4. иное имущество, прочно связанное с землей.

То есть, как указано в вышеназванной норме к недвижимости относятся такие объекты собственности, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Для сведения. К недвижимости приравниваются также подлежащие государственной регистрации:

1. воздушные суда;

2. морские суда;

3. суда внутреннего плавания;

4. суда плавания «река-море»;

5. космические объекты.

Законодательные акты могут содержать и иные объекты собственности.

Право собственности и другие права на недвижимость (право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право землепользования), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Так гласит статья 118 ГК.

Этой же нормой предусматривается, что право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.

Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В РК таким органом является Комитет регистрационной службы Министерства юстиции РК, на местах от его имени – Центры по регистрации недвижимости (государственные предприятия). Центры по регистрации недвижимости обязаны по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

А. Порядок государственной регистрации

Порядок государственной регистрации и основания в отказе регистрации устанавливаются с соблюдением ГК и Указа Президента РК, имеющий силу Закона (уточнить Указ или Закон), от 25 декабря 1995 г. № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (уточнить все изменения и дополнения).

В соответствии с этим актом:

1. введена единая государственная регистрация прав на недвижимое имущество в органах Министерства юстиции РК;

2. государственная регистрация является доказательством прав на недвижимость;

3. обеспечиваются правовые гарантии и защита права собственности граждан, юридических лиц и государства;

4. отменяется обязательное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости, сохраняя при этом обязательное нотариальное оформление ренты.

Статья 7 этого Указа обязывает Министерство юстиции и Центры на местах вести правовой кадастр.

При этом система регистрации прав на недвижимость и сделок с ним осуществляется по объектному принципу, привязывается к земельным участкам и является единой для всех категорий земель и расположенных на них других объектов.

Если обратиться к зарубежной практике, то существуют англо-американская и европейская системы регистрации прав на недвижимое имущество.

Англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между сторонами: прежними и новыми собственниками. Потенциальный новый собственник вынужден сам проверять историю объекта недвижимости на предмет его юридической чистоты за 70 лет.

Европейская же система регистрации прав на недвижимое имущество основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. Вся история недвижимости, содержащая совокупность прав на имущество, включая сервитуты, находится в едином государственном реестре, что позволяет в случае каких-либо ошибок при совершении сделок компенсировать издержки за счет правительственного органа.

В Республике Казахстан все записи о правах на объекты недвижимости, их возникновении, переходе, обременении (ограничении) и прекращении идентифицируются в правовом кадастре, который присваивается в установленном законодательством порядке государственными органами, уполномоченными вести земельный и правовой кадастр.

Правовой кадастр состоит:

1) Земельно-кадастровой карты (схемы, плана).

Органы, ведущие земельный кадастр (территориальные органы по земельным отношениям и землеустройству) обеспечивают Центры по регистрации недвижимости земельно-кадастровыми картами )схемами, планами земельных участков).

В случаях изменения границ земельного участка на регистрационной карте (схеме) кадастровый номер земельного участка аннулируется и за новыми земельными участками закрепляются новые кадастровые номера.

2) Регистрационной книги.

Регистрационная книга состоит из регистрационных листов на каждый земельный участок.

Регистрационный лист состоит из 3-х разделов:

  • идентификационных характеристик земельного участка;

  • реестра прав на недвижимое имущество;

  • реестра обременений с выделением залога.

  • Форма регистрационного листа определяется Правительством РК (может приобщить к Методическим пособиям ?).

3) Регистрационных дел.

Регистрационное дело ведется на каждый земельный участок и содержит копии документов, указанных к регистрационном листе.

Б. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Прием документов. Регистрация осуществляется на основании:

1. заявления правообладателя;

2. если право возникло из договора – на основании заявления любой из стороны.

Заявитель предоставляет следующие документы:

1) заявление с просьбой о регистрации прав на недвижимость;

2) документы, подтверждающие право на недвижимость;

3) документ, подтверждающий оплату услуг регистрирующего органа.

Кроме того заявитель должен предъявить документы, удостоверяющие его личность, а представители юридических лиц – также документы, подтверждающие их полномочия.

В. Особенности регистрации отдельных видов прав

Регистрация прав на недвижимость, расположенную на незарегистрированном земельном участке, право на который не зарегистрировано, но подтверждается соответствующими документами, должна осуществляться в том же порядке, как и регистрация прав на недвижимость, расположенную на зарегистрированном земельном участке. При этом незарегистрированному земельному участку присваивается условный номер.

Регистрация прав на квартиры и другие помещения, расположенные в зданиях, находящихся в общей собственности.

В зданиях, где отдельные квартиры и/ или помещения принадлежат гражданам и юридическим лицам (многоквартирный дом) каждая квартира и / или помещение рассматривается как отдельная единица недвижимости, имеющая собственный регистрационный номер.

При этом разные регистрационные номера существуют в рамках единого кода земельного участка, на котором находится данное здание. На каждую отдельную единицу недвижимости заводится отдельное регистрационное дело.

В правовом кадастре дается список владельцев квартир и / или помещений в здании с указанием имени (наименования) каждого владельца и идентификационного номера его квартиры и /или помещения.

Изменение владельца квартиры и /или помещения отражается в правовом кадастре путем добавления имени (наименования) нового владельца к списку владельцев и исключении имени (наименования) выбывшего владельца.

Регистрация сервитутов.

Производится в правовом кадастре. К документам прилагается план земельного участка, на котором показано расположение объекта и сфера действия сервитута.

Регистрация права государственной собственности.

При приобретении недвижимости государственными юридическими лицами у физических или негосударственных юридических лиц, одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения или оперативного управления производится регистрация права государственной собственности.

Регистрация прав, установленных решением суда

Подлежит регистрации на общих основаниях. Факт принятия судом решений, которые касаются прав на недвижимое имущество, регистрируется с момента принятия. Регистрации подлежат также факты их обжалования или опротестования.

Регистрация перехода права на недвижимость.

Любые изменения права на недвижимое имущество, связанное со смертью или объявления умершим держателя этих прав, должны быть зарегистрированы на основе документа, с которым право на недвижимость передается.

Процедурные моменты регистрации прав на недвижимость и сделок с ними регулируются и другими нормативными правовыми актами. Например, приказ Министра юстиции РК от 4 июля 1998 г. № 81 «Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий).

На практике часто возникают вопросы о моменте возникновения права собственности членами потребительских кооперативов. Из общего правила о приобретении права собственности на недвижимое имущество с момента регистрации, у членов потребительских кооперативов (жилищно-строительного, дачного, гаражного и т.д.) возникновение права собственности на недвижимость увязывается с выплатой полностью паевых взносов. С момента внесения последнего паевого взноса у члена потребительского кооператива возникает право собственности, а последующее оформление документации является подтверждением факта права собственности, но не имеет правоустанавливающей силы.

Контрольные вопросы:

1. Какие объекты собственности подлежат государственной регистрации и в каких нормах законов это положение закреплено?

2.Какие документы предоставляются при регистрации прав на недвижимость и сделок с ними?

3.Какие основания отказа и приостановления государственной регистрации прав?

4.Перечислите несколько примеров, когда требуется и нотариальное удостоверение и государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ними?

Глава III. Основные принципы и избранные проблемы практической деятельности нотариуса

Поскольку одной из основ нотариальной деятельности является действующее законодательство, каждый нотариус должен постоянно изучать его и следить за всеми изменениями и поправками к нему. Главное внимание нотариус должен уделять выработке профессиональных навыков по применению правовых знаний на практике. Для этого нотариусу необходимо руководствоваться соответствующими принципами, которые логично вытекают из нотариального законодательства.

Главной функцией и целью нотариата является правовая защита прав и интересов физических и юридических лиц. Следовательно, основным правовым принципом деятельности нотариуса является принцип осуществления защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц. Это означает, что нотариус должен применять законодательство таким образом, чтобы обеспечить в каждой конкретной ситуации согласие в волеизъявлении сторон, равенство их прав и обязанностей.

Этот правовой принцип неразрывно связан с практической стороной нотариальной деятельности. То есть, он осуществляется путем конкретных нотариальных действий, которые направлены на удостоверение прав и фактов, а также на осуществление иных задач, предусмотренных законом.

Основной принцип нотариальной деятельности, как видим, соединяет в себе одновременно и правовое, и практическое содержание нотариальной деятельности. Он отражает сущность и назначение нотариата, а также определяет характер деятельности нотариуса и, в некотором смысле, отражает его правовой статус.

Для деятельности нотариуса это очень важное методическое положение. Оно, в соответствии с законодательством, определяет границы и сферу нотариального права. Показывает единство и различие правового и практического содержания деятельности нотариуса. Помогает глубже понять цели и способы правового мышления нотариусов, основы его профессиональной активности.

На основе вышеуказанного принципа можно выделить три принципа деятельности нотариуса, которые на практике помогают ему организовать наиболее продуктивный ход процесса совершения нотариальных действий.

Первым из них является принцип профессиональной активности нотариуса.

Он означает, что нотариус должен, во-первых, в полной мере обладать знанием правовой базы и приемами юридической техники, постоянно их пополнять и совершенствовать. Главное значение, при этом, следует уделять, опять-таки, оттачиванию профессиональных навыков по применению совокупности правовых знаний к конкретным ситуациям.

Во-вторых, хотя, в процессе удостоверения сделок нотариус обязан быть беспристрастным лицом, он, при этом, все же, должен активно вести дело от начала и до конца, руководить всей процедурой удостоверения сделки на основе соблюдения законности.

В третьих, нотариус не должен подпадать под психологическое воздействие на него участвующих сторон, если их интересы, условия и цели по совершению сделки не совпадают или противоречат закону. Для удовлетворения этим требованиям следует придерживаться следующего принципа.

Вторым, является принцип соблюдения баланса интересов и прав сторон на основе закона. Для осуществления этого принципа на практике нотариус должен не только обладать хорошей теоретической подготовкой, знанием действующего законодательства и умением последовательно правильно применять его в ходе совершения нотариальных действий. Он должен также обладать профессиональными навыками подведения противоположных сторон к единому решению на правовой основе.

Третьим, является принцип защиты нотариусом своей деятельности. Сюда относятся, например, неукоснительное соблюдение им правовых норм и профессиональных обязанностей, правило распределения ответственности между сторонами сделки. Сюда же относятся участие в конференциях и других организационных мероприятиях по обсуждению проблемных вопросов нотариата и соответствующие выступления нотариусов в средствах массовой информации и т.д.

Организационных моментов различных по степени важности и сложности в процессе нотариального удостоверения очень много. Их следует выстраивать таким образом, чтобы они способствовали, в первую очередь, выяснению и определению наиболее благоприятного правового поля и последствий для сторон сделки.

Из числа всех организационных моментов мы выделили главное - принципы, которые в каждой конкретной ситуации определяют правовую основу процесса нотариального заверения. Профессиональная квалификация нотариуса заключается в том, что, не зависимо от всех других организационных моментов, он свободно, логично и юридически грамотно в течение всего процесса удостоверения умеет согласовывать требования законодательства и конкретные интересы и права сторон.

Чем чаще и больше внимания нотариус уделяет этой стороне дела, тем выше его правовая культура, правовое мышление и профессиональная квалификация. Для совершенствования своей профессиональной компетентности квалифицированным нотариусам необходимо добиваться все более слаженного и осознанного единства правовых знаний, принципов своей деятельности и практических навыков.

Для закрепления материала:

Схема № 1. Основные принципы деятельности нотариусов

Основной принцип:

Принцип осуществления защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц

Принцип профессиональной активности нотариуса

Принцип соблюдения баланса интересов и прав сторон на основе закона

Принцип защиты нотариусом своей деятельности

Нотариус руководит всей процедурой удостоверения сделки, отказывает необоснованным требованиям сторон и проводит юридическую консультацию.

Нотариус уточняет интересы сторон и приводит их к сбалансированному компромиссному решению, которое затем выражается в общей юридически обоснованной форме – договоре.

Нотариус максимально учитывает все законные интересы сторон и защищает их права путем распределения ответственности между сторонами сделки. Юридически грамотное распределение ответственности между сторонами является залогом защиты нотариусом своей деятельности.

1. Методика и практика удостоверения сделок

(Организационные основы процесса удостоверения сделок по собственности, помогающие нотариусу повышать свою квалификацию)

Нотариус должен рационально организовывать процесс удостоверения каждой конкретной сделки на основе принципов. Для этого нотариусу необходимо в полной мере применять свое правовое мышление и использовать механизм правового осуществления сделки.

Правовой механизм осуществления сделки состоит из нотариальных норм, правовых отношений, юридических событий и фактов, юридической техники и рабочего метода нотариуса.

Рабочий метод - это метод последовательного перехода «от простого к сложному». Этот организационный метод должен работать прежде всего на правовую сторону сделки и на соблюдение принципов деятельности нотариусов. Он дисциплинирует нотариуса при совершении нотариальных действий.

Рабочий метод помогает добиться нужной направленности конкретного нотариального процесса удостоверения в целом. Он способствует более точному пониманию нотариусом интересов сторон и конкретных обстоятельств дела.

Только в случае если нотариус сам точно понял цели и интересы сторон, он может разъяснить им смысл, значение, правовые отношения и последствия совершаемого действия. В этом случае он в полной мере реализует на практике принцип правовой профессиональной активности нотариуса.

В рабочий метод входит также юридическая техника. С помощью ее приемов нотариус составляет проект договора, который должен быть обсужден сторонами сделки. Очень важно, чтобы по окончании такого обсуждения у сторон не оставалось неясных вопросов, сомнений. В связи с этим нотариусу следует в полной мере руководить этим процессом обсуждения, активно создавая диалог между сторонами. Он должен обращать внимание сторон на полноту достижения ими своих целей, на недостатки и положительные моменты, высказывать свое суждение о том, что могло бы способствовать достижению компромисса интересов сторон, попутно задавая вопросы и разъясняя законодательство, чтобы в результате сформулировать конкретные и точные пункты проекта договора.

Говоря о рабочем методе, следует сказать, что опытные нотариусы используют его в своей деятельности. Поэтому речь идет о том, что его следует постоянно совершенствовать, поскольку он является выражением правовой культуры нотариуса.

Каждый нотариус знает, что юридические и физические лица, их документы и заявленные интересы сторон являются исходными данными для процесса удостоверения сделки. Далее, по степени возрастания сложности, следуют:

  • подведение соответствующей правовой базы в соответствии с видом сделки;

  • консультация со стороны нотариуса и достижение согласия между сторонами;

  • составление проекта договора и обсуждение его сторонами, удостоверение и регистрация сделки.

Вся эта последовательность должна быть хорошо осознана и воспринята правовым мышлением нотариуса. Придерживаясь ее, нотариус может освободить свое внимание для главной, правовой стороны дела.

Рабочий метод состоит из плана действий (рабочего плана нотариуса по удостоверению сделки), его практической реализации и юридической техники.

Каждый нотариус должен суметь довести свой профессиональный навык по выполнению рабочего плана до автоматизма. Это необходимо для того, чтобы в процессе удостоверения сделки он умел не подпадать под влияние случайных или даже противодействующих обстоятельств.

Также, для того, чтобы максимально сократить причины возможных споров и судебных разбирательств, после совершения сделки, нотариусу следует при построении своего рабочего плана разбить процесс на два основных этапа:

1. этап подготавливающих юридических действий

2. этап нотариального удостоверения документов.

Уже на первом этапе нотариус либо отказывает сторонам в случае их недееспособности, в случае отсутствия собственника, а также в случае несоответствия или ненадлежащего оформления правоустанавливающих документов. Консультирует стороны и объясняет им, где и каким образом собрать необходимые документы, и кто должен выступать в качестве сторон сделки, убеждается в действительном волеизъявлении сторон.

Эти действия основаны на принципе профессиональной активности нотариуса по соблюдению законности сделки. Кроме того, активность нотариуса должна выражаться в обеспечении спокойной рабочей атмосферы и в таком ведении дела, которая исключает нервозность, для того, чтобы наиболее полно охватить и сбалансировать интересы сторон.

Нотариус должен построить этап подготавливающих действий таким образом, чтобы, переходя от простого к сложному, не только придать направление процессу, но и суметь подготовить и соответственно настроить участников сделки. Поэтому его личную беседу (консультацию) с лицом или лицами, обратившимися за совершением нотариального действия и весь подготовительный этап, рекомендуется осуществлять в следующей последовательности:

  • уточнить вид сделки и форму собственности;

  • установить конкретный объект правоотношения;

  • удостовериться в том, надлежащее ли лицо обратилось за совершением нотариального действия (присутствие сторон);

  • удостовериться в дееспособности обратившегося лица (сторон сделки);

  • удостовериться в волеизъявлении лица: действительно ли оно соответствует его намерениям. Нотариус должен удостовериться в том, что обратившееся лицо не находится в состоянии алкогольного, наркологического, токсического опьянения или в болезненном состоянии. Не оказывается ли на него моральное или физическое давление со стороны иных лиц.

  • удостовериться в наличии и принадлежности документов, подтверждающих личность каждого из участников сделки, а также проверить срок их действия;

в необходимых случаях нотариус должен:

  • установить принадлежность объекта правоотношения стороне сделки, обратившейся к нотариусу;

  • установить наличие и принадлежность правоустанавливающих документов на объект правоотношения;

  • проверить государственную регистрацию на основании отметки регистрирующего органа на тексте документа;

  • нотариальное удостоверение сделки должно быть произведено в соответствии со ст.20-21 Закона РК «О нотариате» (соответствие места нахождения недвижимости нотариальному округу частного нотариуса, территории его деятельности);

  • истребовать необходимые соответствующие заявления и разрешения от сторон сделки, третьих лиц;

  • проверить отсутствие арестов, запрещений, обременений на имущество;

  • послать запрос и получить ответ;

  • истребовать информационную справку о техническом состоянии имущества;

  • выписку из регистрационного листа Правового кадастра;

  • истребовать справку о том, что движимое имущество не в залоге и т.д.

Во всех случаях нотариус должен:

  • разъяснить смысл, значение и правовые последствия совершаемого нотариального действия;

  • разъяснить порядок изменения или отмены нотариального действия.

Нотариус, выяснив все обстоятельства сделки, изучив все документы, еще раз уточняет баланс интересов сторон и приводит их к общей юридически обоснованной форме. Доводит эти результаты до сторон сделки. Разъясняет им смысл, последствия и порядок отмены совершаемого действия.

В случае соответствия этим пунктам и согласия сторон нотариус приступает к осуществлению второго этапа сделки.

Согласно принципу профессиональной активности, нотариус, предлагает сторонам образцы отдельных элементов договора и составляет проект в целом. Значит, ко второму этапу относятся: составление проекта сделки, а затем, после согласования со сторонами, составление окончательного варианта, с совершением всей процедуры нотариального удостоверения документа. То есть, роль нотариуса до конца всего процесса удостоверения продолжает оставаться организующей и ведущей.

Для осуществления второго этапа нотариус должен оперировать полным перечнем документов для совершения сделки. В числе которых, кроме правоустанавливающих, должны быть дополнительные документы. Это, например, - заявление о согласии супругов на куплю-продажу права собственности на недвижимое или движимое имущество, разрешение от органа опеки и попечительства на отчуждение имущества от имени несовершеннолетнего и т.д.

Для более полной защиты интересов и прав сторон нотариус распределяет ответственность за последствия сделки между сторонами с их согласия. Для этого он формулирует и вносит в проект сделки соответствующие пункты. Например, такой, ««Продавец» гарантирует, что до совершения этого договора продаваемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также то, что никто и ничто не будет препятствовать переходу права собственности на квартиру к «Покупателю».

В случае, если право собственности на квартиру не может быть передано «Покупателю» по каким-либо причинам, либо, если в последующем возникнет риск утраты «Покупателем» права собственности на квартиру ввиду причин, зависевших от «Продавца», то «Продавец» обязуется вернуть всю сумму денег, полученную им за квартиру, и пеню в размере 0,01 процент от такой суммы денег за каждый день с момента, когда «Покупателю» станет известно о невозможности перехода к нему права собственности на квартиру либо риска ее утраты» или, например,

««Покупатель» ознакомлен с техническим состоянием квартиры и удовлетворен им».

То есть, при наличии таких пунктов в договоре, в случае спора, только «Продавец» отвечает перед «Покупателем», или «Покупатель» сам перед собой, но такая ответственность никоим образом не ложится на нотариуса.

Таким образом, нотариус ограничивает свою ответственность рамками законности сделки, процедуры ее совершения и правильного оформления:

  • эти ли именно стороны заключили договор;

  • именно их ли подписи стоят под договором;

  • соответствует ли сделка волеизъявлению сторон;

  • соответствует ли оформление договора Закону;

  • соответствует ли сделка закону;

  • правильно ли заполнен реестр и т.д.

Остальная ответственность лежит на сторонах сделки.

Первый и второй этап, вместе взятые составляют собой целое. Оно возникает благодаря направленной деятельности нотариуса по защите прав и интересов сторон в процессе совершения сделки.

Нотариусу, при оформлении договорных отношений, следует соблюдать ряд правил юридической техники:

  1. Всякий договор должен содержать обязательные реквизиты – наименование сторон, сроки исполнения обязательств, предмет договора, стоимостное выражение сделки (цена товара, услуги, либо размер оплаты труда).

  2. Договор оформляется в нескольких экземплярах по числу сторон (кроме договора займа). Все экземпляры обладают равной юридической силой.

  3. Договор подписывается надлежащими сторонами и содержит их полные данные, а также местожительство.

  4. Положения в договоре формулируются в лаконичные емкие по содержанию пункты.

  5. Условия договора не могут противоречить законодательству.

  6. В тексте договора необходимо делать ссылку на номер статей, разъясняемых сторонам нотариусом, которые отражают суть данного договора и предусматривают ответственность за его неисполнение, а также порядок его изменения и отмены.

  7. Стороны договора могут включать в договор условия, не оговоренные в законодательстве, но и не противоречащие ему. Поэтому формулировки в договоре должны давать однозначное представление о сущности обязательства.

При составлении договоров необходимо четко руководствоваться правилом: «право одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны».

Нотариусу нужно изначально руководствоваться показанной здесь целостной картиной процедуры удостоверения сделки. Она нужна нотариусу для того, чтобы полностью отразить интересы сторон в любом удостоверяемом документе и осознанно руководить этой процедурой.

Нотариусу надо помнить, что главной основой его профессиональной активности является то, что он по закону осуществляет функцию и задачи государства по защите прав и интересов граждан и юридических лиц.

При этом, сам нотариус должен оставаться беспристрастным лицом, фиксирующим только переход, изменение и возникновение права собственности в соответствии с Законом, защищая права и интересы сторон.

Нотариусу следует помнить, что некачественно изготовленный им документ впоследствии может порождать между сторонами споры о праве собственности.

Для закрепления материала:

Схема № 2. Рабочий метод. План. Этапы

Рабочий метод

план

I этап – подготавливающие юридические действия

(проверка, консультация, разъяснение и т.д.)

Определение характера нотариального действия:

Каков вид сделки?

Какова форма собственности?

Определение статуса сторон:

Кто участники

(присут-ствие сторон)

Определение правомочности и дееспособности сторон:

Надлежащие ли это стороны и

Являются ли они дееспособными?

Есть ли в наличии весь пакет требуемых документов? Соответствует ли он требованиям закона.

Уточнение волеизъявления сторон и достижения согласия между ними

Разъяснение смысла, значения и последствий совершаемой сделки, а также соответствующего законода-тельства

II этап - нотариальное удостоверение документов

Составление сторонами дополнительных документов по сделке

(например, заявление-согласие супруга на отчуждение права собственности)

Составление проекта сделки

Обсуждение и уточнение существенных условий проекта договора и распределение ответственности между сторонами сделки.

Нотариаль-ное удостовере-ние документа

Запись в реестр.

Схема № 3. Методика удостоверения сделок

Основной принцип:

Принцип осуществления защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц

Принцип профессиональной активности нотариуса

Принцип соблюдения баланса интересов и прав сторон на основе закона

Принцип защиты нотариусом своей деятельности

Рабочий метод нотариуса «от простого к сложному»

план

1этап подготовительные юридические действия

2 этап

нотариальное удостоверение документов

Юридическая техника, образцы договоров и пр.

Проект договора

Нотариальное удостоверение договора

Регистрация в реестре

Контрольные вопросы:

1. Срок отложения совершения нотариального действия по заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право собственности, за удостоверением которого обратилось другое заинтересованное лицо?

2. Какой документ должен истребовать нотариус при удостоверении договора о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности?

3. Какой документ истребует нотариус при несоответствии сведений в технической характеристике имущества, указанных в правоустанавливающем документе с данными, отраженными в справке, отражающей техническую характеристику имущества на момент отчуждения?

4. По какому документу нотариус проверяет отсутствие обременений на отчуждаемое имущество при удостоверении договора отчуждения?

5. Как устанавливается нотариусом принадлежность имущества, не подлежащего государственной регистрации при удостоверении его отчуждения?

6. Могут ли быть удостоверены нотариусом сделки об отчуждении недвижимого имущества, облагаемого налогом, без предоставления доказательств уплаты налога?

2. Практика установления доли в общей долевой собственности

Важной частью нотариальной деятельности является установление доли в общей долевой собственности

Пунктами 122-123 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий определена обязанность нотариуса - указывать в арифметическом выражении(!) долевую часть каждого из сособственников в общей суммарной площади. Для этого на практике нотариусы вычисляют идеальную долю. Например, общая площадь дома равна 100 кв.м. доля каждого сособственника - по 50 кв.м. Значит, идеальная доля каждого из сособственников составляет: 100 : 2 = 50 ½ части суммарной площади. Вычисление этой доли затруднено в силу того, что в реальных ситуациях долевые части очень трудно выразить в математических пропорциях так, чтобы погрешность составляла не более 1-2 кв.м.

Или: Общая площадь дома 144 кв.м . У гр.И. 63 кв.м, у гр. К. 27 кв.м., у гр.В 54 кв.м. Необходимо высчитать долю каждого сособственника в общем доме. Эта задача более сложна.

Для удобства арифметического вычисления, самую маленькую площадь 27 кв.м делим на 2 получается 13 кв.м. Затем общую площадь всего дома делим на это число 13 и получаем наименьший знаменатель 144:13=11. То есть, весь дом мы разделили на 11 равных частей. 27 : 13=2 54:13=4 63:13=5

Вычисляем, что из них гр-ну И. принадлежит 5/11 частей дома, гр.-ну К- 2/11, а гр-ну В –4/11 частей дом.

Погрешность между площадями составляет 2 кв.м, что допустимо.

144: 13=11 долей во всем доме.

итого у гр. И=5долей, у гр. К=2 доли, у гр. В-4 доли, у дома-11 долей.

  1. гр. К-50 , гр.Ю-90, у дома-140

50:4=12.5 примерно 13

13-идеальная доля

50:13=4

90:13=7

140:13=11

2. у гр. К –15.8, у гр. И-17.4, у гр. Д –25.2, общая пл.дома-58.4

15.8:4=4/14 15,8:8=2/7

17.4:4=4/14 17,4:8=2/7

25.2:4=6/14 25.2:8=3/7

4+4+6=14 2+2+3=7

58.4= 14.14 58.4:8=7

В настоящем сборнике, в основном, материалы касаются простых письменных сделок, однако авторы предлагают решить одну ситуационную задачу по теме: «Устные сделки, связанные с предоставлением услуг.

3. Работа нотариусов по документам, составленным за рубежом

Для правильного понимания этого вопроса нотариусам необходимо знать Гаагскую (1961г.) и Минскую (1993г.) конвенции.

В соответствии с Гаагской конвенцией, документы, составленные за границей: об образовании, гражданском состоянии, трудовом стаже, свидетельства о нахождении в живых, справки, доверенности, судебные решения и материалы по гражданским, семейным и уголовным делам должны приниматься нотариусами Республики Казахстан при наличии штампа апостиля.

Апостиль – это специальный штамп, удостоверяющий подлинность подписи лица, подписавшего документ, и подтверждающий полномочия этого лица, а также подлинность печати или штампа, которыми скреплен данный документ.

Такие документы принимаются только от стран, присоединившихся к Гаагской конвенции 1961 года.

К ним необходимо предъявлять следующие требования:

  1. Документ должен иметь штамп апостиля.

  2. Документ должен быть переведен на государственный или русский язык;

  3. Перевод к документу должен быть нотариально удостоверен.

  4. Документ и перевод к нему должны быть прошиты и пронумерованы

Официальные документы дипломатических или консульских учреждений из стран, присоединившихся к Гаагской конвенции, а также документы, прямо относящиеся к таможенным и коммерческим операциям, принимаются на территории Республики Казахстан без апостилирования за границей.

Уставы и учредительные документы юридических лиц, патентная и иная документация (свидетельства о регистрации, лицензии), поступающая из таких стран, должна быть апостилирована за границей в обязательном порядке.

________________________________________________________

| Ароstille |

| (Соnvention de la Haye du 5 octobre 1961) |

| 1. Страна

| Настоящий официальный документ |

| 2. был подписан (фамилия) |

| 3. выступающим в качестве |

| 4. скреплен печатью/штампом (название учреждения)|

|

| Удостоверено |

| 5. (место) 6. Дата |

| 7. (название удостоверяющего органа) |

| 8. за № |

| 9. печать/штамп___________ |

10. Подпись _________ |

|______________________________________________________|

Документы, поступающие от стран, не являющихся участниками названной конвенции подлежат легализации в установленном законодательством порядке.

Следует обратить внимание на то, что прежде чем работать с таким документом, необходимо предъявить к нему следующие требования:

1. Документ должен иметь штамп легализации посольства или консульства.

2.Документ должен иметь штамп МИД РК, подтверждающий легализацию посольства или консульства.

3.Документ должен быть переведен на государственный или русский язык.

4. Перевод к документу должен быть нотариально удостоверен.

5. Документ и перевод к нему должны быть прошиты и пронумерованы.

В соответствии с Минской конвенцией 1993 года, документы, которые на территории одной из договаривающихся сторон (а это: Армения, Беларусь, Казахстан, Молдова, Российская Федерация, Таджикистан, Туркменистан, Узбекистан, Украина), изготовлены и засвидетельствованы учреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях других Договаривающихся сторон без какого-либо специального удостоверения.

Официальные документы вышеуказанных стран пользуются на территории друг друга доказательной силой официальных документов.

Контрольные вопросы:

1. Законодательству какого государства должны соответствовать форма и срок доверенности, удостоверенной нотариусом Украины, но предназначенный для действия в Республике Казахстан?

2. Действительна ли доверенность, удостоверенная нотариусом Российской Федерации, для принятия нотариусом Республики Казахстан?

3. При каких условиях нотариус может принять документы, составленные за границей с участием иностранных органов власти или от них исходящие?

Раздел П. Сделки

I. Понятие форм сделок

Юридический смысл понятия «сделка» раскрыт в статье 147 ГК, в частности в ней записано, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статья 148 ГК разграничивает сделки на односторонние и двух- или многосторонние (договоры).

Односторонней считается сделка, для совершения которой, в соответствии законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.

Для совершения же договора необходимое выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка).

Сделки совершаются устно или в письменной форме. Статья 151 ГК сделку, совершенную в письменной форме именует «простой или нотариальной», о чем и идет речь в настоящем справочном материале.

Глава I. Простые письменные сделки

Статья 152 ГК определяет, в каких случаях сделка должна заключаться в письменной форме. Целесообразность письменной формы законодателем определяется тем, что письменная форма более достоверно подтверждает и наличие сделки, и ее содержание. Такая форма обеспечивает более надежную систему защиты участников сделки.

В письменной форме должны совершаться сделки:

1) осуществляемые в процессе предпринимательской деятельности, кроме сделок, исполняемых при самом их совершении, если для отдельных видов сделок иное специально не предусмотрено законодательством или не вытекает из обычаев делового оборота.

Сделки, совершаемые в процессе предпринимательской деятельности, требуют письменной формы независимо от того, осуществляют ли такую деятельность оба участника сделки либо только один.

2) на сумму свыше ста расчетных показателей, за исключением сделок, исполняемых при самом их совершении.

С 1 января по 31 декабря 2002 г. таким расчетным показателем является сумма в размере 823тенге.

Комментируемый случай увязки совершения сделки в письменной форме в зависимости от превышения минимального размера суммы сделок, ниже которого она может совершаться в устной форме, посредством использования размера расчетного показателя - это обычный прием, применяемый в РК для установления размера разного рода денежных платежей (пособий, надбавок, штрафов, компенсаций и др.). Его удобство заключается в том, что он утверждается официально и позволяет при денежных оценках погашать инфляционные колебания.

3) в иных случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.

Законодательство предусматривает ряд конкретных видов сделки, которые также должны заключаться в письменной форме.

Например, статьи 294 ГК о форме соглашения о неустойке, 331 ГК – о совершении в письменной форме договоров гарантии или поручительства, 337 ГК – соглашения о задатке.

Сделка, совершенная в письменной форме, должна быть подписана сторонами или их представителями, если иное не вытекает из обычаев делового оборота.

Заключение сделки (договора) в письменной форме путем обмена письмами, телеграммами, телефонограммами нередко оформляет отдельные этапы процесса заключения договора – оферту и акцепт (статьи 393-397 ГК). В этом случае каждая из сторон для подтверждения заключения договора в письменной форме должна иметь все документы, которыми обменялись стороны при его заключении, а именно подлинники всех полученных документов и копии всех отправленных документов.

Законодательство допускает и это широко применяется в практике последних лет все более широкое распространение использования средств факсимильного копирования подписи, если это не противоречит какому-либо нормативному правовому акту или требованию одного из участников. Насколько известно авторам, в настоящее время прорабатывается проект закона о факсимильной подписи.

Двухсторонние сделки могут совершаться путем обмена письмами, телеграммами, телефонограммами, телетайпограммами, факсами или иными документами, определяющими субъектов и содержание их волеизъявления.

Законодательством и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки, в частности, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью, и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

Законодательство предусматривает также случай если гражданин вследствие физического недостатка, болезни либо неграмотности гражданина не может собственноручно подписаться, по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего, если иное не предусмотрено законодательством, должна быть засвидетельствована нотариусов либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Сторона, исполнившая сделку, совершенную в письменной форме, вправе требовать от другой стороны документ, подтверждающий исполнение.

Такое же право имеет сторона, исполнившая устную предпринимательскую сделку, кроме сделок, исполняемых при самом совершении.

Ситуационная задача (по теме: «Замена обязательств в сделке»)

Задача № II.1. Банк предоставил АО кредит, возврат которого обеспечивался залогом здания, принадлежащего на праве собственности АО. АО, не имя возможности своевременно погасить кредит и проценты к нему, предложило банку подписать с ним договор купли-продажи здания с зачетом стоимости здания по сумме, равной кредиту, в счет возврата суммы кредита.

Банк согласился на подписание договора купли-продажи здания, однако обратился за разъяснениями к нотариусу, услугами которого воспользовался бы в случае нотариального удостоверения сделки, по следующим вопросам:

1. Допустима ли такая замена обязательства?

2. Прекратит ли подписание договора купли-продажи действие ранее данного обеспечения исполнения обязательства по кредиту?

3. Не будет ли подписание договора купли-продажи расценено как внесудебная реализация банком принадлежащего ему права залога.

Какой ответ должен дать нотариус?

Ситуационная задача по теме: « Собственность и договор простого товарищества»

Задача № II.2. Несколько коммерческих юридических лиц решили создать бизнес-центр на основе реконструкции здания, принадлежащего одному из них на праве собственности. Участники решили нотариально заверить договор простого товарищества, предусмотрев в нем передачу на баланс совместной деятельности, то есть в собственность всех товарищей, упомянутого здания с регистрацией его в Центре по регистрации недвижимости на имя всех участников простого товарищества. Кроме того, на одного товарища возлагалась обязательство по ведению общих дел, на остальных – финансирование совместной деятельности.

Однако нотариус отказал в нотариальном удостоверении договора простого товарищества.

Вопросы:1.Правомерен ли отказ нотариуса в удостоверении сделки, если да, то на каком основании?

2.Основания возникновения собственности у простого товарищества?

3.Перечислите нормы закона, которые регулируют вопросы создания простого товарищества.

Контрольные вопросы:

1.Какой закон применим при определении формы сделки?

2.Какие виды и формы сделок предусматривает действующее законодательство?

3. Обязан ли нотариус разъяснять сторонам юридическую нагрузку представленного для удостоверения проекта сделки?

4. Что понимается под сделкой, совершенной под отлагательным условием?

5. Что понимается под сделкой, совершенной под отменительным условием?

Глава II. Последствия несоблюдения письменной формы сделки

Статья 153 ГК перечисляет перечень последствий несоблюдения письменной формы сделки.

1.Несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительности, но лишает стороны права в случае спора подтверждать ее совершение.

Из приведенной нормы следует, нарушение письменной формы сделки не влечет ее недействительности. Такая сделка сохраняет юридическую силу, если стороны вообще не оспаривают сам факт заключения сделки и ее содержания, в этом случае ее следует исполнять и нарушения влекут установленную ответственность.

Распространенный на практике пример.

Гражданин одолжил другому гражданину деньги в сумме, превышающей сто расчетных показателей. Как известно, подпункт 2 пункта 1 статьи 152 ГК предписывает заключение сделки на сумму свыше 100 расчетных показателей в письменной форме. Должник не отрицает факта, суммы и срока займа денег, но не возвращает их. Как видим, письменная форма сделки не соблюдена, но этот факт не освобождает должника от возврата денег.

Каковые последствия нарушения формы сделки? В этом случае кредитор вправе обратиться в суд о принудительном взыскании долга.

Другой вариант.

Должник вообще отрицает, что он заключал сделку, или не согласен с условиями, на которых настаивает кредитор.

Каковы последствия несоблюдения письменной формы сделки в рассматриваемом случае?

В случае, если один из участников вообще отрицает, что он заключил сделку, или не согласен с теми ее условиями, на каких настаивает другая сторона, лицо требующее исполнения, не может приводить в подтверждение своей правоты свидетельские показания. Но может приводить другие, чаще всего – письменные доказательства.

Кредитор может представить в суд любые доказательства кроме свидетельских показаний.

Таким образом суд не принимает во внимание показания свидетелей факта заключения сделки, ее условий и содержания, но примет во внимание, к примеру, письмо должника, в котором он просит перенести срок возвращения денег либо обещает их вернуть после своего возвращения из командировки. Как правило, преимущественно истец представляет письменные доказательства.

Как видно, несоблюдения письменной формы сделки затрудняет доказывание факта ее существования и самое главное – ее условий.

2. В случаях, прямо указанных в законодательных актах (к примеру, статьи 294, 331, 337 ГК) или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Таким образом, если законом или соглашением сторон будет установлено, что нарушение формы сделки влечет ее недействительность, то она не будет иметь юридической силы.

К примеру, статья 294 ГК требует соглашение о неустойке совершать в письменной форме независимо от формы основного обязательства. В противном случае соглашение о неустойке влечет ее недействительность.

Договоры гарантии и поручительства должны быть совершены в письменной форме – статья 331 ГК. Также в письменно форме должны заключаться соглашения о задатке.

Требование о письменной форме сделки могут содержаться и в других законодательных актах.

3. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки во всех случаях влечет ее недействительность.

Ситуационная задача (по признанию сделки недействительной)

Задача № II.3. После смерти матери Козлова получила по наследству жилой дом. Поскольку семья Козловой уже имела жилой дом для проживания, она решила продать полученный по наследству дом. Считая свою жену недостаточно практичной, муж получил от нее расписку, в которой она обязалась продать дом только с его согласия. Через некоторое время муж уехал в командировку, а Козлова в его отсутствие продала дом Ларионову. Вернувшись из командировки, и, узнав о продаже дома, Козлов потребовал от Ларионова доплатить 30 процентов стоимости цены, за которую дом был продан, либо возвратить дом, отчужденный без его согласия.

Ларионов отказался как от доплаты, так и от возврата дома, считая, что цена была определена Козловой, являющейся собственником дома.

Вопросы: 1.Имеет ли юридическую силу расписка Козловой о продаже жилого дома только с согласия ее супруга, которая не была нотариально удостоверена?

2.Каковы были бы правовые последствия в случае нотариального удостоверения расписки Козловой?

3.Является ли сделка недействительной?

4.Увязывая с предыдущей темой, укажите, вообще каков правовой режим жилого дома, полученного Козловой по наследству от умершей матери, в частности, дайте ответ:

относится ли он к общей совместной собственности супругов?

кто является собственником этого жилого дома?

Свои ответы аргументируйте на основе и со ссылкой на действующее законодательство.

Контрольные вопросы:

1. Должна ли быть совершена в нотариальной форме уступка требования?

2. Влечет ли недействительность основного обязательства недействительность обеспечивающего обязательства?

3. В какой форме совершаются договоры гарантии или поручительства и влечет ли недействительность этих договоров несоблюдение предусмотренной законом формы?

4. Возвращается ли отчуждателю правоустанавливающий документ при признании сделки недействительной?

П. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации

Глава I. Сделки, связанные с землепользованием

Статья 193 ГК относит землю к государственной собственности. Вместе с тем, предусматривается, что земля может также находиться в частной собственности на:

  • основаниях;

  • условиях;

  • и в пределах,

  • установленных законодательными актами.

Основным таким законодательным актом является Закон «О земле» от 24 января 2001 года № 152 (далее – Закон о земле).

Гражданско-правовые отношения, связанные с правом собственности на земельные участки и правом землепользования, регулируются нормами гражданского законодательства, поэтому сделки с землей регулируются нормами ГК.

1. Право собственности на землю.

Субъекты права собственности ( статья 16 Закона о земле)

1.Республика Казахстан;

2.Граждане и негосударственные юридические лица.

Объекты частной собственности (статья 18 Закона о земле)

1. В частной собственности граждан РК могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для:

  • застройки жилого здания, включая земли, предназначенные для его обслуживания в соответствии с его назначением;

  • ведения личного домашнего хозяйства;

  • садоводства;

  • дачного строительства.

2. В частной собственности негосударственных юридических лиц могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственные и непроизводственные здания (строения, сооружения), включая земли для их обслуживания в соответствии с назначением.

Пунктом 3 статьи 18 перечислены виды земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности.

2. Реализация права частной собственности (статья 19 Закона о земле)

Собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено в законодательных актах.

Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами.

Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки.

Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком.

Такой договор заключается в форме договора:

аренды ( другая сторона – арендатор);

о безвозмездном пользовании (другая сторона будет именоваться безвозмездный пользователь).

3. Право землепользования

Виды права землепользования:

1.постоянное;

2.временное.

Оба вида права землепользования могут быть с правом отчуждения либо без права отчуждения, приобретаемым возмездно или безвозмездно.

Субъекты (землепользователи) права землепользования (статья 22 Закона о земле):

1. государственные и негосударственные;

2. национальные и иностранные;

3. физические и юридические лица;

4. постоянные (предоставляется только государственным землепользователям РК- статья 27) и временные (краткосрочные – до 5 лет и долгосрочные – от 5 до 49 лет)

5. первичные и вторичные (возникает на основе договора о вторичном землепользовании в случаях, когда землепользователь не производит отчуждения, а передает свой участок или его часть другому лицу во временное пользование с уведомлением уполномоченного органа).

Возникновение права землепользования (статья 24 Закона о земле):

1. Предоставление права землепользования. Осуществляется непосредственно государством (статья 25 Закона о земле).

2. Передачи права землепользования. Отчуждение права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и др. (пункт 1 статьи 26).

3. Перехода права землепользования в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Ситуационные задачи по сделкам, связанным с землей

Задача № II.4. Между собственниками прилегающих друг к другу земельных участков возник спор, кто имеет право на сбор плодов фруктовых деревьев, корни которых расположены на одном участке, а ветви с плодами свешиваются на другой участок. Собственник участка, на котором растут деревья, настаивает на том, что право сбора плодов принадлежит ему, поскольку именно корни питают деревья. Собственник соседнего участка полагал, что его правомочия собственника распространяются не только на земельный участок, но и на все, что простирается над ним. К тому же плоды созревают благодаря солнечным лучам, падающим на его участок и он не обязан допускать соседа для сбора плодов.

Оба решили заключить договор купли-продажи плодов с оптовым рынком и для подтверждения своей правоты заверить сделку у нотариуса.

Вопросы:1. Вправе ли, если да, то чью сделку может удостоверить нотариус?

2. По каким признакам определяется правовой режим плодов?

Задача № II.5. Пользователи прилегающих друг к другу земельных участков их приватизировали.

После этого собственник одного из участков – Жусупов запретил собственнику другого участка - Ахметову использовать его участок в целях прохода и проезда. Между тем, доступ к участку Ахметова, минуя участок Жусупова был крайне затруднен.

В свою очередь Ахметов закрыл соседу доступ к колодцу, которым до приватизации пользовались сообща. Попытка Жусупова обеспечить себя колодцем не увенчалась успехом, так как, несмотря на неоднократное бурение скважин на принадлежащем ему участке, вода не пошла.

Жусупов решил продать свой земельный, покупатель же стал выяснять вправе ли он будет после его приобретения пользоваться колодцем, поскольку острой стала проблема с водой. При этом в случае приобретения земельного участка Жусупова он не возражал бы против пользования Ахметовым участка для прохода и проезда.

За юридической помощью покупатель обратился к нотариусу, поскольку во избежание будущих споров с Ахметовым хотел нотариально удостоверить договор купли-продажи.

Вопросы:1.Правомерны ли действия Жусупова и Ахметова?

2.При оформлении актов на право собственности на землю, что в них должно было быть указано?

3. Если в актах нет оговорки на право пользования Жусуповым колодцем, расположенным на участке Ахметова, и Ахметовым – проходом и право проезда по участку Жусупова, то как должен поступить нотариус при оформлении договора купли-продажи земельного участка между Жусуповым покупателем?

4.Могут ли вопросы пользования колодцем быть оговорены в договоре?

5.Как узаконить Ахметову право пользования проходом и проездом на земельном участке Жусупова и наоборот – право пользования Жусуповым колодцем, расположенном на земельном участке Ахметова?

Задача № II.6. Николаеву на праве частной собственности принадлежало небольшое домостроение, в котором он, заколотив окна и двери, надолго уехал. По распоряжению районного акимата домостроение было обследовано и после составления акта о разрушенности дома на 75 %, земельный участок был выделен Константинову, а дом передан ему бесплатно как строительный материал.

Константинов полностью восстановил дом, перепланировал и капитально отремонтировал его и зарегистрировал на свое имя.

Возвратившись к прежнему месту жительства Николаев потребовал от Константинова возврата жилого дома, который мотивировал свой отказ вернуть дом тем, что решение о выделении земельного участка вынес районный аким. Районный аким, к которому обратился Николаев об аннулировании решения о выделении земельного участка, отказал в удовлетворении его заявления, ссылаясь на его долгое отсутствие и отсутствие акта на землепользование, хотя дом и был зарегистрирован в качестве недвижимости на его имя.

Константинов, предвидя судебное разбирательство, решил продать дом, в связи с чем обратился к нотариусу за удостоверением сделки.

Вопросы: 1. Правомерны ли действия районного акимата по обследованию в отсутствие Николаева домостроения, принадлежащего ему на праве частной собственности ?

2.Законное ли было решение районного акима о выделении Константинову земельного участка, на котором находилось домостроение Николаева, зарегистрированное как принадлежащая ему на праве частной собственности недвижимость.

3.При таких обстоятельствах чьей собственностью является земельный участок, на котором находилось домостроение Николаева ?

4.Должен ли нотариус удостоверять Константинову сделку по отчуждению спорного объекта недвижимости ?

Задача № II. 7. Рыжкова в 1997 году обратилась в районный акимат с просьбой оформить ей земельный участок на право частной собственности в силу приобретательной давности. В обоснование своих доводов Рыжкова ссылалась на то, что с 1970 года земельным участком владела ее мать, с 1981 года участок она совместно с мужем обрабатывает сама.

Рыжкова, предполагая разрешение вопроса в ее пользу, попросила нотариуса включить земельный участок в ее завещании в пользу дочери.

Нотариус отказался включить земельный участок в наследственную массу, мотивируя свой отказ следующими аргументами:

1. Нормы ГК, которые предусматривают право собственности на землю и другие вещные права, не были введены в действие, а потому приобретательная давность не может выступить как способ приобретения права собственности на земельные участки.

2.Земельный участок в свое время ни ее матери, ни ей не был в установленном порядке отведен.

3.По давности владения вообще нельзя приобретать объекты недвижимости, которые находятся в исключительной собственности государства.

Вопросы: Правильны ли разъяснения нотариуса, если нет, то какое из разъяснений необоснованны?

Задача № II.8. (по теме: «Раздел доли на земельном участке) Братья Константин и Борис после смерти отца получили в наследство жилой дом, сарай и другое имущество. При нотариальном разделе имущества Константин получил право на 1/ 8 часть жилого дома, сарай и другое имущество, а Борис – на 7/ 8 жилого дома. Вскоре комитет по землеустройству закрепил за каждым из братьев в собственность соответствующие части земельного участка. При этом сарай, принадлежащий Константину, частично оказался на участке, предоставленном Борису. Борис поставил забор, отделивший его земельный участок от участка брата. Вследствие этого Константин оказался фактически лишенным возможности пользоваться той частью сарая, которая находится на соседнем участке.

Константин обратился к нотариусу, что, по его мнению, юридически неправильно оформленная сделка, привела к тому, что он не может пользоваться половиной сарая, где у него размещается уголь, дрова, слесарное и другое оборудование, хозяйственная утварь и эта часть сарая была приспособлена для авторемонтных работ.

Вопросы: 1.Допустил ли нотариус ошибку при нотариальном оформлении раздела имущества, если да, то какую? Проанализируйте ситуацию со ссылкой на нормы действующего законодательства.

2.Что должен посоветовать нотариус Константину для восстановления его прав собственника, в частности, пользования частью сарая, отделенного забором?

Контрольные вопросы:

1. В каком документе отражается вопрос о неделимости земельного участка?

2. Залог какого вещного права на земельный участок не допускается?

3. Допускается ли отчуждение права собственности на земельный участок, который занят зданиями и сооружениями, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости?

4. Каков порядок регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, право на который не зарегистрировано?

5. Приобретает ли другое лицо право собственности при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на общем земельном участке?

6. Можно ли отчуждать право собственности на земельный участок без отчуждения находящегося на этом участке здания?

Глава II. Рента

В ГК введен новый институт права – рента. Договор ренты в статье 517 ГК определен как такой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, также государственной регистрации.

В зависимости от сроков выплаты рента подразделяется на два вида: постоянную и пожизненную.

По договору постоянной ренты (параграф 2 главы 28 ГК) ее плательщик принимает на себя обязанность выплачивать ренту бессрочно, а по договору пожизненной ренты (параграфы 3 (пожизненная рента), 4 (пожизненное содержание с иждивением) главы 28 ГК) – на период жизни получателя ренты.

Существенное отличие постоянной ренты от пожизненной связано со сроками ее выплаты.

При постоянной ренте срок прекращения обязательства не определен и она переходит к другим получателям в порядке универсального правопреемства или к иным лицам путем уступки требования, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором ренты.

Пожизненная рента не переходит ни по наследству, ни путем уступки. Она может быть установлена договором как на период жизни гражданина, передавшего имущество под выплату ренты, так и на период другого указанного им гражданина. Пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Вместе с тем, статья 530 ГК допускает установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан и переход доли в праве на получение ренты получателю, пережившему другого (других) получателя ренты.

Договор ренты – это возмездный договор. Плательщик ренты обязуется выплачивать ее получателю только в обмен на полученное имущество. При этом имущество передается по договору получателем ренты в собственность плательщику за плату или бесплатно.

Поскольку имущество по договору ренты передается получателем ренты ее плательщиком в собственность, в целях обеспечения выплаты ренты получатель ренты приобретает право залога на переданное недвижимое имущество (статья 521ГК). Кроме того, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательство по договору ренты переходит на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество, в собственность другого лица, несет по отношению к получателю ренты субсидиарную ответственность, если законодательными актами или договором не предусмотрена субсидиарная ответственность ( статья 520 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайной порче имущества, переданного за плату, плательщик вправе, соответственно требовать прекращения обязательства либо изменения условий ее выплаты. Эти положения закреплены в статье 529 ГК. Однако случайная гибель или случайная порча имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

Основная обязанность плательщика ренты заключается в периодических платежах получателю ренты в течение всего периода существования обязательства. Рентные платежи выплачиваются в деньгах в размерах, устанавливаемых для каждого платежа. В договоре постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключено и сочетание этих видов выплаты ренты.

В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребности получателя в жилище, в питании, одежде, уходе и необходимой помощи, а также оплате ритуальных услуг. При этом должна быть определена стоимость общего объема содержания с иждивением в месяц. Вместе с тем, пунктом 2 статьи 536 ГК определен минимальный размер такого объема – не менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами.

ГК предусматривает, что постоянная рента выплачивается по окончании каждого квартала (статья 525), а пожизненная рента – по окончании каждого календарного месяца (статья 532). Однако в обоих случаях в договорах могут быть предусмотрены иные сроки.

ГК предусматривает возможность прекращения рентных обязательств по инициативе каждой из сторон, в частности, путем выкупа.

Условия выкупа ренты по-разному определены для постоянной и пожизненной ренты.

Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен как по желанию самого плательщика, так и по требованию получателя ренты (статьи 526, 527 ГК).

При пожизненной ренте, включая пожизненное содержание с иждивением, выкуп ренты может быть проведен лишь по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком.

Методические рекомендации при оформлении сделок по ренте

Для совершения договора ренты требуется осуществление следующих действий:

1. Нотариусом истребуются правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.

2. Нотариусом истребуется выписка из Правового кадастра.

3. Плательщики ренты должны представить заявление с согласием супруга.

4.При наличии права на недвижимость нескольких собственников, то письменное согласие всех собственников недвижимости.

В договор ренты обязательно должен быть включен пункт о том, что плательщик ренты обязуется гарантировать исполнение обязательства путем обеспечения выплаты неустойки, залога, поручительства, гарантии, задатка и др. либо предусмотрено обязательство о страховании в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Ситуационные задачи (по договору ренты)

Задача № II.9. Нотариус удостоверил между Петровой и Сидоровым договор пожизненной ренты, в соответствии с которым Петрова безвозмездно передала под выплату ренты принадлежавший ей на праве частной собственности дом Сидорову, а последний обязался ежемесячно выплачивать Петровой до ее смерти ренту в размере десяти расчетных показателей.

Через пять лет в результате возникшей ссоры Сидоров толкнул Петрову, которая при падении получила ушиб головного мозга и через несколько дней скончалась в больнице. Приговором суда Сидоров был признан виновным в неосторожном убийстве Петровой.

Наследники Петровой при оформлении права на наследство потребовали возврата жилого дома, переданного Сидорову под выплату пожизненной ренты, который, по их мнению, должен быть включен в наследственную массу.

Сидоров указал на то, что закрепленные главой 28 ГК правила о договоре ренты, в частности, в статье 539 ГК, не предусматривается такое основание прекращения права собственности плательщика ренты, как смерть получателя ренты. Кроме того, смерть Петровой наступила в результате его неосторожный действий, он не имел намерения лишить Петрову жизни.

Вопросы: 1.Можно ли было в договоре пожизненной ренты предусмотреть такое основание его прекращения как смерть Петровой по вине (по неосторожности) плательщиком ренты?

2.Кто будет являться собственником жилого дома: Сидоров либо наследники?

3.Были бы обоснованы требования наследников Петровой о праве на жилой дом, если бы судом было установлено, что Сидоров умышленно убил Петрову, желая освободиться от бремени рентных платежей и поскорее вступить в права собственности?

4.На основании каких норм законов и других нормативных правовых актов может быть разрешен данный казус?

Задача № II.10. Генкин заключил с АО договор пожизненной ренты, безвозмездно передав АО под выплату ренты свою квартиру. Получателями ренты в договоре были указаны сам Генкин и его супруга. Общий размер ренты был установлен в размере 15 расчетных показателей. После смерти Генкина его жена и АО договорились об уменьшении суммы ренты до 7,5 расчетных показателей. Через полгода АО заявило о своем намерении выкупить ренту и выплатило Генкиной сумму, эквивалентную размеру 30-ти расчетных показателей. Генкина приняла деньги, но вскоре обратилась в суд о расторжении договора ренты, возврате квартиры и возмещении убытков.

На суд в качестве третьей стороны был приглашен нотариус, удостоверявший договор ренты.

На суде Генкина пояснила, что договором не было предусмотрена возможность выкупа ренты, поэтому договор между сторонами остается в силе. Полученная ею сумма, в 30 расчетных показателей, является рентой, которую она получила бы, если бы не согласилась на уменьшение размера ренты. Кроме того, полученные ею деньги уже потрачены, поэтому она не может их возвратить.

Представитель АО заявил, что уменьшение размера ренты с 15 до 7,5 расчетных показателей оформлено дополнительным соглашением сторон и удостоверено нотариусом, следовательно, оно юридически действительно. Что же касается права на выкуп ренты, то это общеустановленная практика, предусмотренная гражданским и другим законодательством, поэтому его и не обязательно было указывать в самом договоре. Более того, получение денег Генкиной, предложенной в качестве цены выкупаемой ренты, является свидетельством ее согласия с выкупом АО ренты.

Вопросы: Дайте правовой анализ сложившейся ситуации.

Какие пояснения Вы дали бы в суде в рассматриваемом случае?

Задача № II.11. По договору пожизненного содержания с иждивением Калмыков передал Пенкину принадлежащий ему дом, земельный участок с фруктовым садом и огородом. Последний должен был обеспечить Калмыкова питанием, одеждой, в случае необходимости по показаниям врача - производить оплату за лечение и лекарства. Однако одним из условий договора являлось обязательство Пенкина застраховать в страховой компании «Казстрах» риск ответственности за неисполнение им своих обязательств. По истечении двух лет Калмыков обратился к нотариусу за разъяснениями о возможности расторжения договора в связи с неисполнением Пенкиным своего обязательства застраховать риск ответственности. Пенкин неисполнение своего обязательства объясняет тем, что Казстрах, которому доверяет Калмыков ликвидирован, а застраховать риск в другой страховой компании он не желает.

Вопросы: 1.Какие обязательные условия кроме общеустановленных должны быть включены в договор ренты?

2. Может ли быть включено в договор ренты обязательство стороны по страхованию риска за неисполнение им своих обязательств?

3. Может ли быть расторгнут договор ренты в случае неисполнения Пенкиным своего обязательства по страхованию риска, даже если это связано с ликвидацией страховой компании, указанной в договоре?

4.Подлежат ли возврату средства, израсходованные на содержание Калмыкова, если это не предусмотрено в договоре?

Контрольные вопросы:

1. При соблюдении какого условия нотариус удостоверяет договор отчуждения недвижимого имущества, обремененного рентой?

2.Какая отметка делается в тексте нотариально удостоверяемого договора об отчуждении недвижимого имущества, обремененного рентой?

3. При соблюдении какого условия нотариус удостоверяет договор отчуждения жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания?

Глава III. Завещание

Правовые положения и анализ по институту завещания не являются предметом рассмотрения настоящего пособия.

Поэтому авторы настоящего сборника излагают материал, касающийся отношения собственности, в частности, излагают методические рекомендации при оформлении завещания и наиболее типичные ситуации из правоприменительной практики.

Методические рекомендации при оформлении завещания

В соответствии со статьей 1046 Гражданского Кодекса РК (Особенная часть), завещанием признается волеизъявление гражданина по распоряжению принадлежащим ему имуществом на случай смерти. Эта односторонняя сделка является актом передачи права собственности на имущество под определенным условием.

Для удостоверения этой сделки требуется предварительное действие - нотариус должен провести личную беседу с лицом, обратившимся за совершением нотариального действия (завещатель) с целью:

  • удостовериться в дееспособности обратившегося лица;

  • удостовериться в том, надлежащее ли лицо обратилось за совершением такого действия: удостоверение завещаний от имени нескольких лиц, либо через представителей не допускается;

  • удостовериться в волеизъявлении лица, действительно ли оно соответствует его намерениям;

  • установить конкретный объект завещаемого имущества;

  • установить – кому будет завещано и какое именно имущество;

  • разъяснить статьи действующего законодательства о составлении, порядке отмены или изменения завещания, праве наследников на обязательную долю в наследстве (кроме случаев составления завещания только на денежный вклад), смысл и значение совершаемого действия;

  • установить порядок оформления такого завещания: гражданин может написать завещание и подписать его собственноручно в присутствии нотариуса либо завещание составляется со слов завещателя самим нотариусом в присутствии завещателя и свидетеля. Т.е., в последнем случае, завещатель обязан предоставить нотариусу свидетеля составления завещания. При записи такого завещания нотариусом могут быть использованы общепринятые технические средства (пишущая машинка, компьютер и т.д.). Завещатель и свидетель подписывают завещание в присутствии нотариуса.

Нотариус обязан обеспечить тайну завещания. При составлении завещания не должны присутствовать посторонние люди, а также наследник, в пользу которого завещатель составляет завещание. Если же завещатель пожелает, чтобы при составлении завещания присутствовало лицо, в пользу которого составляется завещание, то нотариус обязан сделать об этом отметку в тексте завещания. Свидетель составления завещания предупреждается о сохранении тайны завещания и об ответственности в соответствии с законодательством.

Завещание удостоверяется при наличии удостоверения личности как завещателя, так и свидетеля (обратить внимание на срок удостоверения).

При удостоверении завещания от завещателя не требуется представления доказательств, подтверждающих его права на завещаемое имущество, но в необходимых случаях, нотариус может попросить предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость для обозрения.

В тексте завещания нотариус обязан указывать следующие детали:

  • Место совершения действия (населенный пункт).

  • Дату совершения действия прописью (число, месяц, год) и время составления завещания.

  • ФИО завещателя, дату его рождения (цифрами, например 18.12.1964), уроженец какой местности либо государства (если завещатель иностранный гражданин), адрес завещателя.

  • Описание завещаемого имущества («домовладение», квартира либо «вся принадлежащая мне часть жилого дома, квартиры») его адрес, если речь идет о денежных вкладах, то необходимо указать наименование банка его местонахождение, номер счета, а в необходимых случаях и суммы вклада.

  • ФИО наследника имущества. Завещание может быть составлено как в пользу одного или нескольких физических лиц, так и в пользу юридического лица, а также в пользу государства. Если завещание составляется в пользу нескольких лиц, завещатель должен указать размер доли каждого наследника, либо причитающееся каждому из них имущество, либо сделать указание, что все наследники наследуют в равных долях.

  • Свидетель зачитывает завещателю текст завещания.

  • Завещатель и свидетель расписываются под текстом завещания путем проставления росписи и фамилии, имени и отчества.

  • Нотариус удостоверяет и регистрирует такое действие в реестровой книге. Он также обязан внести запись о совершении завещания в Алфавитную книгу завещаний, а затем, при наличии модема, в базу данных своей Нотариальной палаты.

Ситуационные задачи (по завещанию)

Задача № II.12. Cупруги Н. пришли к нотариусу удостоверить совместное завещание составленное ими.

Они оба завещали свой дом своей племяннице гр-ке К.

Нотариус отказал в совершении такого действия. Прав ли нотариус?

Задача № II.13. Гр. М. написал завещание, в котором был пункт: «в случае хорошего поведения гр.В, часть дома передается гр.В.». Должен ли нотариус удостоверить такое завещание?

Задача № II.14. При вступлении в брак супруги Борисенко Ефим и Алла заключили брачный договор, по которому приобретенное каждым из них в период брака имущество должно относиться к раздельной собственности.

Во время совместной жизни муж успешно занимался бизнесом и за счет доходов приобрел дорогое имущество – дом, дачу, 2 машины, картины, антиквариат и др. Жена не работала и посвятила себя ведению домашнего хозяйства и воспитанию детей.

После нескольких лет совместной жизни брак распался. Расторгнув брак, супруги разъехались, причем двое малолетних детей остались с матерью. При разделе имущества, жена, помня об условиях брачного контракта, и, боясь, что муж откажет ей в выплате средств на содержание детей, взяла лишь самое необходимое – одежду, хозяйственную утварь, запасы продуктов.

Борисенко Ефим еще при жизни оформляет завещание, в котором все свое имущество после смерти оставляет родителям, в завещании оставляет распоряжение о выделении энной суммы денег на содержание детей до их совершеннолетия.

Спустя три года после расторжения брака Борисенко Ефим умирает. Родители, не успев принять наследство, и, не оставив завещания, не пережив смерти сына также умирают. Среди оставшихся родственников Борисенко Ефима – сестра, брат. У сожительницы остался его сын, однако в свидетельстве о рождении в графе «отец» стоит прочерк, но при жизни Борисенко Ефим публично признавал свое отцовство. Сожительница же не настаивала на официальном оформлении ни брака, ни отцовства, так как получала пособие как одинокая мать и состояла в льготных списках на получение жилища.

Борисенко Алла обратилась к нотариусу с заявлением об открытии наследства на имущество Борисенко Ефима.

Вопросы:1.Кто имеет право на имущество Борисенко Ефима?

2.Как должен поступить нотариус при обращении заявления на открытие наследства сожительница Борисенко Ефима?

3.Как должна поступить сожительница Борисенко Ефима в случае установления его отцовства в судебном порядке, если к тому времени все имущество Борисенко Ефима было распродано и деньги растрачены?

Задача № II.15. К нотариусу за консультацией обратилась Лунева, которая является гражданкой США, приехала в Алматы на похороны родственника, единственной наследницей которого является она.

Лунева хотела выяснить следующие вопросы: 1.Может ли она, учитывая необходимость срочного возвращения в США и дороговизну повторной поездки, сейчас получить свидетельство о праве наследования?

2. Вправе ли она, не переоформляя недвижимость на себя, заключить договор купли-продажи перешедшего к ней по наследству имущества, так как у нее уже есть покупатели?

Дайте аргументированное разъяснение Луневой со ссылкой на нормы действующего законодательства.

Контрольные вопросы:

1.Может ли нотариус составить завещание со слов завещателя, если да, то какие при этом правила должен соблюдать нотариус?

2.Какие завещания приравниваются к нотариально удостоверенным?

3.Может ли имущество наследодателя быть унаследованным по завещанию и по закону одновременно с оформлением одного наследственного дела?

4.Как толкуется завещание при неясности буквального смысла какого-либо его положения?

5.Что такое завещательный отказ (легат)?

Ш. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

К сделкам, требующим обязательного нотариального заверения относятся:

  1. доверенности на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, если иное не установлено законодательством;

  2. доверенности, выдаваемые в порядке передоверия;

  3. учредительные документы хозяйственных товариществ;

  4. брачные контракты;

  5. соглашение наследников по закону об очередности их призвания к наследству и о размере их долей;

  6. соглашение об уплате алиментов.

Глава I Доверительное управление имуществом

1. Доверительное управление имуществом

А. Общие положения.

Впервые в гражданском законодательстве Республики Казахстан предусматривает институт доверительного управления имуществом.

Доверительному управлению посвящена глава 44 ГК из 13 статей.

Понятие доверительного управления раскрыто в статье 883 ГК (особенная часть).

При учреждении доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязуется осуществить от своего имени управление переданным в его владение, пользование и распоряжение имуществом, если иное не предусмотрено договором или законодательными актами, в интересах выгодоприобретателя.

Законодатель в этой норме применил юридический термин «учреждение», памятуя о том, что доверительное управление может возникнуть не только по договору, но и на основании судебного решения или административного акта, о чем более подробно изложено ниже.

Основания возникновения доверительного управления следующие:

1) сделки (в частности, по договору, по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания (доверительный управляющий);

2) решения суда (при банкротстве, установлении опеки над имуществом недееспособного, безвестно отсутствующего или объявленного умершим гражданина и в других случаях, предусмотренных законодательными актами);

3) административного акта (при установлении опеки над имуществом несовершеннолетнего, умершего; поступлении предпринимателя на государственную службу и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. К примеру, Указом Президента РК, имеющим силу Закона «О приватизации» объекты государственной собственности на тендерной основе передавались на доверительное управление, которые впоследствии при соблюдении определенных обязательств передавались в частную собственность.

Б. Субъекты доверительного управления имуществом

В статье 884 ГК определен круг субъектов. Учредителем доверительного управления может быть:

1) собственник;

2) субъект иного вещного права (прав хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования и др.);

3) компетентный орган, уполномоченный на передачу имущества в доверительное управление. К примеру, Комитет по государственному имуществу и приватизации Министерства финансов РК.

Доверительным управляющим может быть любое лицо (если иное не предусмотрено законодательными актами) и только с его согласия.

Выгодоприобретатель – лицо, в интересах которого осуществляется доверительное управление имуществом.

Им может быть любое лицо, кроме доверительного управляющего, а также государство в лице уполномоченных органов или органов административно-территориальных единиц.

В. Объекты доверительного управления (статья 885 ГК)

Объектом доверительного управления может быть любое имущество, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Имущество должно пониматься в смысле пункта 2 статьи 115 ГК. К имущественным благам и правам (имуществу) относятся: вещи, деньги, в том числе иностранная валюта, ценные бумаги, работы, услуги, объективированные результаты творческой интеллектуальной деятельности, фирменные наименования, товарные знаки и иные средства индивидуализации изделий, имущественные права и другое имущество.

При этом следует иметь в виду, что вещами являются не все осязаемые предметы материального мира, а лишь те, которые представляют для учредителя доверительного управления какую-либо социально-экономическую ценность.

В отношении объектов доверительного управления о доверительного управляющего возникают вещные права.

В доверительное управление может быть передано обремененное имущество, однако учредитель должен будет поставить об этом в известность доверительного управляющего.

Контроль за изменением состава имущества осуществляют учредитель и выгодоприобретатель (или его представитель).

Имущество, приобретенное доверительным управляющим, включается в состав доверенного имущества. Поэтому доверенное имущество подлежит учету отдельно от имущества, принадлежащего ему на праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления (пункт 2 статьи 885 ГК).

Доверенное имущество не является «своим» имуществом для доверительного управляющего.

Риск случайной гибели имущества лежит на собственнике, однако договором или законодательными актами может быть предусмотрено иное.

Г. Договор доверительного управления (статья 886 ГК)

Вышеупомянутая статья гласит, что по договору доверительного управления одна сторона (учредитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя.

Составление договора отвечает принципу свободы договора, и в целом его форма и содержание не регламентированы законодательством. То есть стороны могут произвольно по своему усмотрению сформулировать положения договора.

Но некоторые обязательные элементы должны быть соблюдены.

Вот некоторые требования к содержанию договора.

Договор должен предусматривать следующее.

1) Состав имущества, передаваемого в доверительное управление. Это может быть включено либо в сам договора либо в приложении к нему перечня передаваемого имущества со степенью детализации, достаточной для индивидуализации имущества и его обособления от имущества, принадлежащего самому доверительному управляющему.

2) Указание о выгодоприобретателе. Это необходимо для установления получателя имущественных благ от реализации договора. Определение выгодоприобретателя осуществляется указанием его индивидуальных данных (Ф.И.О. для физических лиц, фирменного наименования – для юридических лиц).

3) Сроки и форму отчетности. Срок может быть выражен календарной датой, форма отчетности может быть устной, письменной или даже конклюдентной, то есть совершенной посредством каких-либо действий. Примером последнего может служить, допустим факт ежемесячного фиксированного отчисления денежных средств. Форма письменного отчета также регламентируется соглашением сторон и может быть самой разнообразной: публикация в средствах массовой информации результатов деятельности, передачу по факсу, тайпу, электронной почте и другими средствами передачи информации. Возможно сочетание разных форм отчетности.

Доверительный управляющий обязан в договоре оговорить сроки, форму и порядок отчетности о своей деятельности перед учредителем и выгодоприобретателем, которые имеют кроме этого дополнительные права в этой сфере. К примеру, по их требованию отчет может быть потребован незамедлительно, даже если это не оговорено в договоре.

4) Указание на лицо, получающее доверенное имущество в случае прекращения договора доверительного управления имуществом. Термин «получающее» имеет в виду не факт технического получения, а получение в права собственности. Это может быть сам учредитель либо новый собственник.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается в форме и порядке, предусмотренном для договора отчуждения недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 статьи 118 ГК сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации – в настоящее время в центрах по регистрации недвижимости Министерства юстиции РК. Общий порядок регистрации недвижимости определен Указом Президента РК, имеющим силу Закона, от 25 декабря 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 2 этого Указа регистрации подлежит право доверительного управления недвижимым имуществом на срок свыше года. Под недвижимым имуществом в смысле статьи 1 Указа понимаются «земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Такое понимание недвижимости почти совпадает с ее определением в пункте 1 статьи 117 ГК. Кроме того, следует иметь в виду, что «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью», если зарегистрировано в качестве таковой.

Несоблюдение формы договора или отсутствие регистрации договора для недвижимого имущества влечет его недействительность.

Права и обязанности доверительного управляющего закреплены в статье 888 ГК.

Как записано в статье 889 ГК доверительный управляющий осуществляет управление имуществом лично.

Вместе с тем законодательство допускает передоверие по его инициативе, если он уполномочен на это актом об учреждении доверительного управления имуществом либо вынужден к этому силой обстоятельств для обеспечения интересов выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности испросить указаний учредителя.

При этом надо иметь в виду, что доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные. Как указывает закон, доверительный управляющий обязан при первой возможности известить учредителя о передоверии. Учредитель же вправе, если иное не предусмотрено в законодательных актах, заявить о прекращении доверительного управления с последствиями, оговоренными в пункте 2 статьи 889 ГК.

Вопросы ответственности доверительного управляющего регламентируются в статье 980 ГК.

Д.. Прекращение договора доверительного управления (статья 891 ГК)

Договор наряду с общими основаниями прекращения обязательств, прекращается:

1) смертью гражданина – доверительного управляющего, объявления его умершим, признанием его недееспособным или ограниченно дееспособным, безвестно отсутствующим; ликвидации юридического лица – доверительного управляющего;

2) отказом доверительного управляющего или учредителя в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять управление доверенным имуществом;

3) отказом учредителя от исполнения договора, при условии выплаты доверительному управляющему убытков и вознаграждения, если оно предусматривалось договором;

4) отказом доверительного управляющего в случае не сообщения ему о передаче в управление обремененного залогом имущества с выплатой ему вознаграждения, если оно предусматривалось договором.

Переход права собственности на доверенное имущество не прекращает доверительного управления имуществом.

При прекращении договора доверенное имущество передается лицу, которое указано в договоре.

При банкротстве учредителя доверительное управление прекращается, и доверенное имущество передается в конкурсную массу.

В случае смерти физического лица-учредителя доверенное имущество передается в наследственную массу.

При прекращении договора по инициативе одной из сторон другая сторона должна быть постановлена в известность не менее чем за три месяца (кроме случаев, предусмотренных подпунктами 2) и 4) пункта 1 статьи 891 ГК, если иной срок не предусмотрен законодательным актом или договором.

ГК предусматривает особенности доверительного управления в зависимости от объекта и субъекта права собственности.

Статья 892 регламентирует доверительное управление акциями и ценными бумагами, статья 893 – доверительное управление ценными бумагами, принадлежащими инвестиционной коммерческой организации, статья 894 – доверительное управление предприятием как имущественным комплексом, статья 895 – доверительное управлением имуществом государственного служащего. Наряду с указанными нормами при необходимости можно познакомиться и со специальными законодательными актами.

Ситуационная задача

по теме «Договор доверительного управления»

Задача № III.1. Малахина, выезжая на постоянное местожительство за границу, обратилась к нотариусу с вопросом, как правильно оформить договор, чтобы принадлежащий ей на праве собственности косметический салон эффективно использовался в ее отсутствие. Продавать она это имущество не желает, т.к. не знает как сложится ее судьба за границей.

Нотариус объяснил Малахиной, что для оказания такого рода услуг ей можно по выбору заключить один из следующих договоров:

1.договор поручения;

2.агентский договор;

3.договор доверительного управления;

4.договор с какой-нибудь организацией на управление косметическим салоном.

Вопросы: 1.Предусмотрены ли эти виды договоров в гражданском законодательстве?

2.Какие еще другие виды договоров Вы бы посоветовали Малахиной, чтобы ее имущество не только эффективно было использовано, но и предупредил от незаконного мошеннического отчуждения либо другого распоряжения?

Дайте мотивированные ответы на поставленные вопросы и совет Малахиной.

2. Доверенность

Доверенность – это односторонняя сделка, поэтому присутствие поверенного лица при ее удостоверении не требуется.

Доверенность - это письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемого им другому лицу (поверенному).

Доверенности бывают разовые, специальные и общие. В специальном разделе инструкции «О порядке совершения нотариальных действий» достаточно ясно и подробно описана процедура совершения данной сделки.

Контрольные вопросы:

1. Какой максимальный срок действия доверенности и в течение какого срока действительна доверенность, если в ней не указан срок действия?

2. В каких случаях доверенность должна быть нотариально заверена?

3. Вправе ли лицо, выдавшее доверенность, отменить доверенность до истечения срока ее действия?

4. Допускается ли соглашение об отказе лица, выдавшего доверенность, от права в любое время отказаться от нее?

5. Удостоверяется ли нотариально заявление доверителя (представляемого) об отмене доверенности и что должен разъяснить нотариус лицу, отменившему доверенность?

6. На кого возлагается обязанность по извещению поверенного и заинтересованных третьих лиц об отмене доверенности?

3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия

Доверенности в порядке передоверия удостоверяются по тем же правилам, что и первоначальные доверенности. Особенностями в совершении данного действия является следующее:

  • Доверенность, выданная в порядке передоверия, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

  • Доверенность, выданная в порядке передоверия, не может содержать право дальнейшего передоверия третьим лицам.

  • Срок действия доверенности, выданной по передоверию, не может превышать срока действия первоначальной доверенности, на основании которой она выдана.

  • Поверенный, передавший полномочия другому лицу, должен незамедлительно известить об этом доверителя и сообщить ему необходимые сведения об этом лице и его местожительстве.

  • Нотариус оставляет в своих делах копию первоначальной доверенности, учинив на ней удостоверительную надпись.

  • На первоначальной доверенности нотариус делает отметку о выдаче доверенности в порядке передоверия и отдает первоначальную доверенность поверенному.

Ситуационная задача

по теме «Доверенность на управление имуществом»

Задача № III.2. 72-летняя Федорова решила расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, заключенного с Никитиным, т.к. он был заключен без ее ведома племянником Васильевым. Однако у Васильева имелась генеральная доверенность от Федоровой на управление ее имуществом. Несмотря на то, что Федорова оформила доверенность на Васильева на управление имуществом, она не собиралась никому отчуждать принадлежащий ей на праве собственности жилой дом, а намерена завещать его внучке.

Вопросы:1.Правомочен ли был нотариус удостоверять договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный между Никитиным и Васильевым, по генеральной доверенности?

2. Проанализируйте юридические последствия расторжения договора ренты.

Задача № III.3. Федоров – участник полного товарищества «Коробкин и компания» - предложил АО заключить выгодную сделку. В подтверждение своих полномочий на подписание договора Федоров представил:

1) нотариально заверенную копию учредительного договора полного товарищества, из которого следует, что Федоров наряду с Коробкиным и фирмой «Изотоп» является его участником, и что ведение дел товарищества поручено Коробкину;

2) доверенность на право совершение соответствующей сделки, выданную Федорову фирмой «Изотоп»;

3) собственноручное письмо Коробкина, из которого видно, что он не возражает против заключения договора;

4) визитную карточку, в которой указаны домашний адрес и телефон Федорова.

Вопросы: 1.Вправе ли нотариус удостоверить сделку, совершенную Федоровым?

2.Какие документы должен представить Федоров нотариусу для нотариального удостоверения договора?

Задача № III.4. Гражданин К. выдал доверенность гражданину Н. на осуществление всех действий.

Гражданин Н. пришел к нотариусу удостоверить завещание от имени гражданина К. Нотариус отказал гр.Н. Правильно ли поступил нотариус?

Задача № III.5. В доверенности поверенный указал срок «три года с правом дальнейшего передоверия». Может ли нотариус удостоверить такую доверенность.

Контрольные вопросы:

1. Вправе ли поверенный передать исполнение поручения другому лицу?

2. Должен ли поверенный, передавший полномочия другому лицу, известить об этом доверителя?

3. Может ли срок доверенности, выданной по передоверию, превышать срок первоначальной доверенности, на основании которой она выдана?

4. При каком условии подлежит удостоверению доверенность, выдаваемая в порядке передоверия?

5. Какая отметка делается на основной доверенности в случае передоверия?

Глава II. Нотариальное удостоверение учредительных документов юридических лиц

Методические рекомендации при нотариальном

удостоверении учредительных документов

Юридическое лицо осуществляет свою деятельность на основании устава, если там имеется один учредитель, либо на основании устава и учредительного договора, если число учредителей более одного.

В учредительных документах должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица.

Учредительный договор юридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями.

В учредительном договоре стороны обязуются создать юридическое лицо, определяют порядок совместной деятельности по его созданию, условия передачи его в собственность своего имущества и участия в его деятельности.

В договоре должны, наряду с другими условиями, определяться условия и порядок распределения между учредителями чистого дохода, управления деятельностью юридического лица, условия выхода из состава учредителей.

Удостоверение таких договоров идет типичным образом. Должны быть предоставлены удостоверение личности, доверенность, если сделка подписывается представителем, необходимо присутствие директора юридического лица, если одним из учредителей является юридическое лицо либо поверенного – протокол общего собрания о согласии выступить в качестве учредителя конкретного юридического лица, подписанный как директором, так и главным бухгалтером юридического лица-учредителя, свидетельство о регистрации юридического лица, статистическая карточка, устав юридического лица., печать юридического лица.

Договор совершается в двух экземплярах, регистрируется у нотариуса как прочий договор. Один экземпляр такого договора храниться у нотариуса, а другой выдается сторонам сделки. По желанию сторон договор может быть составлен по числу сторон сделки.

В уставе определяются наименование юридического лица, местонахождение, порядок формирования и компетенция его органов, условия реорганизации и прекращения деятельности.

Если юридическое лицо учреждается единственным участником, то в его уставе, наряду с другими положениями, определяется порядок образования имущества и распределение доходов.

На уставе нотариус совершает удостоверительную надпись, где свидетельствует подлинность подписи всех сторон, подписавших указанный устав.

Все экземпляры устава нотариус обязан выдать на руки лицам, обратившимся за совершением нотариального действия.

Учредительный договор и Устав юридическоого лица подписываются его учредителем(ями) или представителем(ями), действующими по доверенности от имени учредителей.

Ситуационные задачи

Задача № III.6. (по теме: «Заверение учредительных документов») К нотариусу обратилась группа граждан из 7 человек, желающих учредить юридическое лицо в форме ТОО.

Нотариус отказался удостоверять учредительные документы, мотивируя следующими аргументами:

1.Нотариус уже удостоверял учредительные документы с аналогичным наименованием юридического лица, хотя и с другой уставной деятельностью.

2.Учредительный договор подписан председателем и секретарем учредительного собрания, хотя они также являются учредителями этого ТОО.

3.В уставе ТОО не указан общий размер уставного капитала, а указан лишь размер уставного вклада каждого учредителя.

4. В уставе ТОО предусмотрено, что распределение прибыли между его участниками пропорционально их вкладам, причем каждый участник может внести несколько вкладов.

5. Согласно уставу председатель наблюдательного совета одновременно является председателем правления, а члены правления – членами ревизионной комиссии или наблюдательного совета (мотивация учредителей, чтобы в органах ТОО не было посторонних лиц и для большего взаимного доверия).

Прав ли нотариус, дайте правовой анализ по каждому его замечанию со ссылкой на действующее законодательство?

Задача № III.7. (По теме: «Право собственности юридических лиц (учредителей)») При нотариальном удостоверении учредительных документов между учредителями ЗАО возник неясный для них вопрос: будет ли подлежать им выплата при их выходе из АО стоимость их вкладов или стоимость части имущества общества пропорционально их долям в уставном капитале.

Вопросы: 1.Является ли собственность ЗАО долевой собственностью его учредителей?

2. Относятся ли учредители к акционерам ЗАО, если да, то владение акциями ЗАО какими правомочиями, в том числе по отношению к имуществу общества, наделяет?

3. Какое разъяснение по возникшему вопросу у учредителей должен дать нотариус?

4.В каких случаях происходит раздел имущества между учредителями, в каких случаях производится выплата стоимости части имущества общества?

Контрольные вопросы:

1.Подлежат ли нотариальному удостоверению положения о филиалах и представительствах юридического лица?

2.Подлежат ли нотариальному удостоверению учредительные документы хозяйственных товариществ?

3.Требуется ли нотариальное удостоверение изменений и дополнений в учредительные документы, не влекущих перерегистрацию юридического лица?

4.Какие документы являются учредительными документами акционерного общества?

Глава III. Брачный договор (контракт)

Брачный договор – это двухсторонняя сделка, соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

За совершением такого действия могут обратиться любые лица - как состоящие в браке, так и намеревающиеся вступить в брак.

Для удостоверения такого договора нотариус должен истребовать следующие документы:

  1. удостоверение личности супругов либо лиц, намеревающихся вступить в брак.

  2. свидетельство о браке, если за совершением этого действия обратились супруги, прошедшие государственную регистрацию брака.

Нотариус обязан разъяснить статьи законодательства ст. 33, 38-44 Закона о браке и семье, ст.223 ГК РК, ст. 157-158 ГК РК, ст401-404 ГК РК

В договоре указывается:

  • ФИО супругов, год рождения, уроженец какой местности по удостоверению личности, адреса проживания

  • Предмет договора: установление режима совместной, долевой или раздельной собственности на движимое и (или) недвижимое имущество как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

  • В брачном договоре супруги вправе определить свои права и обязанности по взаимному содержанию, способах участия в доходах друг друга, порядок несения каждым супругом семейных расходов, определить имущество, которое будет передано каждому из них в случае расторжения договора, а также включить свои особенные условия в такой договор.

  • В договоре не должно быть положений и условий, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат брачно-семейному законодательству.

  • Односторонний отказ от исполнения такого договора не допускается.

Ситуационная задача

Задача № III.8. Супруги М. решили удостоверить брачный договор, в который они внесли пункт “Супруге запрещается заниматься предпринимательской деятельностью”. Может ли нотариус заверить этот договор.

Глава IV. Соглашение наследников по закону об очередности

их призвания к наследству и о размере их долей.

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1061-1066 Гражданского Кодекса.

Каждая последующая очередь наследников по закону получает право на наследование в случае отсутствия наследников предыдущей очереди, устранения их от наследства, непринятия ими наследства либо отказа от него, кроме случаев, указанных в пункте 5 статьи 1074 Гражданского Кодекса.

Правила Гражданского Кодекса об очередности призвания наследников по закону к наследованию и о размере их долей в наследстве могут быть изменены нотариально удостоверенным соглашением заинтересованных наследников, заключенным после открытия наследства. Такое соглашение не должно затрагивать прав не участвующих в нем наследников, а также наследников, имеющих право на обязательную долю.

Любой из наследников по закону, принявших наследство, вправе потребовать раздела наследства.

Раздел наследства производится по соглашению наследников в соответствии с причитающимися им долями, а при не достижении соглашения - в судебном порядке.

Если призванный к наследованию отсутствующий наследник, место нахождения которого установлено, не отказался от наследства в течение срока, предусмотренного статьей 1074 Гражданского Кодекса, остальные наследники обязаны известить его о своем намерении произвести раздел наследства.

Если в течение трех месяцев с момента извещения, предусмотренного предыдущей частью, отсутствующий наследник не уведомит остальных наследников о своем желании участвовать в соглашении о разделе наследства, остальные наследники вправе произвести раздел по соглашению между собой, выделив долю, причитающуюся отсутствующему наследнику.

Если в течение одного года со дня открытия наследства место нахождения отсутствующего наследника не установлено, и нет сведений о его отказе от наследства, остальные наследники вправе произвести раздел по правилам части второй пункта 2 ст.1077 Гражданского Кодекса.

При наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть произведен лишь после рождения такого наследника.

Если зачатый наследник родится живым, то остальные наследники вправе произвести раздел наследства только с выделом причитающейся ему наследственной доли. Для охраны интересов новорожденного к участию в разделе может быть приглашен представитель органа опеки и попечительства.

Наследники, в течение года до открытия наследства, проживавшие совместно с наследодателем, имеют преимущественное право на наследование жилища, а также домашней утвари и предметов домашнего обихода.

Наследники, обладавшие вместе с наследодателем правом общей собственности на имущество, имеют преимущественное право наследования имущества, находившегося в общей собственности.

При осуществлении преимущественных прав, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 1078 Гражданского Кодекса, должны быть соблюдены имущественные интересы других наследников, участвующих в разделе. Если имущества, образующего наследство, недостаточно для предоставления причитающихся им долей, наследник, осуществляющий преимущественное право, должен предоставить им соответствующую денежную или имущественную компенсацию.

В случае отказа наследника от наследства либо его отпадения по обстоятельствам, указанным в настоящем Кодексе, часть наследства, которая причиталась бы такому наследнику, поступает к наследникам по закону, призванным к наследованию, и распределяется между ними пропорционально их наследственным долям.

Если наследодатель завещал все имущество назначенным им наследникам, часть наследства, причитавшаяся отказавшемуся от наследства или отпавшему наследнику, поступает к остальным наследникам по завещанию и распределяется между ними пропорционально их наследственным долям, поскольку иное не предусмотрено завещанием.

Правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 1079 Гражданского Кодекса, не применяются:

1) если отказавшемуся или отпавшему наследнику подназначен наследник;

2) при отказе наследника от наследства в пользу определенного лица;

3) в случаях, когда при наследовании по закону отказ или отпадение наследника влечет призвание к наследованию наследников следующей очереди.

1.Все наследники, которые получили свидетельства о праве на наследство по закону, но не зарегистрировали свои свидетельства, подают совместное заявление нотариусу о том, что они хотят произвести раздел наследственного имущества.

2. Нотариус, на основании этих свидетельств и воли участников соглашения составляет проект договора, корректирует его с учетом пожеланий каждой из сторон и удостоверяет его.

Требуемые документы: Свидетельство о наследстве, заявления, удостоверения личности наследников либо доверенности.

Глава V. Соглашения об уплате алиментов

Соглашение об уплате алиментов заключается между лицом, обязанным уплачивать алименты, и их получателем, а при недееспособности лица, обязанного уплачивать алименты, и(или) получателя алиментов - между законными представителями этих лиц.

Нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа.

Соглашение об уплате алиментов может быть изменено или расторгнуто в любое время по взаимному согласию сторон. Изменение или расторжение соглашения об уплате алиментов должно быть произведено в той же форме, что и само соглашение об уплате алиментов.

Односторонний отказ от исполнения соглашения об уплате алиментов или одностороннее изменение его условий не допускаются

Размер алиментов, уплачиваемых по соглашению об уплате алиментов, определяется сторонами в этом соглашении.

Размер алиментов, устанавливаемый по соглашению об уплате алиментов на несовершеннолетних детей, не может быть ниже размера алиментов, которые они могли бы получить при взыскании алиментов в судебном порядке.

Размер, условия и порядок выплаты алиментов по соглашению об уплате алиментов определяются этим соглашением.

Алименты могут уплачиваться в долях к заработку и(или) иному доходу лица, обязанного уплачивать алименты, в твердой денежной сумме, уплачиваемой периодически; в твердой денежной сумме, уплачиваемой единовременно; путем предоставления имущества, а также иными способами, относительно которых достигнуто соглашение.

В соглашении об уплате алиментов может быть предусмотрено сочетание различных способов уплаты алиментов.

В случае выезда лица, обязанного выплачивать алименты, в иностранное государство на постоянное жительство оно вправе заключить с членами семьи, которым оно по закону обязано предоставлять содержание, соглашение об уплате алиментов в соответствии со статьями 143, 144, 147 и 148 Закона РК «О браке и семье».

В таком алиментном соглашении в обеспечение соглашения может быть предоставлено определенное имущество в счет алиментов. В таких случаях, если законодательным актом предусмотрена ее регистрация, то она считается совершенной только после ее регистрации, т.е. алиментное соглашение должно пройти государственную регистрацию в соответствии со ст. 155 ГК РК.

Алиментные обязательства, установленные соглашением об уплате алиментов, прекращаются с истечением срока действия этого соглашения или по основаниям, предусмотренным законодательство.

В случае, если родителем предоставляется недвижимость в счет уплаты алиментов, то данный договор оформляется по правилам отчуждения недвижимости, рассмотренный ниже в настоящих Методических рекомендациях, с обязательной регистрацией такого договора в Центре по регистрации недвижимости.

IV. Сделки, не требующие обязательного нотариального удостоверения

В действующем законодательстве Республики Казахстан нет перечня сделок, не требующих обязательного нотариального удостоверения. Поэтому в этот разряд попадают все сделки не перечисленные в ст. Закона РК «О нотариате». Казалось бы, раз эти сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения – нет необходимости и в описании порядка их удостоверения. Но, все же, если лицо обратилось за совершением такого нотариального действия, то необходимы общие правила удостоверения таких сделок.

К сделкам, не требующим обязательного нотариального удостоверения относятся все другие сделки, в том числе:

1.отчуждение имущества (купля-продажа, обмен, дарение и т.д.);

2. предварительный договор, задаток;

3.залог;

4.поручительство, гарантия;

5. аренда;

Все сделки с недвижимостью (договоры купли-продажи, дарения, мены, залога и т.д.) удостоверяются примерно по одним и тем же правилам, с некоторыми различиями.

Ситуационная задача

(по теме: «Сделка, не требующая нотариального удостоверения)

Задача № IV.1. Супруги Жусуповы решили расторгнуть брак, составили письменное соглашение о том, что Жусупов не будет претендовать на раздел квартиры, покинет Алматы и будет постоянно проживать со своей матерью в городе Атырау. Жусупова, со своей стороны, обязалась не вступать в новый брак до окончания института их сыном – студентом 1 курса.

За удостоверением достигнутого соглашения Жусуповы обратились к нотариусу.

Нотариус отказался удостоверить соглашение, которое, по его мнению, противоречит законодательству.

Прав ли нотариус? Если да, то по каким нормам действующего законодательства?

Глава I Сделки по отчуждению недвижимости;

1. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи

Для проведения указанной сделки нотариус предварительно должен произвести следующие действия:

  1. Проверить принадлежность места совершения сделки месту нахождения имущества. Сделка должна быть произведена по месту нахождения недвижимости. Если недвижимость находится в городе, то любой нотариус города имеет право совершить такую сделку, если в области – то районный нотариус в пределах района в области, где находится отчуждаемый объект.

  2. Нотариус должен проверить по правоустанавливающему документу принадлежность отчуждаемого объекта лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия.

  3. Нотариус должен проверить наличие обременений, арестов и запрещений на отчуждаемое имущество, как по выписке из регистрационного листа Правового Кадастра, по Алфавитной книге учета запрещений (арестов), по модему Нотариальной Палаты, так и путем письменного запроса.

  4. Помимо правоустанавливающего документа нотариус истребует справку о технической характеристике отчуждаемого объекта. Данная справка выдается Центром по регистрации недвижимости. Далее «Справка».

  5. Справка должна быть выдана на имя лица, являющегося собственником недвижимости

  6. Нотариус должен проверить не истек ли срок справки Центра по регистрации недвижимости. Справка Центра действительна только определенный срок. В данное время срок- 15 дней со дня выдачи. По простроченным справкам Центра по недвижимости нотариус не должен совершать нотариальные действия.

  7. Нотариус должен сопоставить площади, указанные в правоустанавливающем документе со справкой Центра недвижимости. Если есть какие-либо различия в площадях недвижимости, то в Справке должна находится разница площадей. При этом нотариус в договоре указывает площади, данные в Справке Центра по недвижимости.

Кроме того, нотариус должен проверить соответствие всех данных, указанных в Справке данным в правоустанавливающем документе(тах). Проверить наличие всех правоустанавливающих документов, узаконений, зарегистрированных в Центре по регистрации недвижимости. Если в документах есть различия, а в Справке нет данных разницы площадей, то нотариус должен приостановить совершение нотариального действия до устранения конкретных противоречий и ошибок.

  1. Нотариус должен истребовать от Продавца согласие второго супруга на отчуждение недвижимости, либо заявление от собственника о том, что он на момент приобретения квартиры в браке не состоял.

  2. В тех случаях, когда один из участников общей долевой собственности продает принадлежащую ему долю в жилом доме постороннему лицу, то нотариус должен истребовать нотариально заверенное согласие остальных собственников общей долевой собственности, что они согласны на продажу данной доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продается доля дома.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. По истечении месяца со дня получения извещения о продаже продавец вправе произвести отчуждение доли в общей недвижимости.

В случае, если сособственники хотят приобрести такую долю на других условиях и отказывают в согласии на продажу доли постороннему лицу, то Продавец обращается к нотариусу для удостоверения заявления и передачи нотариально удостоверенного заявления-извещения другим участникам общей долевой собственности. Заявление-извещение отправляется нотариусом по почте с уведомлением. Квитанция об отправлении заявления храниться у нотариуса. По истечении месяца со дня получения извещения о продаже продавец вправе произвести отчуждение доли в общей недвижимости.

Отчуждение может быть произведено и в случае, если другие участники общей долевой собственности не проживают в месте нахождения недвижимого имущества, адрес их неизвестен. В подтверждение этому факту должен быть представлен соответствующий документ справочного бюро (адресного стола).

При удостоверении договора дарения и мены доли жилого дома такого согласия не требуется.

  1. В тех случаях если в заявлениях второго супруга указано, в отношении кого персонально он дает согласие на отчуждение имущества, либо указаны цена и другие условия, то нотариус при удостоверении такого договора обязан проверить соблюдение этих условий. В противном случае нотариус должен приостановить совершение такого действия до устранения противоречий между супругами. Либо Продавец выполняет условия, указанные в заявлении либо второй супруг должен написать новое заявление о согласии на продажу на условиях супруга-продавца.

  2. Нотариус должен проверить соблюдение условий, при которых сособственники дали согласие на продажу доли постороннему лицу. При несоблюдении таких условий нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия.

  3. Для совершения сделок родителями (усыновителями), опекунами (попечителями) от имени несовершеннолетних детей, опекаемых подопечных или даче согласия на их совершение нотариус должен истребовать согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки. В тех случаях, когда отчуждается доля ребенка не достигшего 14 лет, то от его имени сделку совершают его законные представители (либо мать, либо отец). Присутствие такого ребенка не требуется. В тех случаях, когда отчуждается доля ребенка достигшего 14-детнего возраста, то такой ребенок должен присутствовать при совершении сделки, сам подписать договор с согласия своих законных представителей (либо матери, либо отца). В обоих случаях к договору следует прикладывать копии свидетельства о рождении ребенка, заверенные либо нотариусом, совершающим такую сделку, либо другим нотариусом.

Убедившись во всех фактах, нотариус совершает нотариальное действие.

  • В договоре нотариус указывает фамилии, имена, отчества, год рождения, уроженец какой местности, адреса сторон договора.

  • Предмет договора, характеристику имущества (количество комнат, вспомогательных помещений, (по необходимости - материал из которого построен дом; номера комнат, указание на жилую и вспомогательную, их конкретную площадь, надворные и хозяйственные постройки, литеры) общую и жилую площади, кадастровый номер недвижимости, адрес недвижимого имущества. При этом нотариус должен максимально сохранять текст правоустанавливающего документа, при необходимости дополняя его и руководствуясь данными Справки Центра и планом недвижимости.

При удостоверении договора купли-продажи доли в общей недвижимости, нотариус вначале указывает характеристику доли, а затем всей общей недвижимости. Кроме того, нотариус обязан указать сумму долей общей недвижимости, и кому она принадлежит (фамилии, имена, отчества всех сособственников общей недвижимости).

Если объектом продажи является домовладение, то дополнительно к указанному, нотариус должен указывать характеристику земельного участка (правовой режим земельного участка, его площадь, кадастровый номер, целевое назначение, делимость, ограничения в использовании и обременения участка).

  • Нотариус обязан указывать правоустанавливающие документы, на основании которых произведена сделка: (реестровые) номера, даты, кем (каким органом) и когда выданы, (ФИО частного нотариуса, номер лицензии, дата ее выдачи; номер ГНК какого города либо ГНК какого района какой области), когда была проведена регистрация в Центре по регистрации недвижимости.

  • В договоре указывается продажная цена недвижимого имущества только в казахстанской денежной единице - тенге. Один раз цена должна быть написана цифрами и в скобках - прописью. При этом, в таком пункте можно по необходимости указать каким способом оплачивается сделка: наличным или безналичным расчетом (указание на какой счет, в какой банк) и указать когда происходит оплата – при подписании договора или какие-либо другие условия либо по договоренности сторон.

  • Обязательным является указывать оценку продаваемой квартиры согласно справке Центра недвижимости (следует указать номер справки, ее дату и орган выдачи), а также один раз цена должна быть написана цифрами и в скобках - прописью.

  • Необходимо указать, что «Продавец» гарантирует, что, до совершения этого договора продаваемая квартира (домовладение), никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также то, что никто и ничто не будет препятствовать переходу права собственности на квартиру (домовладения) к «Покупателю».

  • В договоре нотариусу необходимо указывать, кто несет расходы по удостоверению договора (покупатель, продавец, стороны в равных долях).

  • В договоре необходимо указать: в скольких экземплярах составлен договор, у какого нотариуса он храниться и какой стороне сделки он выдается. По желанию сторон договор может быть составлен по числу участников сделки.

  • Необходимо дать указание в договоре на основании каких правовых актов совершен договор, разъяснить смысл, правовые последствия совершаемой сторонами сделки, содержание статей 157-158, 282, 382-383, 406 Гражданского Кодекса Республики Казахстан.

  • Нотариус еще раз должен убедиться, что содержание сделки соответствует действительным намерениям сторон.

  • Также нотариус должен разъяснить покупателю, что ему необходимо в соответствии со ст.155 ГК РК зарегистрировать свое право собственности в Центре по регистрации недвижимости в наиболее короткие сроки.

  • В реестровой книге нотариус должен зарегистрировать документы, удостоверяющие личность сторон, но расписываться в реестровой книге должна та сторона, которая получила документы. Если покупатель оплатил стоимость квартиры Продавцу, то в реестровой книге должна стоять роспись Покупателя и документы должны быть отданы Покупателю, если же расчет не был произведен, то расписывается Продавец и документы - ему. Наличие двух росписей в реестровой книге считается ошибкой нотариуса.

Ситуационные задачи (по теме: «Договор купли-продажи»)

Задача № IV.2. Соловьев купил у Сенькина приватизированную квартиру и оформил договор купли-продажи нотариально. Когда Соловьев стал готовиться к переезду, то выяснил, что одна из комнат в приобретенной квартире сдана внаем Гришину сроком на 5 лет, о чем при заключении договора купли-продажи Сенькин не поставил его в известность . Соловьев потребовал у Сенькина возврата уплаченной за квартиру суммы денег, мотивируя тем, что не купил бы квартиру у Сенькина, если бы знал, что комната сдана в аренду. Продавец отказался выполнить требования Соловьева, ссылаясь на то, что последний должен был сам навести справки о лицах, проживающих в квартире, и что договор не только заключен, но уже и исполнен. Кроме того, полагает Соловьев, при нотариальном оформлении сделки нотариус должен был выяснять не только это, но и другие обстоятельства.

Вопросы: 1. Должен ли был нотариус при нотариальном удостоверении договора купли-продажи выяснять у продавца вопросы по предмету сделки: сдана ли была комната в квартире в наем, на какой срок, продолжают ли в ней проживать наниматели?

2.Каким образом нотариус выясняет обстоятельства по обременению жилища (залог, рента, наем и т.д.)?

3. Являются ли выяснение указанного выше обстоятельства обязанностью самого покупателя?

4. Подлежит ли расторжению договор купли-продажи, если покупатель не знал, что часть жилища находится в состоянии аренды?

Задача № IV.3. (по теме «Право преимущественной покупки по договору купли-продажи, продолжение темы об общей долевой собственности») В коммунальной квартире, состоящей их трех изолированных комнат, проживали три нанимателя, которые комнаты приватизировали. После приватизации собственник одной из комнат, пожелал ее продать и подыскал покупателя. Собственник другой комнаты против продажи не возражал. Собственник третьей комнаты потребовал продать комнату именно ему, так как он в квартире проживает давно, нуждается в улучшении жилищных условий и вообще не желает привыкать к проживанию чужих лиц, неизвестных своими привычками, характером и другими жизненными ситуациями, могущими возникнуть при появлении семьи нового собственника комнаты.

Вопросы: 1.Каков правовой режим вообще жилища, комнат и мест общего пользования (раздельная либо общая собственность)?

2.Содержит ли законодательство нормы о праве преимущественной покупки?

3.Что должен разъяснить нотариус и действия нотариуса при обращении к нему собственника комнаты, пожелавшего ее продать?

Задача № IV.4. (по теме: «Отказ нотариуса от удостоверения сделки купли-продажи. Обжалование его действий) Сапаров получил по наследству дом, который требовал капитального ремонта. Он произвел капитальный ремонт, перепланировал дом, пристроил к нему две террасы (летнюю и зимнюю), провел в доме отопление, во дворе установил бассейн. После ремонта решил дом подарить своему сыну, в связи с чем обратился за правовой помощью к нотариусу.

Во время заключения договора дарения Игнатов письменно обратился к нотариусу не удостоверять сделку, т.к. стал претендовать на дом в качестве его собственника. В обоснование своего права на этот дом он ссылался на то, что в свое время он был незаконно привлечен к уголовной ответственности и осужден с конфискацией имущества, в том числе и дома. В период его отсутствия дом перешел в собственность государства, и он органами местной власти был продан отцу Сапарова. В настоящее время Игнатов полностью реабилитирован и желает поселиться в доме.

Сапаров претензии Игнатова не признал, поскольку его отец являлся добросовестным покупателем, он же является законным наследником, произвел большие затраты на дом, от прежнего вида которого не осталось и следа, но самое главное – Морозов получил от государства в качестве компенсации за незаконное осуждение квартиру.

Когда нотариус стал отказываться в удостоверении сделки, Сапаров обратился в городскую нотариальную палату с заявлением на нотариуса, который нарушил его права потребителя на получение услуг.

Вопросы: 1.Как городская нотариальная палата должна рассмотреть заявление Сапарова?

2.Должен ли был вообще нотариус оформлять сделку?

Задача № IV.5. Книжкин заключил в нотариальной форме договор купли-продажи своей квартиры с Потаповым. В договоре было установлено, что он вступит в действие не позднее 31 декабря 2001 года, а также содержалась твердая цена квартиры, выраженная в долларах США. В обусловленный срок Книжкин, несмотря на задаток Потапова, отказался продать квартиру, мотивируя тем, что на рынке недвижимости существенно подскочили цены на квартиру и он сможет продать свою квартиру дороже на половину оговоренной суммы.

Потапов обратился в суд о понуждении Книжкина к исполнению договора. Суд вызвал нотариуса в качестве третьей стороны.

Вопросы: 1.Какие обстоятельства хочет суд выяснить у нотариуса?

2.Законна ли сделка?

3.Дайте прогноз с правовым анализом судебной перспективы разбирательства?

Задача № IV.6. (Отказ нотариуса в удостоверении расторжении договора купли-продажи) Третьяков договорился с Селезневым о том, что последний продаст ему гараж, расположенный за пределами его домовладения, а он оплатит ему стоимость гаража по договоренности и возместит расходы, связанные с оформлением сделки.

Некоторое время Третьяков пользовался купленным гаражом, но вскоре после получения свидетельства о праве собственности на землю и разрешения на строительства он построил собственный гараж. При встрече с Селезневым он рассказал, что не пользуется купленным у него гаражом, т.к. построил другой гараж, а Селезнев посетовал, что теперь сам нуждается в гараже и жалеет, что продал его.

Они договорились расторгнуть договор купли-продажи, в условленное время встретились у нотариуса для удостоверения сделки по расторжению договора купли-продажи гаража.

Однако нотариус, выслушав обстоятельства, отказался удостоверить сделку.

Вопросы: 1.Правомерен ли отказ нотариуса в удостоверении сделки по расторжению договора?

2.Что может служить основанием для прекращения обязательства?

3.Чем прекращение обязательства отличается от его изменения?

Задача № IV.7. Крючко продал Костюку принадлежащий ему на праве собственности жилой дом. Договор купли-продажи был нотариально удостоверен. Костюк вселился в дом, но зарегистрировать договор купли-продажи в Центре по регистрации недвижимости не успели, так как Крючко заболел и вскоре умер, а основная часть необходимых для регистрации документов находилась в него.

Наследники Крючко потребовали выселения Костюка, утверждая, что нотариально удостоверенный договор купли-продажи между Крючко и Костюком недействителен, не осуществлена и передача жилого дома. Они же нуждаются в этом жилом доме, так как всегда использовали его под дачу. Кроме того, аргументируя недействительность этой сделки, они ссылались на то, что в этом договоре ничего не сказано о судьбе земельного участка, на котором расположен дом. Уплаченную же Костюком денежную сумму они готовы вернуть.

Наследники обратились к нотариусу с заявлением об открытии наследства и просили включить в наследственную массу жилой дом.

Костюк же обратился к нотариусу, у которого они с Крючко удостоверяли договор, со следующими вопросами: 1. Действителен ли договор купли-продажи жилого дома, заключенный между умершим Крючко и ним?

2.Может ли он зарегистрировать свое право собственности на жилой дом в Центре по регистрации недвижимости и на земельный участок – в комитете по землеустройству?

3.Может ли нотариус обратиться к нотариусу, у которого решается наследственный вопрос, об отказе в выдаче свидетельства о праве наследования на спорный жилой дом.

Какое разъяснение Вы бы ему дали?

Контрольные вопросы:

1.В какой момент риск случайной гибели или порчи имущества в договоре купли-продажи по общему правилу переходит на приобретателя, если иное не оговорено договором или законом?

2.Возникает ли право собственности по договору купли-продажи у покупателя ранее передачи товара?

2. Нотариальное удостоверение договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о договоре купли-продажи, поскольку это не противоречит правилам и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Мена предусматривает обмен вещей, равноценных в стоимостном выражении - Если из договора не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы по их передаче и принятию осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случаях, когда в соответствии с договором обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок не предусмотрен договором.

Ситуационная задача (по теме: «Договор мены»)

Задача № IV.8. Центр по регистрации недвижимости отказал в государственной регистрации нотариально удостоверенного договора мены двух квартир на том основании, что в нем отсутствовало указание цены обмениваемых жилых помещений. Сотрудник Центра пояснил заявителям, что цена является существенным условием договора продажи недвижимости. Каждая из сторон договора мены признается продавцом принадлежащего ей товара, следовательно, определение в денежном выражении цены квартир обязательства и для договора мены.

Участники договора обратились к нотариусу с вопросами:

1.Обоснован ли отказ Центра в регистрации договора мены, если да, тогда почему договор мены был нотариально удостоверен?

2.Правомерен ли аргумент Центра в части того, что на договор мены применяются правила договора купли-продажи?

3.Удостоверили ли бы Вы договор мены между приватизированной квартиры на неприватизированную квартиру или на право пользования неприватизированной квартирой?

4. Какой документ истребует нотариус при удостоверении договора мены?

Контрольные вопросы:

1. Какие документы вправе истребовать нотариус при удостоверении договора мены недвижимого имущества?

2. Что должен установить нотариус при удостоверении договора мены недвижимого имущества?

3. В каких случаях нотариус вправе наложить запрещение на отчуждаемое недвижимое имущество?

4. Могут ли произвести обмен земельными участками между собой негосударственные и государственные землепользователи?

5. В какой момент возникает право собственности у приобретателя по договору мены недвижимого имущества?

3. Нотариальное удостоверение договора дарения

Процедура договора дарения повторяет процедуру удостоверения сделки купли-продажи, но имеет свою специфику:

Нотариусу необходимо провести длительную личную беседу со сторонами сделки, чтобы выявить моменты, при которых сделка может быть признана недействительной (мнимой), и совершить нотариальное действие в соответствии с законодательством.

В соответствии со ст.509 ГК РК не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 10 месячных расчетных показателей:

  • от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

  • работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами или родственниками этих граждан;

  • государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими своих служебных обязанностей.

При дарении доли в общем имуществе не требуется согласие сособственников.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В случае отмены дарения, одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Ситуационные задачи (по договору дарения)

Задача № IV.9. Гражданин И. подарил свою часть дома гражданину К. Перед совершением такого действия (в месячный срок), он не поставил своих сособственников в известность о таком действии. Сособственник, гражданин А. подал в суд на гражданина И. о нарушении его преимущественного права. Кто прав?

Задача № IV.10. Гр. К квартира принадлежала по договору дарения и свидетельству о наследстве. Когда он стал продавать квартиру, нотариус предложил его супруге, написать заявление о согласии на продажу квартиры. Необходимо ли в данном случае такое заявление.

Контрольные вопросы по сделкам, связанным с отчуждением имущества

1. Относится ли договор о порядке пользования недвижимым имуществом самостоятельным правоустанавливающим документом?

2. Какая отметка делается в тексте нотариально удостоверяемого договора об отчуждении недвижимого имущества, обремененного правом пользования на срок свыше года?

3. Должен ли нотариус истребовать заявление от супруга на дарение квартиры, если с момента расторжения брака прошло более 3-х лет?

4. Истребуются ли правоустанавливающие документы на земельный участок при дарении недвижимого имущества?

5. Какие документы необходимо представить для удостоверения сделки о дарении недвижимого имущества, подлежащего регистрации?

Глава II. Сделки по имущественному найму

Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права. Эти договоры берут начало со времен римского права и известны из законов ХП таблиц.

Как в странах кодифицированного права, так и в странах романо-германской системы договор имущественного найма имеет много общих черт: является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Вместе с тем, источником регулирования отношения по найму в странах романо-германской системы права являются нормы гражданских кодексов, в странах англо-американского права действуют нормы прецедентного права.

В Республике Казахстан правовое содержание договора имущественного найма раскрыто в главе 29 ГК, содержащей 6 параграфов. Нас будет интересовать те нормы гражданским законодательством, регулирующие отношения имущественного найма недвижимости, в частности, аренда предприятий, зданий, сооружений и др..

Прежде всего по названию договора. В некоторых странах, например, в ФРГ, Швейцарии закон различает наем и аренду. К договору аренды закон относит только имущественный наем плодоприносящей вещи.

Применительно к нашей Республике законодатель не проводит разграничения между этими терминами (глава 29 ГК озаглавлена: «Имущественный наем (аренда)»), поэтому в дальнейшем в настоящем сборнике договор имущественного найма будет именоваться общепринятым термином - договор аренды.

Определение договора аренды содержится в статье 540 ГК, в соответствии с которой наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.

1. Объекты, срок договора аренды

В качестве существенного условия договора определен только объект договора. Объектами договора аренды могут быть непотребляемые вещи (предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, сооружения и др.) и вещные права (право землепользования, право недропользования и др.) – статья 541 ГК. При этом нотариусам при удостоверении сделок, связанных с договором аренды следует иметь в виду, что законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается либо ограничивается. ГК устанавливает возможность заключения договора аренды на любой срок (пункт 3 статьи 545).

Вместе с тем, для отдельных видов аренды и имущества, законодательными актами могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Особенностью таких договоров является такое положение, при котором договор по истечении предельного срока прекращается, если стороны не установили его срок. В случае же превышения в договоре предельно допустимого срока аренды, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

Если договор аренды заключен без указания срока, то он считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе расторгнуть такой договор в любое время, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, если законодательными актами или договором не установлено иное.

От срока договора зависит и его форма. Статья 544 ГК предусматривает, что договор на срок более одного года, должен быть заключен в письменной форме и он подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Также в письменной форме независимо от срока заключается договор аренды, если хотя бы одной стороной является юридическое лицо.

2. Плата по договору аренды

ГК достаточно подробно регламентируются условия об оплате по договору аренды. В основном порядок, сроки и форма оплаты устанавливаются соглашением сторон. Однако законодательными актами может быть установлен иной порядок платы за аренду имущества. В случаях, когда договором не оговорены вопросы платы, то применяются порядок, сроки и форма платы, обычно применяемые при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Хотя обязательства сторон по плате за аренду имущества и не относятся к существенным условием, нотариус должен порекомендовать этот вопрос четко регламентировать во избежание возможных споров.

3. Пределы распоряжения арендованным имуществом

Нотариусы при удостоверении сделок, связанных с арендой имущества, должны обратить внимание на установление в договоре пределов распоряжения арендованным имуществом.

  • Статья 551 ГК предоставляет нанимателю с согласия наймодателя возможность:

  • сдавать арендованное имущество в субаренду;

  • передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

  • предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

  • отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, АО или взноса в производственный кооператив.

Однако эти правомочие могут быть ограничены законодательными актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок аренды.

Вопросы изменения и расторжения договора аренды по требованию одной из сторон подробно регламентированы в статье 556 ГК, которые предлагаются нотариусам для самостоятельного изучения.

Ситуационные задачи по договору аренды.

Задача № IV.11. (по теме: «Договор аренды с лицом, имеющим физическое увечье»). Михайлов ввиду физического недостатка – слепоты попросил своего соседа по квартире подписать от его имени договор, согласно которому он арендовал у Яковлева на три месяца квартиру с предоплатой. По истечении срока аренды выяснилось, что Михайлов причинил ущерб в виде повреждения мебели, пользовался без оплаты услугами междугородней, международной связи.

Михайлов отказался удовлетворить требование Яковлева оплатить за ремонт мебели и пользование услугами связи из-за отсутствия денег. Подписавший договор сосед выехал в неизвестном направлении.

Вопросы: 1.Имеет ли юридическую силу договор найма жилища?

2.Соблюдена ли форма договора?

3.Должна ли была быть нотариально удостоверена подпись соседа?

Задача № IV.12. ООО сдало принадлежащее ему на праве собственности здание производственного назначения в аренду на пять лет кооперативу. Нотариально удостоверенным договором предусмотрено право арендатора заключать договоры субаренды без согласия арендодателя. Кооператив заключил договор субаренды, по которому право пользования всем зданием было предоставлено АО. Спустя два года кооператив был ликвидирован. ООО заключило новый договор аренды с государственным предприятием, нотариально его удостоверив у того же нотариуса.

АО предъявило иск о признании заключенного договора недействительным, считая, что нарушено его право на преимущественное заключение договора аренды. В качестве соответчика АО привлекло и нотариуса.

Вопросы: 1. Правомерны ли действия нотариуса при заключении договора аренды ООО со вторым субарендатором – государственным предприятием?

2.Какими нормами действующего законодательства должен аргументировать на суде нотариус?

Задача № IV.13. Государственное учреждение заключило договор имущественного найма с АО об аренде части здания сроком на 5 лет, которое было нотариально удостоверено.

Центр по регистрации имущества отказал в регистрации сделки.

Вопросы:1.Правомерен ли отказ Центра в регистрации договора имущественного найма?

2.Дайте правовой анализ создавшейся ситуации, если бы в качестве арендодателя выступили:

а) республиканское государственное предприятие;

б) коммунальное государственное предприятие;

в) АО с контрольным пакетом акции государства;

г) АО с «золотой акцией»;

д) ТОО с госдолей в 50, 1 процента;

е) ООО с госдолей больше половины уставного капитала.

ж) кооператив;

з) объединения;

и) общественные фонды;

к) религиозные объединения.

Задача № IV.14. ( по теме: «Договор аренды здания с земельным участком») Колхоз был преобразован в АО и уже в качестве АО сдало в аренду сельской потребкооперации (сельпо) складские помещения без указания срока договора. Складские помещения находились на земельном участке, полученном в свое время колхозом в постоянное (бессрочное) пользование. Сельпо во время действия договора с согласия АО переоборудовало складские помещения под магазин, гаражи, пункт приема сельхозпродукции. В дальнейшем уже без согласия АО складские помещения были арендатором разобраны на строительные материалы и на том же земельном участке были сооружены гостиница, объекты для сервисного обслуживания машин (СТО, автомойка, магазин запчастей, стоянка, подземный гараж).

Сельпо, зарегистрировав право собственности на указанные объекты, включило их в уставный капитал учрежденного ТОО «Отель-автосервис».

Узнав об этом, АО арендодатель обратилось к нотариусу не удостоверять учредительные документы, поскольку складские помещения являются их собственностью, а земля передана в постоянное (бессрочное) пользование колхозу, правопреемником которого они являются.

Действия нотариуса?

Ответьте также на вопросы: 1.Передается ли АО вещное право на землю при реорганизации колхоза?

2.Если не указан срок договора, то максимальный срок его действия?

3.Нарушено ли право собственности АО на складские помещения и вещное право на землю при оформлении сельпо прав собственности на объекты, сооруженные без согласия АО, если да, то какие нормы законодательства нарушен?

4. Какие нарушения имеют место со стороны местных органов при оформлении прав собственности на объекты, сооруженные без согласия АО?

5.Какие действия должен предпринять АО для восстановления своих прав?

Задача № IV.15. (по теме: «Срок заключения договора аренды») Баскин заключил, нотариально удостоверив, договор с АО «Астра» об аренде принадлежащего ему на праве собственности коттеджа сроком на 5 лет.

По истечении срока договора Басков заключил договор аренды на этот же срок с другим АО и решил его также нотариально удостоверить.

Нотариус, ознакомившись с первым договором, отказался удостоверить новый договор аренды по той причине, что в предыдущем договоре была предусмотрена процедура его прекращения : если за месяц до истечения срока договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то он считается пролонгированным на тот же срок, т.е. на 5 лет. А он заключил новый договор по истечении 3-х месяцев.

Баскин, посчитав отказ нотариуса в удостоверении сделки неправомерным, пригласил представителя АО «Астра» подтвердить у нотариуса, что АО освободило коттедж, также полагая, что истек срок договора аренды.

Однако представитель АО «Астра», узнав, что договор продолжает действовать, согласился с аргументами нотариуса и от имени АО заявил Баскину об их намерении продолжить арендовать коттедж еще на 5 лет.

Приглашенный для юридической помощи адвокат Баскина, в свою очередь, согласившись с доводами нотариуса, заявил, что в этом случае действует правило о том, что договор действительно считается пролонгированным, но без указания срока и его можно расторгнуть в любое время. К тому же, кроме Баскина правом собственности на коттедж, обладает его брат, с согласия которого должна была производиться другая сделка. А он дал согласие лишь на второй договор аренды.

Стороны решили выяснить у нотариуса ряд вопросов, ответ на которые возможно избавит их от необходимости решить спор в судебном порядке и они договорятся мирным путем.

1.В случае, если истек срок договора, но не соблюдена процедура его прекращения, считается ли пролонгированным договор, если да, то на какой срок? И как этот договор в свою очередь должен прекратить свое действие?

2.Правомерно ли было удостоверение нотариусом договора аренды без согласия другого собственника?

3.Если этот договор считать недействительным, может ли без судебного решения об этом АО «Астра» настаивать на исполнении договора?

Ответьте на эти вопросы? Что бы Вы посоветовали всем участникам этого спора?

Контрольные вопросы:

1.Какие документы истребует нотариус при удостоверении договоров о предоставлении в безвозмездное пользование либо аренду недвижимого имущества, находящегося в частной собственности?

2.Какой документ истребует нотариус дополнительно при удостоверении договоров о предоставлении в безвозмездное пользование либо аренду имущества, принадлежащего арендодателю на основании вещного права?

3.Какой документ оставляет в деле нотариус при удостоверении договоров о предоставлении в безвозмездное пользование либо аренду имущество, принадлежащего арендодателю на основании вещного права?

4.По какому документу проверяет нотариус отсутствие обременений при удостоверении договора о передаче имущества, подлежащего регистрации, во временное пользование или аренду?

5.Откладывается ли в случае наложения ареста удостоверение договора о передаче имущества, подлежащего регистрации, во временное пользование или аренду?

6.Чьей собственностью являются плоды и иные доходы, полученные в результате использования нанятого имущества – деревьев?

7.Что должен разъяснить сторонам нотариус при удостоверении договоров временного безвозмездного пользования либо аренды недвижимого имущества (в том числе земельных участков)?

Глава III Соглашение о задатке

В соответствии со ст.337 Гражданского Кодекса РК, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть заключено в письменной форме. Это правило применяется и в том случае, когда основное обязательство должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о задатке.

При удостоверении данных видов договоров необходимо основной упор сделать на проверку таких данных как:

  • Кто является действительным собственником имущества, т.е. проверка принадлежности имущества собственнику. На практике во многих случаях, сделки заключаются с ненадлежащей стороной и, в случае спора, нотариус может понести гражданско-правовую ответственность.

  • Разъяснение сторонам их прав и обязанностей, установленных законодательством.

  • Согласование разумной суммы задатка, поскольку в случае несоблюдения сторонами своих обязательств эта сумма либо теряется либо удваивается.

  • Согласование даты заключения договора, поскольку в случае несоблюдения сторонами своих обязательств именно с такой даты ведется отсчет времени нарушенного обязательства.

Глава IV Договор залога

В соответствии со ст.299 Гражданского Кодекса РК, залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила.

Методика удостоверения таких сделок подпадает под общую методику совершения сделок, описанную в настоящем Методическом пособии.

Ситуационная задача (по теме: «Договор залога»)

Задача № IV.16. Костюк обратился в банк за кредитом и получил его под залог принадлежащих ему дома и прилегающего к доме земельного участка. Между сторонами были заключены два договора – кредитный договор и договор о залоге, причем оба были нотариально удостоверены.

Вскоре Костюку было предложено заменить договор о залоге договором купли-продажи дома и земли. Целесообразность такой замены представитель банка объяснил тем, что залог дома и земли потребует двойной регистрации, а в случае не возврата кредита – получения решения суда на их продажу, а это связано с большими затратами, потерей времени и хлопотами. Подписание одновременно с кредитным договором договора купли-продажи устраивает банк, а интересы Костюка будут гарантированы тем, что в договоре будет включено условие, по которому банк принимает на себя обязательство совершить обратно продажу дома Костюку, если он своевременно погасит долг перед банком.

Костюк обратился к нотариусу с вопросом, соответствует ли законодательству предлагаемый способ обеспечения исполнения кредитного договора?

Что должен разъяснить нотариус?

Задача № IV.17. Гражданин У. заложил свою долю в имуществе без согласия сособственников. Ему принадлежала 1/5 часть приватизированной квартиры. Должен ли нотариус спрашивать согласие сособственников?

Контрольные вопросы по залогу:

1. С соблюдением какого правила может быть установлена ипотека на недвижимое имущество, находящегося в общей совместной собственности?

2. Требуется ли участнику общей долевой собственности согласие других собственников на ипотеку недвижимого имущества?

3. Что должен содержать ипотечный договор и ипотечное свидетельство?

4. Допускается ли залог ипотечного свидетельства путем его передачи другому лицу в обеспечение кредитного договора или иного обязательства между таким лицом и законным владельцем?

5.Перечислите основания прекращения ипотеки.

V. Образцы нотариальных документов

Договор

купли-продажи квартиры с условием пожизненного

содержания продавца покупателем

Республика Казахстан, город Алматы,

двадцать четвертое июня две тысячи второго года.

Мы, гр.____, действующий (ая) от имени______ года рождения, место рождения г. ______ по доверенности № ______ от ______ года, удостоверенной нотариусом Ахметовой Гульмирой Амановной, частным нотариусом города Алматы, действующим на основании лицензии № 0000186 от 10.08.1998г. выданной Министерством юстиции Республики Казахстан, проживающий (ая)____, именуемый в дальнейшем Продавец и гр. _____, проживающий (ая) ____, именуемый в дальнейшем Покупатель заключили между собой настоящий договор следующего содержания:

1. Я, гр.___ передала в собственность гр. ____, принадлежащую мне квартиру, состоящую из: ___ общей полезной площадью____ жилой площадью ____ Правовой кадастровый № ___, находящейся в ____.

2. Отчуждаемая квартира принадлежит гр. ___ по ____

3. Стоимость отчуждаемой квартиры ____ тенге.

4. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет ___ тенге.

5. Я, гр. ____ обязуюсь пожизненно полностью содержать гр.___, предоставляя ему (ей) питание и одежду, сохранить в бесплатном пожизненном пользовании гр.___ его (ее) квартирой.

6. Отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

7. Все расходы по совершению настоящего договора уплачивает гр._____.

8. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, не находятся в состоянии наркотического, токсического, алкогольного опьянения, по состоянию здоровья могут осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, могущими препятствовать осознанию сути подписываемого договора, а также подтверждают, что не находятся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств.

9.Договор составлен в двух экземплярах, из которых один экземпляр договора хранится в делах частного нотариуса, а второй выдается____ .

Текст договора сторонами прочитан и соответствует их действительному волеизъявлению. Правовые последствия сторонам разъяснены.

Подписи сторон: 1.__________________________________

Ф.И.О., подпись

2. __________________________________

Ф.И.О., подпись

‘24’ июня 2002 года, настоящий договор удостоверен мной, Ахметовой Гульмирой Амановной, частным нотариусом города Алматы, действующим (ей) на основании лицензии № 0000186 от 10.08.1998г., выданной Министерством юстиции Республики Казахстан.

Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а также принадлежность гр. отчуждаемой квартиры проверены.

В соответствии со статьей 118 Гражданского Кодекса Республики Казахстан настоящий договор подлежит обязательной регистрации в территориальном органе юстиции по месту нахождения этого имущества для перехода права собственности.

Зарегистрировано в реестре за №___

Сумма, оплаченная частному нотариусу___ тенге.

Нотариус____

Наведена справка по алфавиту запрещений

Завещание

14:33

Республика Казахстан - г.Алматы,

Тринадцатое июня две тысячи второго года

Я, гр Иванов Александр Петрович, 12.12.1947 года рождения, уроженец г.Алматы, проживающий в г.Алматы, ул.Шевченко, 134 кв.15 настоящим завещанием делаю следующее распоряжение:

Из принадлежащего мне имущества:

а) состоящего из: всей принадлежащей мне части квартиры № 15, находящейся в г.Алматы, ул.Шевченко, 134.

завещаю: сыну Иванову Виталию Александровичу;

б) все остальное имущество, которое ко дню моей смерти оказалось мне принадлежащим, где бы таковое ни находилось и в чем бы ни заключалось, завещаю ему же.

Содержание ст.ст.1054,1069 Гражданского кодекса Республики Казахстан

завещателю нотариусом разъяснены.

Настоящее завещание составлено в 2-х экземплярах, из которых один экземпляр хранится в делах частного нотариуса, а второй выдается завещателю.

Завещание составлено в присутствии свидетеля Сидорова Михаила Ивановича, проживающего в г.Алматы, ул.Шевченко, 134 кв.65.

Содержание статей 1050,1053 Гражданского кодекса РК свидетелю разъяснены.

Текст завещания завещателю Иванову Александру Петровичу прочитан свидетелем Сидоровым Михаилом Ивановичем.

Последствия, смысл и значение совершаемой сделки завещателю разъяснены.

Содержание завещания соответствует моим действительным целям и намерениям. Завещание отпечатано на компьютере со слов завещателя.

Подпись завещателя

Подпись свидетеля

‘13’ июня 2002 года, настоящее завещание удостоверено мной, Фроловой - частным нотариусом г.Алматы, действующим на основании государственной лицензии 0000113 от 10.08.1998г., выданной Министерством юстиции Республики Казахстан.

Завещание подписано гр. Иванову Александру Петровичу и свидетелем Сидоровым Михаилом Ивановичем в присутствии Фроловой.

Личность завещателя и свидетеля установлены, дееспособность проверена.

Зарегистрировано в реестре за № 1- 5555.

Сумма, оплаченная частному нотариусу 400 тенге.

Нотариус_______

Доверенность

Город Алматы, Восемнадцатое июня две тысячи второго года.

Я, гр.Мишкин Николай Петрович, года рождения, уроженец ,проживающий(ая), действующий от имени Иванова Петра Петровича по доверенности

доверяю гр. ____ проживающему(ей) _______________________________________

вести дело по оформлению моих наследственных прав на имущество, оставшееся после смерти гр. ____ находящегося по адресу: ____________________________________

Для выполнения указанных действий я уполномочиваю гр. ____подавать от моего имени заявления, получать справки и документы, расписываться за меня и получить свидетельство о праве на наследство.

Содержание ст.ст. 170 Гражданского кодекса Республики Казахстан (общая часть), смысл, значение и правовые последствия совершаемого нотариального действия доверителю нотариусом разъяснено.

Доверенность выдана сроком на _______.

Подпись____________________________

‘18’ июня 2002 года, настоящая доверенность удостоверена мной, Ахметовой Г.А. - частным нотариусом г.Алматы, действующим (ей) на основании лицензии 0000186 от 10.08.1998г., выданной Министерством юстиции Республики Казахстан.

Доверенность подписана гр.Мишкин Николай Петрович в моем присутствии. Личность подписавшего установлена, дееспособность проверена.

Зарегистрировано в реестре за № ____

Сумма, оплаченная частному нотариусу____ тенге

Нотариус___________________

Договор

о разделе имущества между наследниками

Республика Казахстан, город Алматы,

двадцать четвертое июня две тысячи второго года.

Мы, нижеподписавшиеся гр.

Проживающий______

и гр________

проживающий _____

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Мы, гр. ________

и гр.______ настоящим заключаем договор о разделе имущества.

2. В собственность гр.____ переходит следующее имущество и вещи:

всего на общую сумму ______ тенге.

В собственность гр.______ переходит следующее имущество и вещи:

всего на общую сумму _______ тенге.

3. До совершения этого договора указанное имущество в споре и под

запрещением (арестом) не состоит.

4. Все расходы по заключению настоящего договора уплачивает гр.___

5. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один экземпляр

договора хранится в делах частного нотариуса, а второй выдается гр.____ , третий гр.___.

Подписи сторон: 1.__________________________________

Ф.И.О., подпись

2. __________________________________

Ф.И.О., подпись

‘24’ июня 2002 года, настоящий договор удостоверен мной, Ахметова Гульмирой Амановной, частным нотариусом города Алматы, действующим (ей) на основании лицензии № 0000186 от 10.08.1998г., выданной Министерством юстиции Республики Казахстан.

Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность проверена. Договор подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе по месту нахождения имущества для перехода права собственности.

Зарегистрировано в реестре за № ____.

Сумма, оплаченная частному нотариусу____ тенге.

Нотариус _______

Соглашение

об уплате алиментов

Республика Казахстан - г.Алматы,

Восемнадцатое июня две тысячи второго года.

Я, Сорокин Борис Владимирович, проживающий в городе ____ и гр. _____, действующая от имени несовершеннолетнего сына ____года рождения проживающая в городе Алматы, _____ заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. Я, Сорокин Борис Владимирович передаю, а гр. ______ принимаю в пользу несовершеннолетнего сына (имущество) ____ находящееся в городе Алматы, ____ оцененную в _____ тенге, принадлежашую мне, ____ на праве личной собственности по договору _____ о приватизации № _____ от _____ правовой кадастровый номер _____ в счет погашения задолженности по неуплате алиментов с _____ по ____ и в счет оплаты алиментов с ____ по ___ из расчета по _____ тенге ежемесячно.

  2. В дальнейшем с ____ обязуюсь платить алименты на содержание сына по ____ тенге ежемесячно через почтовое отделение № ____ города Алматы.

  3. Если я, ____, задержу выплату алиментов, то гр.____,

в соответствии со ст. 157 Закона Республики Казахстан “О браке и семье” имеет право взыскать неустойку в размере одной девятой процента от невыплаченной суммы алиментов за каждый день просрочки.

4. Соглашение об уплате алиментов может быть изменено или расторгнуто в любое по взаимному соглашению сторон. Изменение или расторжение соглашения об уплате алиментов должно быть произведено в письменной форме и нотариально удостоверено.

5. Односторонний отказ от исполнения соглашения об уплате алиментов или одностороннее изменение его условий не допускаются.

6 Содержание ст.ст.143-148, 157 Закона Республики Казахстан “О браке и семье” нотариусом нам разъяснены.

7. Соглашение составлено в трех экземплярах, один из которых остается в делах частного нотариуса ____, второй выдается гр. _____, третий ____.

Подписи сторон: 1.__________________________________

Ф.И.О., подпись

2. _________________________________

Ф.И.О., подпись

‘18’ июня 2002 года, настоящее соглашение об уплате алиментов, удостоверено мной, Ахметовой Г.А. - частным нотариусом г.Алматы, действующим на основании лицензии 0000186 от 10.08.1998г., выданной Министерством юстиции Республики Казахстан.

Соглашение подписано сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а также принадлежность гр. Сорокину Борису Владимировичу отчуждаемой доли квартиры проверены.

В соответствии со статьей 155 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (общая часть) настоящее соглашение подлежит регистрации в территориальном органе юстиции по месту нахождения имущества.

Зарегистрировано в реестре за № ____.

Сумма, оплаченная частному нотариусу___ тенге.

Нотариус ________________

Брачный контракт

Республика Казахстан - г.Алматы,

Восемнадцатое июня две тысячи второго года

Мы, гр. Ивкин Михаил Иванович и гр.____,

проживающие по адресу:____, намереваясь вступить в брак, желаем настоящим контрактом урегулировать имущественные отношения на момент вступления в брак и в других случаях, специально оговоренных в данном контракте.

1. На момент вступления в брак личной собственностью гр.___ является: _____

На момент вступления в брак личной собственностью гр. _____ является: ______.

Доходы от объектов недвижимости, производственных объектов, приобретенных или созданных до вступления в брак, являются личной собственностью каждого, если иное не будет обговорено в настоящем контракте.

2. Мы, гр. _____ и гр. ______, вступая в брак, обязуемся материально поддерживать друг друга в случае наступления нетрудоспособности одного из супругов.

3. Мы, гр. _____ и гр.______ в случае рождения детей имеем равные права и обязанности по воспитанию своих детей.

4. В случае расторжения брака сторонами, один из супругов, проживающий отдельно от детей, обязан принимать участие в их воспитании, иметь право общаться с ними.

5. Стороны распоряжаются собственностью по взаимному соглашению сторон.

6. В случае расторжения брака и раздела имущества супруги не претендуют на личную собственность, приобретенную до вступления в брак.

Подпись: 1. _____________________________________________________

Ф.И.О., подпись

2. _____________________________________________________

Ф.И.О., подпись

‘18’ июня 2002 года, настоящий контракт удостоверен мной, Ахметовой Г.А. - частным нотариусом г.Алматы, действующим(ей) на основании лицензии 0000186 от 10.08.1998г., выданной МЮ РК.

Контракт подписан в моем присутствии собственноручно. Личность сторон установлена, их дееспособность проверена.

Зарегистрировано в реестре за № ____.

Сумма, оплаченная частному нотариусу____ тенге.

Нотариус __________

Договор

купли-продажи квартиры

Республика Казахстан, город Алматы,

двадцать четвертое июня две тысячи второго года.

Мы, нижеподписавшиеся гр. _______

проживающий(ая) ______________

и гр.___________

проживающий(ая) __________

заключили между собой настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр.__________

продал, а гр.______________

купил квартиру, состоящую из: _____, общей полезной площадью ____ кв.м, в том числе жилой площадью _____ кв.м, находящуюся по адресу: ______.

Правовой кадастровый № ______.

2. Указанная квартира принадлежит гр. на основании ______.

Инвентаризационная оценка квартиры составляет ______ тенге.

3. Я, гр. __________

продал, гр. _____ указанную квартиру за ______ тенге, уплачиваемых покупателем

4. Указанная квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

5. Содержание ст.380, 386, 388 ГК РК (общая часть) нотариусом разъяснено.

6. Расходы по заключению договора уплачивает гр. _____.

7. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, не находятся в состоянии наркотического, токсического, алкогольного опьянения, по состоянию здоровья могут осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, могущими препятствовать осознанию сути подписываемого договора, а также подтверждают, что не находятся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств.

8.Договор составлен в двух экземплярах, из которых один экземпляр договора хранится в делах частного нотариуса, а второй выдается Покупателю. Текст договора сторонами прочитан и соответствует их действительному волеизъявлению. Правовые последствия сторонам разъяснены.

Подписи сторон: 1._____________________________________

Ф.И.О., подпись

2._____________________________________

Ф.И.О., подпись

‘24’ июня 2002 года, настоящий договор удостоверен мной, Ахметова Гульмирой Амановной, частным нотариусом города Алматы, действующим (ей) на основании лицензии № 0000186 от 10.08.1998г., выданной Министерством юстиции Республики Казахстан.

Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а также принадлежность гр. отчуждаемой квартиры проверены.

В соответствии со статьей 118 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (общая часть) настоящий договор подлежит обязательной регистрации в территориальном органе юстиции по месту нахождения имущества для перехода права собственности.

Зарегистрировано в реестре за №____.

Сумма, оплаченная частному нотариусу_____ тенге.

Нотариус __________

Договор

дарения доли квартиры

Республика Казахстан, город Алматы

двадцать четвертое июня две тысячи второго года.

Мы, нижеподписавшиеся гр._____ , проживающий(ая) _______, именуемы в дальнейшем «Даритель», и гр.______, проживающий(ая) _____, именуемый в дальнейшем «Одаряемый», заключили между собой настоящий договор о нижеследующем:

  1. Я, гр. Дарю _____ квартиру, состоящую из: _____, общей полезной площадью ____ кв.м, в том числе жилой площадью ____ кв.м. ____, находящуюся по адресу: ____ правовой кадастровый номер ____.

2. Указанная квартира принадлежит дарителю гр. по праву личной собственности на основании _____.

Инвентаризационная стоимость квартиры по справке об идентификационных, технических характеристиках объекта недвижимости за № ___ от _____выданной Центром по недвижимости по гор.Алматы составляет ____ тенге.

3. Я, гр.____ в дар от гр. ______ указанную квартиру принимаю.

4. Подаренная ____ доля указанной квартиры оценивается сторонами в ____ тенге. Места общего пользования находятся в пользовании обеих сторон.

5. Одаряемый осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры соразмерно занимаемой площади, а также участвует в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

7. Даримое имущество никому не продано, не заложено, под запрещением (арестом) не состоит. Содержание статей 380, 386, 388 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (общая часть) сторонам разъяснено, наличие ограничений согласно ст.509 ГК РК нотариусом проверено.

8. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает гр.______.

9. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, не находятся в состоянии наркотического, токсического, алкогольного опьянения, по состоянию здоровья могут осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, могущими препятствовать осознанию сути подписываемого договора, а также подтверждают, что не находятся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств.

10.Договор составлен в двух экземплярах, из которых один экземпляр договора хранится в делах частного нотариуса, а второй выдается Одаряемому. Текст договора сторонами прочитан и соответствует их действительному волеизъявлению. Правовые последствия сторонам разъяснены.

Подпись: 1. ___________________________________________________

Ф.И.О., подпись

2. ___________________________________________________

Ф.И.О., подпись

‘24’ июня 2002 года, настоящий договор удостоверен мной, Ахметова Гульмирой Амановной, частным нотариусом города Алматы, действующим (ей) на основании лицензии № 0000186 от 10.08.1998г., выданной Министерством юстиции Республики Казахстан.

Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность проверены, а также принадлежность гр. отчуждаемой квартиры проверены.

В соответствии со статьей 118 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (общая часть) настоящий договор подлежит обязательной регистрации в территориальном органе юстиции по месту нахождения имущества для перехода права собственности.

Зарегистрировано в реестре за № _____

Сумма, оплаченная частному нотариусу _____тенге.

Нотариус ________________

VI. Решения

ситуационных задач

Ответ на задачу I.1.

Нотариус прав, поскольку согласно статье 196 ГК право хозяйственного ведения является вещным правом государственного предприятия, получившего имущество от государства как собственника.

Религиозной организации можно учредить юридическое лицо в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных статьей 34 ГК: хозяйственное товарищество, акционерное общество, производственный кооператив.

В уставе создаваемого юридического лица, в случае, когда учредителей два и больше – также в учредительном договоре, должны быть урегулированы вопросы, связанные с отчислением прибыли на нужды учредителя (учредителей).

Ответ на задачу I.2.

1.Задача составлена с целью применения на практике принципа действия закона во времени, то есть для разрешения подобной ситуации на практике нотариусу следует знать нормативные правовые акты, действовавшие на момент совершения сделки.

В 1991 году за предприятиями (они являлись государственными юридическими лицами - статья 24 ГК Казахской ССР) имущество могло закрепляться на праве оперативного управления, а не на праве хозяйственного ведения из-за отсутствия такого института в ГК и другом законодательстве. Предприятия распоряжались имуществом на праве оперативного управления (статья 85-1 ГК Каз.ССР) в пределах, установленных законом в соответствии с целями их деятельности, плановыми заданиями и назначением. Пределы распоряжения имуществом зависели от факта нахождения предприятий на полном хозяйственном расчете и самофинансировании.

Поэтому распоряжение предприятием в виде передачи общежития в уставной капитал АО зависело от объема закрепленных за предприятием правомочий.

2.В соответствии со статьей 2 Закона «О государственном предприятии» имущество может передаваться им на праве оперативного управления (казенное предприятие) - статьи 202-208 ГК или на праве хозяйственного ведения – статья 196 - 201 ГК.

Ответ на задачу I.3.

Согласно статье 212 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Учитывая, что нет согласия четвертого наследника на продажу дома, нотариус должен отказать в удостоверении договора купли-продажи.

Ответ на задачу I.4.

Не должен. П.2 Ст.5 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества». Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Ответ на задачу I.5.

1.Статья 223 ГК гласит о том, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не предусмотрено, что это имущество является долевой собственностью супругов либо принадлежит одному или в соответствующих частях каждому из супругов на праве собственности. Эту норму ГК дополняют статьи 31 и 32 Закона Республики Казахстан «О браке и семье» (далее – Закон о браке и семье), которые определяют особенности правового режима совместной собственности супругов.

Пунктом 2 статьи 32 Закона о браке и семье к общему имуществу супругов относят также доходы каждого из них, в том числе и от результатов интеллектуальной деятельности ( изданная книга).

Согласно статье 188 ГК право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

При этом право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом.

Поскольку, как вытекает из содержания задачи, гонорар Иванову начислен, но им не получен отсутствует такой признак права владения как фактическое обладание имуществом. Поэтому аргументы Иванова о том, что неполученный гонорар не может относиться к общей собственности супругов обоснованы.

2.При составлении договора о разделе имущества нотариус должен руководствоваться нормами главы 11 ГК, главой 7 Закона «О браке и семье», статьи 16 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».

Ответ на задачу I.6.

1.Отказ нотариуса по удостоверению сделки по отчуждению квартиры в ЖСК неправомерен по следующим основаниям.

Пункт 5 статьи 12 Закона «О жилищных отношениях» гласит, что право собственности на жилище возникает с внесением членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса на жилое помещение.

Лица, полностью внесшие паевой взнос, приобретают право собственности на эти объекты после внесения последнего паевого взноса на это имущество – статья 14 Закона «О жилищных отношениях».

Князев полностью выплатил паевой взнос, поэтому он становится собственником квартиры в ЖСК.

2.Не влияет, право собственности на жилище в ЖСК может возникнуть и по другим основаниям: купля-продажа, получение в наследство и в дар.

3.Не член ЖСК вправе без согласия правления ЖСК купить квартиру.

4.Стоимость квартиры Князев вправе определить самостоятельно, в том числе и рыночную – статья 438 ГК (цена товара, предусмотренная договором).

Ответ на задачу I.7.

1.Унаследованный Славиным дом согласно статьям 219, 223 ГК и 16 Закона «О жилищных отношениях» (далее – Закон о жилищных отношениях) не относится к общей совместной собственности.

Вместе с тем, ответ на этот вопрос зависит от двух обстоятельств:

1) Славин вселил в унаследованный им дом лиц в качестве членов семьи либо семейные отношения к моменту вселения были прекращены?

2) Кто относится к бывшим членам семьи:

супруга?

дети, совершеннолетние ли они?

родители супругов?

либо другие лица согласно пункту 2 статьи 21 Закона о жилищных отношениях?

В случае, если Славин вселил лиц в качестве членов семьи, то они согласно пункту 1 статьи 22 Закона о жилищных отношениях вправе были наравне с ними пользоваться жилищем, если при их вселении не было оговорено иное.

В случае прекращения семейных отношений с собственником на момент вселения бывшие члены семьи могут пользоваться жилищем на правах нанимателя без указания срока найма, если иное не предусмотрено письменным соглашением с собственником жилища. В этом случае Славин как наймодатель вправе прекратить договор найма без объяснения, но предупредить об этом бывших членов семьи не менее чем за месяц – пункт 4 Закона о жилищных отношениях.

2.Проживание в доме Славина бывших членов его семьи нотариус может установить по справке с места жительства. По этой же справке может быть определено правовое положение проживающих: супруга, дети, родители.

Кроме того, вышеназванные обстоятельства могут прояснить и другие документы: свидетельство о праве наследования, договор, расписка, удостоверение личности, справки и т.д.

3.При нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус в соответствии со статьей 54 Закона «О нотариате» должен проверить все документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое имущество. При этом нотариус выясняет семейное положение продавца, прав членов его семьи и других лиц на отчуждаемое имущество.

4.Согласно пункту 2 статьи 30 Закона «О жилищных отношениях» при прекращении права собственности на жилище по воле собственника (продажа) члены семьи собственника, бывшие члены семьи собственника и временные жильцы выселяются без предоставления другого жилья, если по договору с приобретателем жилища не предусмотрено иное.

В рассматриваемой задаче покупатель не знал о проживании в доме бывших членов семьи. Поэтому он вправе обратиться с исковым заявлением о выселении бывших членов семьи Славина.

Ответ на задачу I.8.

1.В вопросе дом не корректно отнесен к государственному жилому фонду.

Дом является объектом кондоминиума, который в соответствии со статьей 2 Закона «О жилищных отношениях» относится к особой форме собственности на недвижимость, как единого имущественного комплекса, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Общее имущество – части жилого дома, кроме помещений, находящихся в раздельной собственности, включая право на земельный участок. Это подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования (пункт 2 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях») принадлежат собственникам жилища на праве общей собственности.

Следовательно, инженерное оборудование и нежилые помещения в местах общего пользования относятся к общей собственности.

2.Нет, не является.

Согласно статье 34 Закона «О жилищных отношениях» все собственники помещений – участники кондоминиума имеют равные права управления общим имуществом.

Отсутствие органа управления в доме, где все квартиры приватизированы – недоработка самих государственных органов, поскольку при приватизации многоквартирного жилого дома первичная регистрация объекта кондоминиума, как единого комплекса, должна была проводиться государственным органом, осуществляющим приватизацию. Статья 42 Закона «О жилищных отношениях» предписывает не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума решить вопрос о его форме управления. Собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений. Однако эта ответственность не может выражаться в принудительном прекращении прав всех собственников приватизированных квартир на общую собственность.

3.Собственники приватизированных квартир.

Если в многоквартирном жилом доме субъектами раздельной собственности кроме собственников приватизированных квартир являются юридические лица и государство, то правосубъектностью на общую собственность обладают также юридические лица и государство в лице уполномоченных органов и организаций.

4.Да, распоряжение имуществом осуществляется по согласию всех ее участников – статья 212 ГК.

5.Вынести постановление об отказе в нотариальном удостоверении, так как совершение такого действия противоречит вышеназванным нормам закона.

Ответ на задачу I.9.

1.Статьей 59 Закона «О жилищных отношениях» предусмотрено, что членство в ЖСК прекращается в случае смерти члена кооператива.

Поэтому, приобретя право собственности на паенакопления, Коваленко не может претендовать на членство в ЖСК, следовательно, на выплату паевых взносов и получения жилище в ЖСК по окончании строительства дома.

2.В завещании брату Коваленко в состав наследства может включить только право на паенакопления. Поэтому брат также как и он не может вступить в члены ЖСК и получить в нем жилище.

Однако статья 64 Закона «О жилищных отношениях» допускает по решению общего собрания ЖСК вступление в кооператив новых членов.

Ответ на задачу I.10.

1.Ответ на этот вопрос зависит от ряда обстоятельств:

  • с какого момента в РК вводится государственная регистрация прав на недвижимое имущество;

  • даты заключения аренды.

Государственная регистрация была установлена нормами ГК, введенного в действие с 1 марта 1995 года и Указом Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25декабря 1995 года № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», введенного в действие с 1 марта 1996 года.

Однако на практике реальная возможность регистрировать права на недвижимое имущество возникла с момента создания регистрирующих организаций Министерства юстиции РК на основании постановления Правительства РК от 15 августа 1997 года «О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан».

Поэтому, если договор аренды был заключен до создания Центров по регистрации недвижимости, нотариус был вправе нотариально удостоверить такой договор.

После создания Центров недвижимости Федерация профсоюзов Казахстана должна была обратиться с заявлением в Центры по регистрации недвижимости по месту нахождения объектов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и только после регистрации своих прав на недвижимость совершать сделки. Если нотариус удостоверил договор аренды санатория при предоставлении Федерацией профсоюзов выписки из Правового кадастра, то действия нотариуса правомерны.

2.Аргументы Федерации профсоюзов будут правомерными также в зависимости от даты заключения сделки по основаниям, перечисленным в ответе на 3 вопрос.

3.Впервые институт приобретательной давности был введен в гражданское законодательство Казахстана пунктом 3 статьи 6 Закона от 15 декабря 1990 года «О собственности в Казахской ССР».

Статья 240 ГК предусматривает: «Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет,…приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)».

Поэтому аргументы Федерации профсоюзов Казахстана о приобретении права собственности на санаторий по давности владения будут обоснованными, начиная с 1 января 1991 года (? уточнить срок введения в действие Закона от 19.12.90), а с 15 августа 1997 года – а зависимости от факта государственной регистрации прав на недвижимость.

4.Нотариус должен изложить свою позицию в соответствии с действовавшим и действующим в настоящее время законодательством в зависимости от обстоятельств судебного спора.

Возможна вероятность признания им факта неправильно удостоверенного договора.

Ответ на задачу II.1.

1.Не допустима. Правовой режим договора залога отличается от правового режима договора купли-продажи, в частности, предметом договора купли-продажи должны быть объекты гражданских прав не ограниченных в обороте.

Также договоры различны и по последствиям исполнения обязательств.

Согласно статье 20 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» предусматриваются способы реализации ипотеки:

1) реализация ипотеки в судебном порядке;

2) реализация ипотеки во внесудебном порядке;

3) обращения в собственность залогодержателя заложенного имущества.

2.Заключение договора купли-продажи на заложенное имущество не прекратит исполнения обязательства по кредиту.

3.Внесудебная реализация банком ипотеки также как и судебная имеет свою процедуру и проводится в установленном порядке путем проведения торгов.

При заключении договора купли-продажи АО продает банку здание, а при внесудебной процедуре банка наоборот на торгах продает заложенное имущество, то есть имеются различия юридических последствии договоров.

Ответ на вопрос II.2.

1.Отказ нотариуса в удостоверении договора простого товарищества неправомерен.

Статья 230 ГК предусматривает, что для достижения своих целей участники договора о совместной деятельности (простого товарищества – консорциума) вносят взносы деньгами или другим имуществом либо путем трудового вклада.

Имущественные взносы, в рассматриваемой задаче – здание, является долевой собственностью участников консорциума.

2.Собственность простого товарищества (пункт 2 статьи 230 ГК) образуется из:

а) денежных и имущественных взносов;

б) имущества, созданного или приобретенного в результате совместной деятельности.

3.Статьи 228 - 233 ГК.

Ответ на задачу II.3.

1.Согласно пункту 2 статьи 223 ГК имущество, полученное супругами в порядке наследования, является собственностью каждого из них. Такое же положение закреплено и в статье 34 Закона о браке и семье.

Поэтому дом, полученный Козловой от матери в порядке наследования не относится к общей совместной собственности супругов.

Собственником жилого дома является Козлова.

2.Расписка Козловой о продаже дома только с согласия мужа не имеет юридической силы, поскольку собственником дома является она и согласие мужа на продажу дома не требуется – пункты 2.3 статьи 188 ГК.

3. Аргументы мужа Козловой будут необоснованными и в случае нотариально заверенной расписки о продаже дома с его согласия. Статья 34 Закона «О нотариате» перечисляет перечень нотариальных действий, совершаемых нотариусом, и подобного рода расписки не входят в этот перечень и правовых последствий не порождают.

4.Чтобы ответить на этот вопрос необходимо дать ответ на дополнительный вопрос: является ли нотариально удостоверенная расписка вообще сделкой?

Статья 147 ГК определяет понятие «сделки» как действие граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Относится ли обязательство Козловой о продаже дома лишь с согласия мужа к объекту гражданских прав?

Ответ на это вопрос дан в статье 115 ГК – виды объектов гражданских прав.

Таким образом, расписку нельзя отнести к сделке, поэтому не может идти и речи о ее недействительности как сделки.

Ответ на задачу II.4.

1.Согласно пункту 1 статьи 117 ГК к объектам недвижимости относятся в том числе и многолетние насаждения, прочно связанное с землей.

Поэтому собственником фруктовых деревьев будет собственник земельного участка, на котором растут деревья и он вправе заключить сделку купли-продажи плодов с оптовым рынком.

2.Правовой режим плодов определяется по признаку отнесения многолетних насаждений к объектам недвижимости, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Ответ на задачу II.5.

1.В задаче неправильно говорится о приватизации земельных участков. Земельные участки ни по прежнему, ни по ныне действующему законодательству приватизации не подлежали.

Для обоснованного ответа на вопросы следует определить правовой режим земельных участков Жусупова и Ахметова.

В силу статьи 37 Закона «О земле», право собственности у Жусупова и Ахметова на земельный участок могли возникнуть вследствие того, что эти участки были заняты зданиями (строениями, сооружениями).

Из задачи вытекает, что земельные участки принадлежат Жусупову и Ахметову на праве раздельной собственности.

Статьей 52 Закона «О земле» частному собственнику (Ахметову) предоставлено право ограниченного пользования соседним или иным земельным участком для обеспечения прохода и проезда, если другой путь частного собственника к своему участку невозможен, крайне затруднен или требует несоразмерных расходов.

Статья же 50 этого же Закона предписывает в обязанность собственника (Жусупову) предоставить заинтересованному физическому лицу право ограниченного целевого пользования земельным участком, на который ему принадлежит право собственности.

Поэтому запрет Жусупова пользоваться Ахметову его земельного участка для прохода и проезда является правомерным.

Вместе с тем, статьи 50 и 52 Закона «О земле» не предусматривает сервитут для использования колодца на участке Ахметова. Поэтому его действия правомерны.

2.В акте частной собственности на земельный участок Жусупова должна быть отметка о сервитуте.

3.Между Жусуповым и покупателем будет заключен договор купли-продажи не на земельный участок, а на здание (сооружение, строение).

В акте частной собственности на земельный участок Ахметова не должно быть оговорки на право пользования Жусупова колодцем, расположенном на участке Ахметова.

Нотариус перед оформлением договора купли-продажи разъяснить (статья 53 Закона «О нотариате») сторонам смысл и значение и последствия для покупателя отсутствия записи в акте сервитута для прохода и проезда Ахметова через участок Жусупова, даже если покупатель не будет возражать Ахметову пользоваться правом прохода и проезда.

Согласно статье 56 Закона «О земле» сервитут сохраняется и в случае перехода права собственности на земельный участок.

4. Да, в соответствии со статьей 55 Закона «О земле» по соглашению сторон могут быть установлены и другие сервитуты, в рассматриваемой задаче – право пользования Жусуповым колодцем, расположенным на участке Ахметова.

5.Ахметову сервитут на земельный участок Жусупова для прохода и проезда может быть установлен на основании акта местного исполнительного органа либо на основании решения суда – подпункты 3, 4 пункта 2 статьи 50 Закона «О земле».

Жусупову сервитут на земельный участок Ахметова для пользоваия колодцем может быть установлен на основании договора между ними.

Ответ на задачу II.6.

1.Действия районного акима (а не районного акимата) неправомерны по следующим основаниям.

Основания прекращения права собственности перечислены в статье 249 ГК и расширительному толкованию не подлежат.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается кроме случаев, перечень которых исчерпывается пунктом 2 статьи 249 ГК.

В названной норме не содержится изъятие земельного участка по мотивам разрушенности дома и отсутствия длительное время собственника. Статья 20 Закона «О жилищных отношениях» прямо предусматривает, что непроживание собственника в жилище, независимо от времени отсутствия, не прекращает и не ограничивает прав и обязанностей собственника.

Кроме того, районный аким, принимая решение превысил свою компетенцию в области регулирования земельных отношений, предусмотренную статьей 14 Закона «О земле» (далее – Закон о земле). Он вправе был бы изъять (выкупить) земли только для государственных надобностей.

Аргументы районного акима об отсутствии акта на землепользование не лишают Николаева права на землепользование.Согласно статье 37 Закона «О земле» право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой право собственности (статья 18 Закона «О земле») на земельный участок. Указанные права неотделимы друг от друга.

Николаеву следует обратиться с регистрирующий орган о выдаче ему акта на землепользование.

2.Решение районного акима незаконно и оно может быть по исковому заявлению Николаева признано судом недействительным – статья 267 ГК о недействительности актов органов власти, управления и должностных лиц, нарушающих права собственника и другие вещные права.

3.Право собственности Николаева на жилой дом влечет за собой и право собственности на земельный участок, на котором находилось его домостроение.

4.Нотариус не вправе удостоверять сделку по отчуждению Константиновым спорного объекта недвижимости. Спор при отсутствии добровольного его разрешения должен разрешаться в судебном порядке.

Статья 18 Закона «О нотариате» предписывает нотариусу совершать нотариальные действия в соответствии с законодательством РК (пункт 1) и отказывать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству РК (пункт 4).

Ответ на задачу II.7.

1.Согласно статье 1040 ГК в состав наследства входит принадлежащее наследодателю имущество, а также права и обязанности, существование которых не прекращается с его смертью. Земельный участок не являлся ни объектом частной собственности, ни объектом права землепользования ее матери, поэтому вещные права не перешли Рыжковой в порядке наследования.

Поэтому нотариус прав в части отказа включения земельного участка в состав наследства, однако правовые аргументы юридически некорректны.

2.Аргумент нотариуса о том, что право землепользования матери не было надлежаще оформлено.

3.Аргумент необоснован, поскольку объекты недвижимости, в том числе и земля не находятся в исключительной собственности государства.

Пунктом 3 статьи 6 Конституции РК предусмотрено, что земля находится в государственной собственности. Но земля также может находиться и в частной собственности на основаниях, условиях и пределах, установленных законом. Таким законом является Закон Республики Казахстан «О земле».

Ответ на задачу II.8.

1. Нотариус ошибку не допустил. Братья Константин и Борис при нотариальном удостоверении раздела имущества не оспаривали размера долей в имуществе, состоящего из жилого дома, сарая и др., иначе нотариус не удостоверял бы сделку и спор разрешался бы в судебном порядке.

В соответствии со статьей 37 Закона «О земле» право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями). Если несколько зданий (строений, сооружений), расположенных на земельном участке, находятся в раздельной собственности двух и более лиц, земельный участок переходит в их общую долевую собственность – общее землепользование.

2.Нотариус должен разъяснить, что в соответствии со статьей 38 Закона «О земле», что порядок пользования земельным участком, находящимся в общем землепользовании должен определяться договором между ними. При недостижении соглашения, порядок пользования должен определяться судом.

Ответ на задачу II.9.

1.Согласно статье 517 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты – Петрова) передает другой стороне (плательщику ренты – Сидорову) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Поэтому юридический смысл договора пожизненной ренты сводится к тому, что выплата ренты устанавливается на период жизни Петровой (пункт 1 статьи 530 ГК) и только ее смерть прекращает обязательство Сидорова на выплату ренты.

Сама по себе смерть Петровой не может служить основанием для прекращения в целом договора и такое основание прекращение договора было бы юридически некорректно.

Другое дело, по статье 382 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон и сделка между Петровой и Сидоровым могла бы быть совершена под условием – статья 150 ГК: отлагательным, когда право собственности у Сидорова на дом возникнет при естественной смерти Петровой, отменительным условием, когда право Сидорова на дом прекратится со смертью Петровой в результате его неправомерных действий либо бездействия.

2.Статья 518 ГК помимо нотариального удостоверения требует государственную регистрацию договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества, коим является дом Петровой.

Из содержания задачи не усматривается, что договор пожизненной ренты был зарегистрирован в установленном порядке.

В этом случае дом не может считаться собственностью Сидорова и наследники Петровой вправе в судебном порядке претендовать на него.

В случае государственной регистрации договора ренты собственником дома будет являться Сидоров.

3.Статьи 249 и 254 ГК допускают принудительное изъятие у Сидорова дома (статья 249 ГК) за совершение им преступления – умышленного убийства из корыстных побуждений (подпункт «з», пункта 2 статьи 96 УК), однако при конфискации имущества оно переходит в собственность государства. Однако и при таких обстоятельствах следует иметь в виду, что принудительное изъятие у Сидорова дома будет возможно лишь в случае, когда право собственности Сидорова на дом оформлены надлежащим образом.

Поэтому наследники вправе, при признании их потерпевшими, обратиться в суд с ходатайством о принудительном изъятии у Сидорова дома, однако в случае привлечения его к уголовной ответственности за убийство суд может ему наряду с наказанием применить конфискацию дома, добытого преступным путем, однако этот дом в наследственную массу включаться не будет, так как по правовому режиму меняется форма собственности – дом станет объектом государственной собственности.

4.Нотариус при оформлении дела по открытию наследства должен разъяснить наследникам, что в соответствии со статьей 1040 ГК в состав наследства входит принадлежащее наследодателю имущество, поэтому дом будет включен в состав наследства при определении в судебном порядке правового режима дома.

Ответ на задачу II.10.

ГК предусматривает следующие виды договоров ренты:

1.Постоянная рента – статьи 523-529 ГК;

2.Пожизненная рента –статьи 530-534 ГК;

3.Пожизненное содержание с иждивением – статьи 535-539 ГК.

Каждый вид договора имеет свой правовой режим.

По договору пожизненной ренты не предусматривается право плательщика на выкуп ренты, как это предусматривается по договору постоянной ренты (статья 526 ГК).

Согласно пункту 2 статьи 530 ГК Генкина была вправе после смерти мужа на получение его доли ренты.

Статья 533 ГК предусматривает расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения условий договора плательщиком либо выкупа ренты получателем ренты на условиях, предусмотренных статьей 528 ГК.

Поэтому:

1.АО не вправе претендовать на выкуп ренты.

2.Генкина должна была получать ренту в размере, определенном в договоре пожизненной ренты, по которому получателями были два лица.

3.Генкина вправе предъявить иск о расторжении договора, возврате квартиры и суд вправе признать уменьшение размера ренты с 15 до 7,5 расчетных показателей существенным нарушением условий договора.

Вопрос о возмещении АО убытков Генкиной будет решаться в зависимости от того какую сумму Генкина недополучила в результате уменьшения размера ренты.

Ответ на задачу II.11.

1.Согласно статье 535 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами параграфа 4 ГК.

Статья 536 предписывает включение в договор определение стоимости общего объема содержания с иждивением. При этом общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами.

Статья 536 ГК допускает включения в договор пожизненного содержания с иждивением обеспечения получателя ренты потребностей в жилище, в питании и одежде, уходе и необходимой помощи, а также оплата плательщиком ритуальных услуг.

2.Может. В договор пожизненного содержания с иждивением может быть включены обязательства плательщика ренты, связанные со страхованием гражданско-правовой ответственности за нарушение договора. Законодательные акты не предписывают страхование в обязательном порядке, поэтому согласно пункту 6 статьи 807 ГК в договор пожизненного содержания с иждивением могут быть включены обязательства по правилам добровольного страхования. Виды условия и порядок добровольного страхования определяются соглашением сторон. Однако следует иметь в виду, что при страховании гражданско-правовой ответственности за нарушение договора может быть застрахован риск ответственности самого страхователя.

3.В соответствии с пунктом 3 статьи 539 ГК при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества.

Однако следует рассмотреть вопрос: относится ли к существенному нарушению неисполнение Пенкиным своего обязательства застраховать гражданско-правовую ответственность в компании «Казстрах».

Варианты:

1) Договор заключен, когда стороны не знали о ликвидации компании «Казстрах».

В этом случае Пенкин не может исполнить своего обязательства по независящим от него обстоятельствам - ликвидации компании и вряд ли неисполнение этого обязательства при судебном разрешении спора может быть отнесено к существенному нарушению.

2) Договор был заключен без указания конкретного срока страхования, но в период страховой деятельности компании и она вскоре была ликвидирована, но Пенкин не успел физически заключить договор страхования. В этом случае суд также может не признать подобное обстоятельство существенным нарушением Пенкина своего обязательства по страхованию.

3) Договор заключен с указанием конкретного срока страхования Пенкиным в период деятельности страховой компании, тогда нарушение им этого обязательства может быть признано существенным.

4.Согласно пункту 2 статьи 539 ГК плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, даже если это и было бы предусмотрено в договоре.

Ответ на задачу II.12.

Прав. Завещание может быть составлено только от одного лица. Совместное завещание не подлежит удостоверению.

Ответ на задачу II.13.

Да, должен. В соответствии со ст.1047 ГК РК, завещатель вправе обусловить получение наследства определенным условием относительно характера поведения наследника.

Ответ на задачу II.14.

1.Согласно статье 40 Закона «О браке и семьи» по брачному договору установлена раздельная собственность, приобретенная Борисенко Ефимом за счет доходов от своего бизнеса, поэтому дом, дача, 2 машины, картины и антиквариат относятся к его собственности.

После смерти Борисенко Ефима половина имущества, оставленного по завещанию родителям, переходит в собственность его родителей – 1046 ГК и половина - несовершеннолетним детям, которые наследуют независимо от содержания завещания, не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону – статья 1069 ГК (обязательная доля). В соответствии со статьей 1061 ГК дети наследодателя, Борисенко Ефима, относятся к первой очереди наследников по закону.

2. Учитывая, что родители Борисенко Ефима умирают без оформления завещания, вступают в силу положения гражданского законодательства о наследовании по закону. Согласно статье 1060 ГК право наследования по закону наступает в зависимости от очередности (статьи 1061-1066 ГК).

Из задачи следует, что среди оставшихся родственников Борисенко Ефима – его брат и сестра, то есть дети его родителей. Однако сожительница Борисенко Ефима претендует на наследство, хотя их сын официально ( в судебном порядке либо по совместному заявлению отца и материи ребенка в орган ЗАГСа – статьи 47 и 49 ГК) не признавался таковым.

Согласно статье 1061 ГК брат и сестра Борисенко Ефима, дети его умерших родителей, относятся к наследникам по закону первой очереди.

Согласно статье 48 Закона «О браке и семье» в случае смерти лица, которое признавало себя отцом ребенка, но не состояло в браке с матерью ребенка, факт признания им отцовства может быть установлен в судебном порядке.

Поэтому нотариус должна порекомендовать сожительнице Борисенко Ефима в судебном порядке установить факт признания отцовства Борисенко Ефима.

3.Согласно статье 1040 ГК в состав наследства входит принадлежащее наследодателю имущество, то есть имущество ко времени открытия наследства должно фактически быть. Если имущество, на которое вправе претендовать сожительница Борисенко Ефима, ко времени открытия наследства не имеется (имущество распродано и деньги растрачены), то она вправе в судебном порядке требовать признания за сыном права собственности (статья 259 ГК) и истребовать его из чужого незаконного владения (статья 260 ГК).

Ответ на задачу II.15.

1.Пункт 2 статьи 1073 ГК предусматривает выдачу свидетельства о праве на наследство по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

Однако свидетельство может быть выдано до истечения указанного срока, если у нотариуса имеются достоверные данные о том, что кроме лица, обратившегося за выдачей свидетельства, других наследников не имеется.

2.Не вправе, поскольку согласно Указу Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Лунева должна закрепить свои права на недвижимость путем государственной регистрации в Центре по регистрации недвижимости и только после этого отчуждать имущество.

Ответ на вопрос III.1.

1.Договор поручения – статья 846 ГК, договор доверительного управления имуществом –статья 886 ГК.

Такой вид договора как агентский договор ГК не предусмотрен.

Договор с какой–нибудь организацией на управление косметическим салоном содержит признаки договора доверительного управления имуществом.

2.Договор страхования – статья 803 ГК, где объектом страхования могут быть страхование предпринимательского риска (статья 810 ГК) доверительного управляющего и его гражданско-правовой ответственности (статья 812 ГК).

Можно договор поручения – статья 846 ГК.

Совет Малахиной: заключить договор доверительного управления, в котором предусмотреть обязательства доверительного управляющего по сохранности, переданного на доверительное управление имущества (пункт 2 статьи 886 ГК), а также заключить договор страхования предпринимательского риска доверительного управляющего и страхования гражданско-правовой ответственности доверительного управляющего.

Ответ по задаче III.2.

В задаче доверенность названа генеральной, хотя законодательство не предусматривает такого понятия.

1.Нотариус будет правомочен удостоверять Васильеву договор с Никитиным пожизненного содержания с иждивением Федоровой лишь в том случае, если Федорова выдала нотариально удостоверенную доверенность на совершение такой сделки. Это требование пункта 2 статьи 167 ГК. Согласно статье 518 договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации.

2.Собственник дома – Федорова на основании статьи 260 ГК вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Также статьей 263 предусмотрена возможность расчетов при возврате вещей из незаконного владения.

Ответ на задачу III.3.

1.Не вправе.

2.В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК, Федоров должен представить доверенность, выданную в установленном порядке учредительными документами полного товарищества «Коробкин и компания», а не перечисленные в задаче документы: учредительный договор полного товарищества, доверенность одного из участников полного товарищества – фирмы «Изотоп», письмо также одного из участников полного товарищества – Коробкина и визитная карточка.

Доверенность – это письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу.

Ответ на задачу III.4.

Да, правильно, так как удостоверение завещания черед представителя не допускается.

Ответ на задачу III.5.

Поверенный действует от имени доверителя на основании доверенности. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не может содержать право дальнейшего передоверия третьим лицам.

Срок действия доверенности, выданной по передоверию, не может превышать срока действия первоначальной доверенности, на основании которой она выдана.

Ответ на задачу III.6.

В пункте 1 статьи 48 Закона «О нотариате» перечислены все основания отказа в совершении нотариального действия.

Из содержания задачи не усматривается, по какому из перечисленных в вышеназванной норме основанию последовал отказ нотариуса в удостоверении учредительного договора, поэтому проанализируем каждый аргумент нотариуса.

1.Все требования к наименованию юридического лица перечислены в статье 38 ГК. В частности, пунктом 1 оговаривается, что юридическое лицо имеет свое наименование, позволяющее отличить его от других юридических лиц.

В наименовании юридического лица не допускается:

а) использование названий, противоречащих требованиям законодательства или нормам общественной морали;

б) собственных имен лиц, если они не совпадают с именем участников;

в) если участники не получили разрешение этих лиц (их наследников) на использование собственного имени.

Как видно факт раннего удостоверения нотариусом одноименного юридического лица не является основанием для отказа в удостоверении учредительного договора.

2.Аргументы нотариуса обоснованы, так как пункт 2 статьи 152 ГК требует подписи всех сторон сделки либо их представителей. Статья 15 Закона «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» (далее – Закон о товариществах) также предписывается подписание учредительного договора каждым учредителем либо его уполномоченным представителем.

В рассматриваемой задаче имеются лишь 2 подписи учредителей из 7.

3.Нотариус прав, учредителями должен быть определен размер уставного капитала ТОО – статья 78 ГК, подпункт 3 пункта 2 статьи 17 Закона о товариществах.

4.Аргумент нотариуса необоснован, так как пунктом 5 статьи 41 ГК, статьей 17 Закона о товариществах даны исчерпывающий перечень требований к содержанию устава. В остальной части учредители могут включить и другие положения, не противоречащие законодательству РК.

5.Нотариус прав. В соответствии со статьей 57 Закона о товариществах член наблюдательного совета не может быть одновременно членом исполнительного органа товарищества, к которому относится правления, и наоборот, статья 58 этого же Закона содержит также запрет членам ревизионной комиссии одновременно быть членами исполнительной власти.

Ответ на вопрос III.7.

1. Не является. Имущество ЗАО будет являться собственностью этого юридического лица – пункт 2 статьи 3 Закона «Об акционерных обществах».

2. Учредители являются акционерами ЗАО и объектом их собственности являются акции.

Владение акциями наделяет их правомочиями – статьи 139 ГК и 21 Закона об акционерных обществах:

на получение дивидендов;

на участие в управлении ЗАО;

на часть имущества, оставшегося после его ликвидации.

3. Нотариус должен разъяснить, что согласно статье 11 Закона об акционерных обществах права и обязанности учредителей ЗАО определяется учредительным договором ЗАО. Права и обязанности акционеров закреплены в статье 14 Закона об акционерных обществах.

Выход учредителей из ЗАО означает продажа ими своих акций в порядке, установленном в Законе об акционерных обществах. Акции могут быть проданы как по номинальной так и по рыночной цене

4. Раздел имущества между учредителями происходит в случае ликвидации ЗАО.

Ответ на вопрос III.8.

Не может. Договор, который ограничивает чьи-либо права с самого начала не действителен, поэтому не подлежит удостоверению.

Ответ на вопрос IV.1.

Нотариус прав по следующим основаниям. Брак расторгается:

1. в органах записи актов гражданского состояния - статья 16 Закона о браке и семье;

2. в судебном порядке - статья 18 Закона о браке и семье.

В первом случае брак расторгается при отсутствии несовершеннолетних детей и имущественных и иных претензий. Из содержания задачи следует, что между супругами имеются претензии.

Во втором случае согласно статье 21 Закона о браке и семье супруги представляют на рассмотрение суда (а не нотариуса) соглашение по предмету:

с кем из них будут проживать несовершеннолетние дети;

о порядке выплаты средств на содержание детей и (или) нетрудоспособного нуждающегося супруга;

о размерах этих средств;

о разделе общего имущества супругов.

Как видно из приведенных норм вопросы, касающиеся регламентации с кем будет проживать сын Жусуповых, юридическая судьба квартиры должны разрешаться в судебном порядке.

Нотариус же удостоверяет договора, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 383 должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством, в рассматриваемой задаче – гражданским и семейно-брачным законодательством.

Ответ на задачу IV.2.

1.Функции нотариуса при удостоверении договоров об отчуждении имущества регламентированы статьями 53 и 54 Закона «О нотариате».

В частности, нотариус должен:

а) разъяснить сторонам смысл и значение представленного проекта сделки;

б) проверить, соответствует ли его содержание намерениям сторон;

в) проверить, не противоречит ли договор требованиям законодательства;

г) проверить наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество.

Поэтому выяснение обстоятельств, связанных сдачей в аренду продаваемой недвижимости не входит в обязанности нотариуса.

2.В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременения подлежат государственной регистрации в регистрирующем органе. К числу обременений относятся залог (ипотека), сервитут, арест имущества, доверительное управление и т.д., которые вносятся в правовой кадастр регистрирующего органа Министерства юстиции РК. Государственная регистрация сделок с недвижимостью производится по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Любое лицо может получить информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости. При нотариальном удостоверении наличие обременения проверяется нотариусом на основании выписки и Правового кадастра, предоставляемой отчуждателем.

3.Обязанностью покупателя не является, но он вправе получить информацию об обременении предмета купли-продажи в Центре по регистрации недвижимости. Кроме того, покупатель согласно статье 413 вправе включить в договор обязанность продавца передать жилище свободное от прав третьих лиц.

4.Основания расторжения договора перечислены в статье 401 ГК. Если не будет доказано, что Соловьев знал о правах Гришина как нанимателя по договору аренды, то Соловьев вправе в судебном порядке требовать расторжения договора и возврата уплаченных денег и возмещения убытков – статья 413 ГК.

Ответ на задачу IV.3.

1.Жилище, именуемое в задаче как «коммунальная квартира», по правовому режиму согласно пункту 1 статьи 209 ГК относится к общей собственности.

Комнаты (пункт 2 статьи 209 ГК), принадлежащие трем собственникам (в задаче они некорректно (умышленно в целях внесения элемента на предмет внимательности обучающихся) названы нанимателями, как известно таковыми они являлись бы при проживании в жилище государственного жилого фонда либо по договору аренды) – относятся к общей собственности с определением доли каждого собственника ( долевая собственность).

Места общего пользования в жилище (кухня, ванная, туалет, коридор и т.д.) (пункт2 статьи 209 ГК) относятся к общей собственности без определения долей (совместная собственность).

2.Законодательство содержит нормы о праве преимущественной покупки. Так, в соответствии со статьей 216 ГК при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (к примеру, обращение к взысканию доли).

3.Нотариус должен разъяснить положение пункта 2 статьи 216 ГК о том, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условиях, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течении месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

А при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя – пункт 3 статьи 216 ГК.

Ответ на задачу IV.4.

1.В соответствии со статьей 27 Закона «О нотариате» нотариальная палата осуществляет контроль за соблюдением законодательства о нотариате при совершении нотариальных действий, вправе вносить представление об отзыве и прекращении действия лицензии нотариуса, привлекает к ответственности нотариуса за нарушение профессиональных обязанностей в соответствии с Кодексом чести нотариуса.

Нотариальная палата вправе истребовать от нотариуса представления сведений и совершенных нотариальных действия, а в необходимых случаях – личных объяснений.

На основании указанных норм городская нотариальная палата должна рассмотреть заявление на предмет законности отказа нотариуса в удостоверении Сапарову договора дарения дома сыну.

Пункт 1 статьи 48 Закона «О нотариате» перечисляет основания отказа в совершении нотариального действия. По смыслу задачи отказ нотариуса в удостоверении договора дарения не подпадает в перечень таких оснований.

Поэтому городская нотариальная палата, признав неправоту нотариуса, может разъяснить Сапарову положения пункта 3 статьи 48 Закона «О нотариате» о его праве обжаловать в судебном порядке отказ в совершении нотариального действия.

2.Статья 41 Закона «О нотариате» допускает также основания и сроки отложения и приостановления нотариального действия:

1.при необходимости истребования дополнительных сведений;

2.направления документов на экспертизу.

Руководствуясь этой нормой, нотариус должен был вынести постановление о приостановлении совершения нотариального действия до разрешения дела судом, поскольку имущественный спор может быть разрешен только в судебном порядке.

Не должен, поскольку нотариальное удостоверение договора дарения будет зависеть от решения суда.

Ответ на задачу IV.5.

1.Почему нотариус удостоверил договор купли-продажи, в котором цена стоимости квартиры была выражена в долларах США?

Примечание: Согласно пункту 1 статьи 282 ГК денежные обязательства в РК должны быть выражены в тенге.

2.Сделка незаконна, так как согласно пункту 1 статьи 383 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Как следует из содержания задачи, в договоре цена выражена в долларах США вместо национальной валюты – тенге.

3.Пунктом 1 статья 157 ГК предусматривается, что при нарушении требований, предъявляемых к содержанию сделки, сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора.

В рассматриваемой задаче иск вправе предъявить Книжкин или прокурор.

Однако иск предъявляет Потапов и предметом иска является понуждение Книжкина к исполнению договора купли-продажи. Статья 9 ГК допускает, что защита гражданских прав осуществляется судом путем присуждения обязанности в натуре. Согласно пункту 2 статьи 219 ГКП суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и может выйти за пределы исковых требований только с согласия истца. Естественно такое согласие Потапов не даст, поэтому скорее всего суд откажет в удовлетворении исковых требований Потапова, поскольку договор купли-продажи в части денежного обязательства противоречит пункту 1 статьи 282 ГК.

В случае же предъявления регрессного иска Книжкина либо обращения с иском прокурора суд должен признать сделку недействительной, исходя из требований пункта 1 статьи 158 ГК о том, что недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства. Последствия признания сделки недействительной – каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, то есть по рассматриваемой задаче – Книжкин должен возвратить задаток Потапову.

Вместе с тем суд на основании пункта 1 статьи 253 ГПК вправе вынести частное определение на нарушение нотариусом законности в территориальный орган юстиции или в Республиканскую нотариальную палату либо в оба адреса (статья 31 Закона «О нотариате»).

Ответ на задачу IV.6.

1.Статья 401 ГК предусматривает возможность расторжения договора по соглашению сторон.

При этом согласно статье 402 ГК соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

В рассматриваемой задаче Третьяков и Селезнев заключили договор купли-продажи гаража, следовательно, вправе заключить договор о расторжении прежнего договора купли-продажи.

Статья 147 ГК сделками признает действия граждан, направленные в том числе и на прекращение гражданских прав и обязанностей.

В данном случае Третьяков и Селезнев решили прекратить права и обязанности продавца и покупателя.

Поэтому нотариус был не вправе отказать в удостоверении сделки.

2.Все основания прекращения обязательств перечислены в главе 21 ГК, в частности статья 367 – основания прекращения обязательства, 368 – прекращение обязательства исполнением, 369 – прекращения обязательства предоставлением отступного, 370 – прекращения обязательства зачетом, 371 – прекращения обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, 372 – прекращение обязательства новацией, 373 – прекращение обязательства прощением долга, 374 – прекращение обязательства невозможностью исполнения, 375 - прекращения обязательства на основании акта государственного органа, 376 – прекращения обязательства смертью гражданина, 377 прекращение обязательства ликвидацией юридического лица.

3.Последствиями.

Ответ на задачу IV.7.

1.Договор купли-продажи действителен, т.к. заключен с соблюдением надлежащей стороной, Крючко, который умер после его заключения. Договор мог нотариально и не удостоверяться.

Согласно статье 118 ГК право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации.

2.Костюк может зарегистрировать свое право собственности на дом и на земельный участок в Центре по регистрации недвижимости и в комитете по земельным отношениям и землеустройству.

3.Это в компетенцию нотариусов не входит.

Ответ на задачу IV.8.

1.Обоснован. Согласно пункту 2 статьи 501 ГК к договору мены распространяются правила о договоре купли-продажи.

Пункт 1 статьи 438 ГК гласит, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором.

2.Правомерен – пункт 2 статьи 501 ГК. Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

3.Нет, поскольку согласно пункту 1 статьи 501 по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороны один товар в обмен на другой.

Неприватизированная квартира является объектом государственной собственности и находится в ведении местных исполнительных органов либо государственных предприятий – статья 3 Закона «О жилищных отношениях».

Предметом договора мены неприватизированной квартиры может быть только жилища из государственного жилищного фонда – статья 96 Закона «О жилищных отношениях».

Ответ на задачу IV.9.

прав гр.И. При удостоверении договора дарения согласие сособственников общей долевой собственности не требуется.

Ответ на задачу IV.10.

Заявление не нужно. Части квартиры по договору дарения и по свидетельству о праве на наследство, т.е. вся квартира является личной собственностью гр.К.

Ответ к задаче IV.11.

Согласно пункту 2 статьи 601 ГК договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме, по которому сторонами являются наймодатель, собственник жилища – по задаче Яковлев и наниматель - Михайлов.

Законодательство допускает подписание договора лицом, не являющимся стороной договора.

Так, пунктом 4 статьи 152 ГК предусмотрено, что если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Однако подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно. Порядок подписания такого документа определен пунктом 3 статьи 44 Закона «О нотариате».

Из содержания задачи следует, что договор нотариально не удостоверялся.

Поэтому :

1.Договор найма жилища, заключенного между Михайловым и Яковлевым, подписанного соседом последнего без нотариального удостоверения, не имеет юридическую силу.

2.Форма договора не соблюдена.

3. Подпись соседа должна быть засвидетельствована нотариусом.

Ответ на задачу IV.12.

1.Согласно статье 377 ГК обязательство прекращается ликвидацией юридического лица, поэтому договор субаренды считается прекращенным.

Статья 557 ГК устанавливает преимущественное право заключения договора на новый срок нанимателю (арендатору) по договору найма (аренды), а не субаренды.

Поэтому действия нотариуса по удостоверению договора аренды здания между ООО и государственным предприятием правомерны.

2.Указанными выше нормами ГК, Законом «О нотариате».

Ответ на задачу IV.13.

1.Ответ на этот вопрос будет зависеть от содержания права оперативного управления.

Варианты.

1) В учредительных документах государственному учреждению предоставлено права заключения договоров имущественного найма.

В этом случае отказ Центра в регистрации договора имущественного найма неправомерен.

2) В учредительных документах государственного учреждения право на имущество собственника ограничено в праве распоряжения – без права заключения договоров имущественного найма.

В этом случае отказ Центра правомерен.

Аналогично рассматриваются подобные вопросы и в случае с казенным предприятием.

3) В учредительных документах вопросы заключения государственным учреждением договоров имущественного найма не оговорены.

Тогда такой договор удостоверяется либо регистрируется лишь с согласия собственника.

2.В статье 36 ГК закреплено право учредителей (участников) на имущество созданных ими юридических лиц.

К юридическим лицам, на имущество которых учредители (участники) сохраняют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества, акционерные общества и кооперативы.

Поэтому на правомочия юридических лиц по распоряжению имуществом, обозначенных в подпунктах «в», «г», «д», «е» рассматриваемого вопроса распространяются положения раздела Ш ГК.

К юридическим лицам, на имущество которых их учредители сохраняют право собственности или иное вещное право, относятся организации, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения (государственные предприятия) или праве оперативного управления (казенные предприятия и государственные учреждения) – пункты «а», «б» - раздел П ГК.

К юридическим лицам, на имущество которых их учредители (участники) не сохраняют имущественных прав, относятся общественные объединения, общественные фонды и религиозные объединения – пункты «ж», «з», «к», «л».

Ответ на задачу IV.14.

1.Чтобы ответить на этот вопрос необходимо установить правовой режим спорного земельного участка.

В период существования юридических лиц с такой организационно-правовой формой как колхозы, земля находилась в исключительной собственности государства и предоставлялись колхозам только в пользование – статья 88 ГК КазССР. Аналогичное положение были закреплены в Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик и в Земельном кодексе КазССР.

Постановлением Верховного Совета Республики Казахстан «О введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (общая часть)» от 27 декабря 1994 года предусматривалось, что юридические лица, образованные до официального опубликования ГК (общая часть) в организационно-правовых формах, не предусмотренных ГК, подлежали преобразованию в организационно-правовые формы до 1 января 1998 года.

По состоянию на 1 января 1998 года земельные отношения регулировались Указом Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, «О земле» от 25 декабря 1995 года. В соответствии со статьей 18 этого Закона право собственности на здания, сооружения влекло право постоянного землепользования на ту часть делимого земельного участка, которая занята указанными зданиями и сооружениями.

Пункт 5 статьи 46 ГК предусматривает, что при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Следовательно, при преобразовании колхоза в АО к последнему перешло право постоянного землепользования на земельный участок.

2. ГК не определяет максимальный срока действия договора, если в нем не оговорен срок.

Однако статья 545 ГК предусматривает, что если договор имущественного найма (аренды) заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок.

Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора (при найме недвижимости) в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

3.Да. Нарушена статья 188 ГК о том, что право собственности может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным ГК, в частности, статьей 249 ГК, регламентирующей основания прекращения права собственности и другими статьями ГК, раскрывающими юридическое содержание перечисленных оснований: 250 – отказ от права собственности, 251 – обращение взыскания на имущество собственника, 252 – прекращение права собственности лица, которому в силу законодательных актов имущество не может принадлежать, 253 – реквизиция, 254 – конфискация, 255 – прекращение права собственности на недвижимость в связи с изъятием земли и других природных ресурсов, 256 – выкуп бесхозяйственно содержимых культурных и исторических ценностей.

4.Кроме вышеназванного положения нарушен Указ Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

5.Согласно статьи 259 ГК собственник вправе требовать признания права собственности, статьи 260 ГК – истребовать имущество (земельный участок) из чужого незаконного владения путем защиты гражданских прав – статья 9 ГК.

Ответ на задачу IV.15.

1.Статья 603 ГК условия найма жилища в домах частного жилищного фонда определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Согласно пункту 5 статьи 24 Закона «О жилищных отношениях» действие договора найма (аренды) прекращается по истечении установленного сторонами срока либо наступления указанного в договоре обстоятельства.

В договоре аренды между Баскиным и АО «Астра» был указан срок, однако его прекращение ставилось в зависимость от наступления определенного обстоятельства – любая из сторон за месяц до истечения срока должна была заявить о его прекращении, в противном случае договор считается заключенным на новый срок – 5 лет. Прекращается он на прежних условиях, если между сторонами не будет достигнуто соглашения об изменении, расторжении договора.

Доводы адвоката Баскина в части отсутствия согласия второго собственника коттеджа – брата - будут обоснованными, поскольку распоряжение имуществом, находящимся в собственности двух и более лиц (долевая собственность) осуществляется только с согласия всех сособственников – пункт 1 статьи 212 ГК .

2.Неправомерно, из-за отсутствия согласия другого собственника – брата согласно вышеуказанных норм.

3.Недействительной сделку при нарушении требований, предъявляемых к участникам сделки, может признать лишь суд по иску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора.

Поэтому без судебного решения АО «Астра» не может настаивать на исполнении договора.

Ответ на задачу IV.16.

Нотариус должен разъяснить, что такой способ исполнения договора как замена одного вида договора на другой вид договора не соответствует законодательству, что правовые режимы договоров залога и купли-продажи по свей юридической сущности различны и что в статье 322 ГК перечислены все основания прекращения договора залога и самое главное различны юридические последствия реализации договоров. Так , при обращении заложенного имущества существует специальная процедура его продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

В связи с этим аргументы банка являются необоснованными.

Ответ на задачу IV.17.

Должен, ст.5 закона об ипотеке На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.

…….

П Е Р Е Ч Е Н Ь

основных нормативных правовых актов, регулирующих отношения собственности

1.Конституция Республики Казахстан

2.Гражданский кодекс Республики Казахстан

3. Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 г. «О браке и семье».

4.Закон Республики Казахстан от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях»

5.Закон Республики Казахстан от 24.012001 г. «О земле»

6.Закон Республики Казахстан от 31.03.1998 г. «О крестьянском (фермерском хозяйстве)

7.Закон Республики Казахстан от 23.12.1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»

8.Указ Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25.12.1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

9.Закон Республики Казахстан от 30.11.2000 г. «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»

10. Указ Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 19 июня 1995 г. «О государственном предприятии».

11.Закон Республики Казахстан от 10 июля 1998 г. «Об акционерных обществах».

12.Закон Республики Казахстан 22 апреля 1998 г. «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью ».

13. Указ Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 5 октября 1995 г. О производственном кооперативе».

14.Закон Республики Казахстан от 14.07.1997 г. «О нотариате»

15.Закон Республики Казахстан от 31.12.1996 г. «О государственной пошлине»

16.Закон Республики Казахстан «О государственной службе»

17.Правила об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности частных нотариусов от 29.07.1998 г., утвержденные постановлением Правительства РК

18.Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан от 28 июля 1998 г., утверждена приказом Министра юстиции РК

19.Инструкция № 18 от 22.01.1998 г. «О порядке удостоверения доверенностей и завещаний начальниками исправительных учреждений уголовно-исполнительной системы», утверждена приказом Министра юстиции РК по согласованию 23.01.1998 г. с МВД РК

20.Инструкция № 5 от 08.01.1998 г. «О порядке удостоверения доверенностей и завещаний начальниками, заместителями по медицинской части, старшими и дежурными врачами госпиталей, санаториев и других военно-лечебных заведений, а также командирами (начальниками) воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений в местах, где отсутствуют органы и лица, имеющие право совершать нотариальные действия», утверждена приказом Министра юстиции РК по согласованию 13.01.1998 г. с Министерством обороны РК

21.Инструкция № 7 от 08.01.1998 7. «О порядке удостоверений завещаний главными и дежурными врачами больниц, санаториев и иных лечебно-профилактических учреждений» утверждена приказом Министра юстиции РК по согласованию 13.01.1998 г. с Министерством обороны РК

22.Инструкция № 9 от 08.01.1998 г. «О порядке удостоверения доверенностей руководителями учреждений и органов социальной защиты населения Республики Казахстан», утверждена Министром юстиции РК по согласованию 08.01.1998 г. с Министерством труда и социальной защиты РК

1

Смотреть полностью


Скачать документ

Похожие документы:

  1. Методическое пособие для обучения начинающих нотариусов по теме: «Организация и финансирование офиса нотариуса»

    Учебно-методическое пособие
    Настоящий сборник разработан в рамках проекта TACИС :Содействие правовой реформе в Казахстане: реформирование нотариальной системы» для обучения нотариусов по теме «Организация и финансирование офиса нотариуса» и представляет собой
  2. Учебно-методическое пособие по организации самостоятельной работы студентов специальности «Юриспруденция»

    Учебно-методическое пособие
    Нотариат : учебно-методическое пособие для организации самост. работы студентов специальности «Юриспруденция» очной и заочной формы обучения / И. К. Воронин.
  3. Контрольные вопросы по личным неимущественным правам и обязанностям супругов: 22 Гражданский кодекс рк 23

    Контрольные вопросы
    Настоящий сборник разработан в рамках проекта TACIS ЕС: «Содействие правовой реформе в Казахстане: реформирование нотариальной системы» для обучения нотариусов по теме «Семейное право в нотариальной деятельности» и представляет собой
  4. Учебно-методическое пособие наследственное право для студентов специальности 030501 Юриспруденция

    Учебно-методическое пособие
    Третья часть Гражданского кодекса РФ специально посвящена наследственному праву, что говорит как о значимости данного раздела в регулировании гражданских правоотношений в общей системе права, так и о масштабности его применения в
  5. Методическое пособие чебоксары 2007 Под общей редакцией Ермошкина В. П. Методическое пособие для малого бизнеса (1)

    Учебно-методическое пособие
    Предмет разговора настоящего пособия - спектр актуальных проблем малого бизнеса. Предприниматели получат рекомендации по осуществлению налогового планирования, применению на практике основных положений нормативных документов, регулирующих

Другие похожие документы..