Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Контрольные вопросы'
Политическая культура — явление сложное и многогранное, поэтому существует самый широкий спектр мнений, определений, формулировок и т.д. в толковании...полностью>>
'Статья'
Желая стимулировать и ускорить экономический прогресс развивающихся стран путем принятия мер, предназначенных повысить эффективность их правовых сист...полностью>>
'Документ'
Настоящая "Номенклатура продукции, в отношении которой законодательными актами Российской Федерации предусмотрена обязательная сертификация"...полностью>>
'Документ'
З метою сприяння зайнятості населення шляхом підвищення ефективності використання діючих та створення робочих місць, відповідно до статті 14 Закону У...полностью>>

Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»

Главная > Учебно-методическое пособие
Сохрани ссылку в одной из сетей:

Подлежит регистрации на общих основаниях. Факт принятия судом решений, которые касаются прав на недвижимое имущество, регистрируется с момента принятия. Регистрации подлежат также факты их обжалования или опротестования.

Регистрация перехода права на недвижимость.

Любые изменения права на недвижимое имущество, связанное со смертью или объявления умершим держателя этих прав, должны быть зарегистрированы на основе документа, с которым право на недвижимость передается.

Процедурные моменты регистрации прав на недвижимость и сделок с ними регулируются и другими нормативными правовыми актами. Например, приказ Министра юстиции РК от 4 июля 1998 г. № 81 «Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий).

На практике часто возникают вопросы о моменте возникновения права собственности членами потребительских кооперативов. Из общего правила о приобретении права собственности на недвижимое имущество с момента регистрации, у членов потребительских кооперативов (жилищно-строительного, дачного, гаражного и т.д.) возникновение права собственности на недвижимость увязывается с выплатой полностью паевых взносов. С момента внесения последнего паевого взноса у члена потребительского кооператива возникает право собственности, а последующее оформление документации является подтверждением факта права собственности, но не имеет правоустанавливающей силы.

Контрольные вопросы:

1. Какие объекты собственности подлежат государственной регистрации и в каких нормах законов это положение закреплено?

2.Какие документы предоставляются при регистрации прав на недвижимость и сделок с ними?

3.Какие основания отказа и приостановления государственной регистрации прав?

4.Перечислите несколько примеров, когда требуется и нотариальное удостоверение и государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ними?

Глава III. Основные принципы и избранные проблемы практической деятельности нотариуса

Поскольку одной из основ нотариальной деятельности является действующее законодательство, каждый нотариус должен постоянно изучать его и следить за всеми изменениями и поправками к нему. Главное внимание нотариус должен уделять выработке профессиональных навыков по применению правовых знаний на практике. Для этого нотариусу необходимо руководствоваться соответствующими принципами, которые логично вытекают из нотариального законодательства.

Главной функцией и целью нотариата является правовая защита прав и интересов физических и юридических лиц. Следовательно, основным правовым принципом деятельности нотариуса является принцип осуществления защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц. Это означает, что нотариус должен применять законодательство таким образом, чтобы обеспечить в каждой конкретной ситуации согласие в волеизъявлении сторон, равенство их прав и обязанностей.

Этот правовой принцип неразрывно связан с практической стороной нотариальной деятельности. То есть, он осуществляется путем конкретных нотариальных действий, которые направлены на удостоверение прав и фактов, а также на осуществление иных задач, предусмотренных законом.

Основной принцип нотариальной деятельности, как видим, соединяет в себе одновременно и правовое, и практическое содержание нотариальной деятельности. Он отражает сущность и назначение нотариата, а также определяет характер деятельности нотариуса и, в некотором смысле, отражает его правовой статус.

Для деятельности нотариуса это очень важное методическое положение. Оно, в соответствии с законодательством, определяет границы и сферу нотариального права. Показывает единство и различие правового и практического содержания деятельности нотариуса. Помогает глубже понять цели и способы правового мышления нотариусов, основы его профессиональной активности.

На основе вышеуказанного принципа можно выделить три принципа деятельности нотариуса, которые на практике помогают ему организовать наиболее продуктивный ход процесса совершения нотариальных действий.

Первым из них является принцип профессиональной активности нотариуса.

Он означает, что нотариус должен, во-первых, в полной мере обладать знанием правовой базы и приемами юридической техники, постоянно их пополнять и совершенствовать. Главное значение, при этом, следует уделять, опять-таки, оттачиванию профессиональных навыков по применению совокупности правовых знаний к конкретным ситуациям.

Во-вторых, хотя, в процессе удостоверения сделок нотариус обязан быть беспристрастным лицом, он, при этом, все же, должен активно вести дело от начала и до конца, руководить всей процедурой удостоверения сделки на основе соблюдения законности.

В третьих, нотариус не должен подпадать под психологическое воздействие на него участвующих сторон, если их интересы, условия и цели по совершению сделки не совпадают или противоречат закону. Для удовлетворения этим требованиям следует придерживаться следующего принципа.

Вторым, является принцип соблюдения баланса интересов и прав сторон на основе закона. Для осуществления этого принципа на практике нотариус должен не только обладать хорошей теоретической подготовкой, знанием действующего законодательства и умением последовательно правильно применять его в ходе совершения нотариальных действий. Он должен также обладать профессиональными навыками подведения противоположных сторон к единому решению на правовой основе.

Третьим, является принцип защиты нотариусом своей деятельности. Сюда относятся, например, неукоснительное соблюдение им правовых норм и профессиональных обязанностей, правило распределения ответственности между сторонами сделки. Сюда же относятся участие в конференциях и других организационных мероприятиях по обсуждению проблемных вопросов нотариата и соответствующие выступления нотариусов в средствах массовой информации и т.д.

Организационных моментов различных по степени важности и сложности в процессе нотариального удостоверения очень много. Их следует выстраивать таким образом, чтобы они способствовали, в первую очередь, выяснению и определению наиболее благоприятного правового поля и последствий для сторон сделки.

Из числа всех организационных моментов мы выделили главное - принципы, которые в каждой конкретной ситуации определяют правовую основу процесса нотариального заверения. Профессиональная квалификация нотариуса заключается в том, что, не зависимо от всех других организационных моментов, он свободно, логично и юридически грамотно в течение всего процесса удостоверения умеет согласовывать требования законодательства и конкретные интересы и права сторон.

Чем чаще и больше внимания нотариус уделяет этой стороне дела, тем выше его правовая культура, правовое мышление и профессиональная квалификация. Для совершенствования своей профессиональной компетентности квалифицированным нотариусам необходимо добиваться все более слаженного и осознанного единства правовых знаний, принципов своей деятельности и практических навыков.

Для закрепления материала:

Схема № 1. Основные принципы деятельности нотариусов

Основной принцип:

Принцип осуществления защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц

Принцип профессиональной активности нотариуса

Принцип соблюдения баланса интересов и прав сторон на основе закона

Принцип защиты нотариусом своей деятельности

Нотариус руководит всей процедурой удостоверения сделки, отказывает необоснованным требованиям сторон и проводит юридическую консультацию.

Нотариус уточняет интересы сторон и приводит их к сбалансированному компромиссному решению, которое затем выражается в общей юридически обоснованной форме – договоре.

Нотариус максимально учитывает все законные интересы сторон и защищает их права путем распределения ответственности между сторонами сделки. Юридически грамотное распределение ответственности между сторонами является залогом защиты нотариусом своей деятельности.

1. Методика и практика удостоверения сделок

(Организационные основы процесса удостоверения сделок по собственности, помогающие нотариусу повышать свою квалификацию)

Нотариус должен рационально организовывать процесс удостоверения каждой конкретной сделки на основе принципов. Для этого нотариусу необходимо в полной мере применять свое правовое мышление и использовать механизм правового осуществления сделки.

Правовой механизм осуществления сделки состоит из нотариальных норм, правовых отношений, юридических событий и фактов, юридической техники и рабочего метода нотариуса.

Рабочий метод - это метод последовательного перехода «от простого к сложному». Этот организационный метод должен работать прежде всего на правовую сторону сделки и на соблюдение принципов деятельности нотариусов. Он дисциплинирует нотариуса при совершении нотариальных действий.

Рабочий метод помогает добиться нужной направленности конкретного нотариального процесса удостоверения в целом. Он способствует более точному пониманию нотариусом интересов сторон и конкретных обстоятельств дела.

Только в случае если нотариус сам точно понял цели и интересы сторон, он может разъяснить им смысл, значение, правовые отношения и последствия совершаемого действия. В этом случае он в полной мере реализует на практике принцип правовой профессиональной активности нотариуса.

В рабочий метод входит также юридическая техника. С помощью ее приемов нотариус составляет проект договора, который должен быть обсужден сторонами сделки. Очень важно, чтобы по окончании такого обсуждения у сторон не оставалось неясных вопросов, сомнений. В связи с этим нотариусу следует в полной мере руководить этим процессом обсуждения, активно создавая диалог между сторонами. Он должен обращать внимание сторон на полноту достижения ими своих целей, на недостатки и положительные моменты, высказывать свое суждение о том, что могло бы способствовать достижению компромисса интересов сторон, попутно задавая вопросы и разъясняя законодательство, чтобы в результате сформулировать конкретные и точные пункты проекта договора.

Говоря о рабочем методе, следует сказать, что опытные нотариусы используют его в своей деятельности. Поэтому речь идет о том, что его следует постоянно совершенствовать, поскольку он является выражением правовой культуры нотариуса.

Каждый нотариус знает, что юридические и физические лица, их документы и заявленные интересы сторон являются исходными данными для процесса удостоверения сделки. Далее, по степени возрастания сложности, следуют:

  • подведение соответствующей правовой базы в соответствии с видом сделки;

  • консультация со стороны нотариуса и достижение согласия между сторонами;

  • составление проекта договора и обсуждение его сторонами, удостоверение и регистрация сделки.

Вся эта последовательность должна быть хорошо осознана и воспринята правовым мышлением нотариуса. Придерживаясь ее, нотариус может освободить свое внимание для главной, правовой стороны дела.

Рабочий метод состоит из плана действий (рабочего плана нотариуса по удостоверению сделки), его практической реализации и юридической техники.

Каждый нотариус должен суметь довести свой профессиональный навык по выполнению рабочего плана до автоматизма. Это необходимо для того, чтобы в процессе удостоверения сделки он умел не подпадать под влияние случайных или даже противодействующих обстоятельств.

Также, для того, чтобы максимально сократить причины возможных споров и судебных разбирательств, после совершения сделки, нотариусу следует при построении своего рабочего плана разбить процесс на два основных этапа:

1. этап подготавливающих юридических действий

2. этап нотариального удостоверения документов.

Уже на первом этапе нотариус либо отказывает сторонам в случае их недееспособности, в случае отсутствия собственника, а также в случае несоответствия или ненадлежащего оформления правоустанавливающих документов. Консультирует стороны и объясняет им, где и каким образом собрать необходимые документы, и кто должен выступать в качестве сторон сделки, убеждается в действительном волеизъявлении сторон.

Эти действия основаны на принципе профессиональной активности нотариуса по соблюдению законности сделки. Кроме того, активность нотариуса должна выражаться в обеспечении спокойной рабочей атмосферы и в таком ведении дела, которая исключает нервозность, для того, чтобы наиболее полно охватить и сбалансировать интересы сторон.

Нотариус должен построить этап подготавливающих действий таким образом, чтобы, переходя от простого к сложному, не только придать направление процессу, но и суметь подготовить и соответственно настроить участников сделки. Поэтому его личную беседу (консультацию) с лицом или лицами, обратившимися за совершением нотариального действия и весь подготовительный этап, рекомендуется осуществлять в следующей последовательности:

  • уточнить вид сделки и форму собственности;

  • установить конкретный объект правоотношения;

  • удостовериться в том, надлежащее ли лицо обратилось за совершением нотариального действия (присутствие сторон);

  • удостовериться в дееспособности обратившегося лица (сторон сделки);

  • удостовериться в волеизъявлении лица: действительно ли оно соответствует его намерениям. Нотариус должен удостовериться в том, что обратившееся лицо не находится в состоянии алкогольного, наркологического, токсического опьянения или в болезненном состоянии. Не оказывается ли на него моральное или физическое давление со стороны иных лиц.

  • удостовериться в наличии и принадлежности документов, подтверждающих личность каждого из участников сделки, а также проверить срок их действия;

в необходимых случаях нотариус должен:

  • установить принадлежность объекта правоотношения стороне сделки, обратившейся к нотариусу;

  • установить наличие и принадлежность правоустанавливающих документов на объект правоотношения;

  • проверить государственную регистрацию на основании отметки регистрирующего органа на тексте документа;

  • нотариальное удостоверение сделки должно быть произведено в соответствии со ст.20-21 Закона РК «О нотариате» (соответствие места нахождения недвижимости нотариальному округу частного нотариуса, территории его деятельности);

  • истребовать необходимые соответствующие заявления и разрешения от сторон сделки, третьих лиц;

  • проверить отсутствие арестов, запрещений, обременений на имущество;

  • послать запрос и получить ответ;

  • истребовать информационную справку о техническом состоянии имущества;

  • выписку из регистрационного листа Правового кадастра;

  • истребовать справку о том, что движимое имущество не в залоге и т.д.

Во всех случаях нотариус должен:

  • разъяснить смысл, значение и правовые последствия совершаемого нотариального действия;

  • разъяснить порядок изменения или отмены нотариального действия.

Нотариус, выяснив все обстоятельства сделки, изучив все документы, еще раз уточняет баланс интересов сторон и приводит их к общей юридически обоснованной форме. Доводит эти результаты до сторон сделки. Разъясняет им смысл, последствия и порядок отмены совершаемого действия.

В случае соответствия этим пунктам и согласия сторон нотариус приступает к осуществлению второго этапа сделки.

Согласно принципу профессиональной активности, нотариус, предлагает сторонам образцы отдельных элементов договора и составляет проект в целом. Значит, ко второму этапу относятся: составление проекта сделки, а затем, после согласования со сторонами, составление окончательного варианта, с совершением всей процедуры нотариального удостоверения документа. То есть, роль нотариуса до конца всего процесса удостоверения продолжает оставаться организующей и ведущей.

Для осуществления второго этапа нотариус должен оперировать полным перечнем документов для совершения сделки. В числе которых, кроме правоустанавливающих, должны быть дополнительные документы. Это, например, - заявление о согласии супругов на куплю-продажу права собственности на недвижимое или движимое имущество, разрешение от органа опеки и попечительства на отчуждение имущества от имени несовершеннолетнего и т.д.

Для более полной защиты интересов и прав сторон нотариус распределяет ответственность за последствия сделки между сторонами с их согласия. Для этого он формулирует и вносит в проект сделки соответствующие пункты. Например, такой, ««Продавец» гарантирует, что до совершения этого договора продаваемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также то, что никто и ничто не будет препятствовать переходу права собственности на квартиру к «Покупателю».

В случае, если право собственности на квартиру не может быть передано «Покупателю» по каким-либо причинам, либо, если в последующем возникнет риск утраты «Покупателем» права собственности на квартиру ввиду причин, зависевших от «Продавца», то «Продавец» обязуется вернуть всю сумму денег, полученную им за квартиру, и пеню в размере 0,01 процент от такой суммы денег за каждый день с момента, когда «Покупателю» станет известно о невозможности перехода к нему права собственности на квартиру либо риска ее утраты» или, например,

««Покупатель» ознакомлен с техническим состоянием квартиры и удовлетворен им».

То есть, при наличии таких пунктов в договоре, в случае спора, только «Продавец» отвечает перед «Покупателем», или «Покупатель» сам перед собой, но такая ответственность никоим образом не ложится на нотариуса.

Таким образом, нотариус ограничивает свою ответственность рамками законности сделки, процедуры ее совершения и правильного оформления:

  • эти ли именно стороны заключили договор;

  • именно их ли подписи стоят под договором;

  • соответствует ли сделка волеизъявлению сторон;

  • соответствует ли оформление договора Закону;

  • соответствует ли сделка закону;

  • правильно ли заполнен реестр и т.д.

Остальная ответственность лежит на сторонах сделки.

Первый и второй этап, вместе взятые составляют собой целое. Оно возникает благодаря направленной деятельности нотариуса по защите прав и интересов сторон в процессе совершения сделки.

Нотариусу, при оформлении договорных отношений, следует соблюдать ряд правил юридической техники:

  1. Всякий договор должен содержать обязательные реквизиты – наименование сторон, сроки исполнения обязательств, предмет договора, стоимостное выражение сделки (цена товара, услуги, либо размер оплаты труда).

  2. Договор оформляется в нескольких экземплярах по числу сторон (кроме договора займа). Все экземпляры обладают равной юридической силой.

  3. Договор подписывается надлежащими сторонами и содержит их полные данные, а также местожительство.

  4. Положения в договоре формулируются в лаконичные емкие по содержанию пункты.

  5. Условия договора не могут противоречить законодательству.

  6. В тексте договора необходимо делать ссылку на номер статей, разъясняемых сторонам нотариусом, которые отражают суть данного договора и предусматривают ответственность за его неисполнение, а также порядок его изменения и отмены.

  7. Стороны договора могут включать в договор условия, не оговоренные в законодательстве, но и не противоречащие ему. Поэтому формулировки в договоре должны давать однозначное представление о сущности обязательства.

При составлении договоров необходимо четко руководствоваться правилом: «право одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны».

Нотариусу нужно изначально руководствоваться показанной здесь целостной картиной процедуры удостоверения сделки. Она нужна нотариусу для того, чтобы полностью отразить интересы сторон в любом удостоверяемом документе и осознанно руководить этой процедурой.

Нотариусу надо помнить, что главной основой его профессиональной активности является то, что он по закону осуществляет функцию и задачи государства по защите прав и интересов граждан и юридических лиц.

При этом, сам нотариус должен оставаться беспристрастным лицом, фиксирующим только переход, изменение и возникновение права собственности в соответствии с Законом, защищая права и интересы сторон.

Нотариусу следует помнить, что некачественно изготовленный им документ впоследствии может порождать между сторонами споры о праве собственности.

Для закрепления материала:

Схема № 2. Рабочий метод. План. Этапы

Рабочий метод

план

I этап – подготавливающие юридические действия

(проверка, консультация, разъяснение и т.д.)

Определение характера нотариального действия:

Каков вид сделки?

Какова форма собственности?

Определение статуса сторон:

Кто участники

(присут-ствие сторон)

Определение правомочности и дееспособности сторон:

Надлежащие ли это стороны и

Являются ли они дееспособными?

Есть ли в наличии весь пакет требуемых документов? Соответствует ли он требованиям закона.

Уточнение волеизъявления сторон и достижения согласия между ними

Разъяснение смысла, значения и последствий совершаемой сделки, а также соответствующего законода-тельства

II этап - нотариальное удостоверение документов

Составление сторонами дополнительных документов по сделке

(например, заявление-согласие супруга на отчуждение права собственности)

Составление проекта сделки

Обсуждение и уточнение существенных условий проекта договора и распределение ответственности между сторонами сделки.

Нотариаль-ное удостовере-ние документа

Запись в реестр.

Схема № 3. Методика удостоверения сделок

Основной принцип:

Принцип осуществления защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц

Принцип профессиональной активности нотариуса

Принцип соблюдения баланса интересов и прав сторон на основе закона

Принцип защиты нотариусом своей деятельности

Рабочий метод нотариуса «от простого к сложному»

план

1этап подготовительные юридические действия

2 этап

нотариальное удостоверение документов

Юридическая техника, образцы договоров и пр.

Проект договора

Нотариальное удостоверение договора

Регистрация в реестре

Контрольные вопросы:

1. Срок отложения совершения нотариального действия по заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право собственности, за удостоверением которого обратилось другое заинтересованное лицо?

2. Какой документ должен истребовать нотариус при удостоверении договора о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности?

3. Какой документ истребует нотариус при несоответствии сведений в технической характеристике имущества, указанных в правоустанавливающем документе с данными, отраженными в справке, отражающей техническую характеристику имущества на момент отчуждения?

4. По какому документу нотариус проверяет отсутствие обременений на отчуждаемое имущество при удостоверении договора отчуждения?

5. Как устанавливается нотариусом принадлежность имущества, не подлежащего государственной регистрации при удостоверении его отчуждения?

6. Могут ли быть удостоверены нотариусом сделки об отчуждении недвижимого имущества, облагаемого налогом, без предоставления доказательств уплаты налога?

2. Практика установления доли в общей долевой собственности

Важной частью нотариальной деятельности является установление доли в общей долевой собственности

Пунктами 122-123 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий определена обязанность нотариуса - указывать в арифметическом выражении(!) долевую часть каждого из сособственников в общей суммарной площади. Для этого на практике нотариусы вычисляют идеальную долю. Например, общая площадь дома равна 100 кв.м. доля каждого сособственника - по 50 кв.м. Значит, идеальная доля каждого из сособственников составляет: 100 : 2 = 50 ½ части суммарной площади. Вычисление этой доли затруднено в силу того, что в реальных ситуациях долевые части очень трудно выразить в математических пропорциях так, чтобы погрешность составляла не более 1-2 кв.м.

Или: Общая площадь дома 144 кв.м . У гр.И. 63 кв.м, у гр. К. 27 кв.м., у гр.В 54 кв.м. Необходимо высчитать долю каждого сособственника в общем доме. Эта задача более сложна.



Скачать документ

Похожие документы:

  1. Методическое пособие для обучения начинающих нотариусов по теме: «Организация и финансирование офиса нотариуса»

    Учебно-методическое пособие
    Настоящий сборник разработан в рамках проекта TACИС :Содействие правовой реформе в Казахстане: реформирование нотариальной системы» для обучения нотариусов по теме «Организация и финансирование офиса нотариуса» и представляет собой
  2. Учебно-методическое пособие по организации самостоятельной работы студентов специальности «Юриспруденция»

    Учебно-методическое пособие
    Нотариат : учебно-методическое пособие для организации самост. работы студентов специальности «Юриспруденция» очной и заочной формы обучения / И. К. Воронин.
  3. Контрольные вопросы по личным неимущественным правам и обязанностям супругов: 22 Гражданский кодекс рк 23

    Контрольные вопросы
    Настоящий сборник разработан в рамках проекта TACIS ЕС: «Содействие правовой реформе в Казахстане: реформирование нотариальной системы» для обучения нотариусов по теме «Семейное право в нотариальной деятельности» и представляет собой
  4. Учебно-методическое пособие наследственное право для студентов специальности 030501 Юриспруденция

    Учебно-методическое пособие
    Третья часть Гражданского кодекса РФ специально посвящена наследственному праву, что говорит как о значимости данного раздела в регулировании гражданских правоотношений в общей системе права, так и о масштабности его применения в
  5. Методическое пособие чебоксары 2007 Под общей редакцией Ермошкина В. П. Методическое пособие для малого бизнеса (1)

    Учебно-методическое пособие
    Предмет разговора настоящего пособия - спектр актуальных проблем малого бизнеса. Предприниматели получат рекомендации по осуществлению налогового планирования, применению на практике основных положений нормативных документов, регулирующих

Другие похожие документы..