Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Документ'
09:00 – Подарок от фирмы – Автобусно–пешеходная экскурсия «Только во Львове ». Приглашаем на прогулку по средневековому Львову. Тут замирает время П...полностью>>
'Конспект'
Аннотация: Работа содержит краткое изложение и анализ основных положений Общей части науки уголовного права и статей Общей части Уголовного кодекса Ро...полностью>>
'Документ'
С 27 по 29 июня 2006 г. в Санкт-Петербурге на базе Санкт-Петербургского государственного электротехнического университета «ЛЭТИ» им. В.И. Ульянова (Л...полностью>>

Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»

Главная > Учебно-методическое пособие
Сохрани ссылку в одной из сетей:

Понятие такого хозяйства дано в пункте 1 статьи 8 Закона «Об индивидуальном предпринимательстве», как хозяйства, в котором осуществление индивидуального предпринимательства связано с использованием земель сельскохозяйственного назначения для производства сельхозпродукции, а также переработкой и сбытом этой продукции.

В статье 1 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» также дается понятие крестьянского (фермерского) хозяйства.

По этому Закону крестьянским (фермерским) хозяйством признается семейно-трудовое объединение лиц, в котором осуществление индивидуального предпринимательства неразрывно связано с использованием земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции, а также с переработкой и сбытом этой продукции.

Как видим различие понятий крестьянского (фермерского) хозяйства в обоих законах в том, что Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» указывает на то, что оно представляется как семейно-трудовое объединение лиц.

Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве выделяет следующие формы крестьянского (фермерского) хозяйства:

а) крестьянское хозяйство, в котором предпринимательская деятельность осуществляется в форме семейного предпринимательства, в обиходе называемый «семейный бизнес», основанного на базе общей совместной собственности;

б) фермерское хозяйство, основанное на осуществлении личного предпринимательства;

в) фермерское хозяйство, организованное в форме простого товарищества.

Следует иметь в виду, что все указанные хозяйства не являются юридическими лицами.

Крестьянское (фермерское) хозяйство считается созданным с момента государственной регистрации права землепользования.

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, поскольку договором между ними не установлено иное – статья 224 ГК.

В совместной собственности членов хозяйства находятся насаждения на земельном участке, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Это правило должно применяться с учетом статьи 4 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве, в котором уточняется правовой режим имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.

Так, пунктом 1 этой статьи предусматривается, что имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежат его членам либо на праве общей совместной либо на праве общей долевой собственности.

Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим совместным либо общим долевым имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используется соглашением между ними.

Имущественные отношения членов, как это предусматривается пунктом 4 статьи 4 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» регулируются соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства.

При нотариальном удостоверении сделок, связанных с крестьянским (фермерским) хозяйством нотариусы должны иметь в виду особенности различных видов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Правило пункта 1 статьи 224 ГК применимо к крестьянскому хозяйству.

Но если фермерское хозяйство создается в форме простого товарищества, то общее имущество участников товарищества является общей долевой собственностью участников простого товарищества – статья 230 ГК.

При обращении к нотариусам об удостоверении раздела имущества при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства следует иметь в виду следующие правила.

1.При разделе общего имущества крестьянского (фермерского) хозяйства по любым основаниям общее имущество между членами хозяйства подлежит разделу по правилам статей 218 и 221 ГК с учетом того, совместной или долевой собственностью являлось это имущество.

2.Средства производства при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

3.Если размер долей в праве совместной собственности соглашением членов хозяйства не был определен, то доли признаются равными.

Знание нотариусами законодательства о крестьянском (фермерском) хозяйстве связано также с необходимостью нотариального удостоверения учредительных документов при создании на базе крестьянского (фермерского) хозяйства юридических лиц.

Статьей 226 ГК установлено, что на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть созданы:

а) хозяйственное товарищество;

б) производственный кооператив.

В учредительных документах вновь создаваемого юридического лица на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства предусматривается право собственности юридического лица на следующие объекты.

1.На имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства. Размер вкладов устанавливается исходя из долей членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве общей собственности на имущество, определяемых как было указанно выше пунктом 3 статьи 225 ГК.

2.На имущество, полученное в результате его деятельности.

3.Имущества, приобретенное по иным основаниям, не противоречащим законодательству.

Особое внимание нотариусы при удостоверении учредительных документов должны обратить на правильное определение вкладов участников создаваемого юридического лица, составляющих доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Контрольные вопросы:

1.Что должен истребовать нотариус при выдаче свидетельства на долю в крестьянском (фермерском) хозяйстве?

2. Подлежит ли разделу имущество крестьянского (фермерского) хозяйства при выходе одного из членов из состава хозяйства?

9. Общая собственность на приватизированное жилище

Согласно статье 227 ГК выкупленное или приобретенное безвозмездно нанимателем в соответствии с законодательством о приватизации жилище в домах государственного жилого фонда, переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних и временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договоров между ними.

Особенности права совместной собственности на приватизированное жилище определяются законодательными актами о жилищных отношениях.

Более подробно этот вопрос будет освещаться при изложении материала по конкретным сделкам, ибо на практике немало встречается ситуационных и проблемных вопросов именно такого вида недвижимости как жилище.

Ситуационные задачи по собственности на жилище

Задача № I.6. (по собственности жилища в ЖСК) Член ЖСК Князев полностью выплатил паевой взнос за квартиру. В связи с выездом на постоянное место жительства за границу, он решил продать квартиру не члену ЖСК.

Когда он пришел удостоверять сделку, нотариус, ознакомившись со всеми документами, отказал в ее удостоверении, ссылаясь на то, что согласно Уставу ЖСК жилой дом, в котором находится квартира Князева, является собственностью кооператива, а потому право продажи квартиры принадлежит ЖСК, а Журавлев может получить всю сумму паевых взносов.

Вопросы: 1. Правомерен ли отказ нотариуса удостоверить сделку по отчуждению квартиры в ЖСК ?

2.Влияет ли членство в ЖСК на возникновение права собственности на жилище ?

3.Вправе ли не член ЖСК, помимо воли правления ЖСК купить квартиру ?

4.Какая сумма должна быть выплачена Князеву в случае продажи квартиры самим кооперативом: паевых взносов либо вырученную от продажи сумму ?

Задача № I.7. (Право собственности на жилище) Славин проживал в унаследованном им доме с бывшими членами своей семьи. В связи с переездом на другое постоянное местожительство он нотариально оформил договор купли-продажи дома. Причем в договоре вопрос о правах проживающих в доме лицах не оговаривался. Покупатель обратился в суд с иском к нотариусу о ненадлежащем удостоверении им сделки, а также выселении бывших членов семьи продавца.

Вопросы: 1.Прав ли покупатель, считая сделку не надлежаще удостоверенной ?

2.По каким документам нотариус мог установить проживание в доме бывших членов семьи Славина ?

3.Должен ли был нотариус выяснять факт проживания в доме бывших членов семьи Славина, истребовать у продавца согласие всех проживающих в доме лиц ? Если да, то всех ли лиц либо бывших членов семьи Славина ?

4. Прекращается ли право бывших членов семьи на пользование жилищем при продаже дома собственником и подлежат ли выселению бывшие члены семьи Славина ?

Задача № I.8. (по теме «Кондоминиум») Решением акима района АО было разрешено за счет собственных средств произвести в одном из домов реконструкцию чердачных и мансардных помещений (далее – нежилые помещения) под жилые или нежилые цели. При этом по окончании реконструкции 100 % площади реконструируемых помещений переходит в собственность АО. После окончания реконструкции АО решило оформить право собственности АО как принадлежащую им недвижимость. Вначале они обратились к нотариусу за удостоверением сделки передачи нежилых помещений, сторонами которой стали районный аким и АО.

Собственники находящихся в доме приватизированных квартир, узнав об этом, обратились к нотариусу не удостоверять эту сделку и стали оспаривать законность решения районного акима по тем основаниям, что, во-первых, нарушаются их права как собственников квартир , во-вторых, реконструкция производилась без их согласия, в-третьих, проведение работ резко ухудшило эксплуатационные качества дома и условия проживания в нем граждан, особенно собственников квартир, прилегающих к помещениям, в которых производилась реконструкция.

Районный аким и АО не согласились с этими аргументами. При этом они ссылались на то, что собственники приватизированных квартир в доме государственного жилого фонда становятся лишь совладельцами либо пользователями, но не собственниками внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома, а потому их согласие на реконструкцию вообще не требуется. У районного акима нет средств на поддержание инженерного оборудования, площадей нежилых помещений жилых домой, собственники же квартир своими усилиями не содержат инженерное оборудование и нежилые помещения в надлежащем состоянии. К тому же собственниками квартир до сих пор не образован орган управления, а потому в отношении собственников квартир нельзя применять положения о кондоминиуме, предусмотренные Законом «О жилищных отношениях».

Вопросы: 1. К какой форме собственности относятся инженерное оборудование и нежилые помещения в местах общего пользования в доме государственного жилого фонда, в которых все квартиры приватизированы?

2. Является ли отсутствие органа управления в этом доме, отказ жильцов от финансирования содержания инженерного оборудования и нежилых помещений в надлежащем состоянии основаниями для передачи этих объектов в собственность другим лицам?

3. Кто наделен правосубъектностью нежилыми помещениями в жилом доме, где все квартиры приватизированы?

4. Требуется ли согласие жильцов на передачу нежилых помещений в собственность других лиц, согласных содержать в надлежащем состоянии?

5. Действия нотариуса в рассматриваемом случае?

Задача № I.9. (по теме: «О праве собственности на жилище в ЖСК») В процессе строительства дома ЖСК Комаров - один из его членов умер. На момент смерти им была выплачена половина пая. В завещании он все свои имущественные и неимущественные права завещал своему другу, Короленко.

Короленко, получив свидетельство о праве на наследование, также решил нотариально удостоверить завещание брату, но в завещание в наследственную массу включить конкретно паенакопление в ЖСК.

Вопросы: При оформлении завещания, Короленко задал ряд вопросов нотариусу: 1.Получив право собственности на паенакопления в ЖСК, может ли Короленко претендовать на членство в ЖСК, продолжать выплачивать паевые взносы и по окончании строительства дома получить жилище в ЖСК?

2. В случае его смерти до окончания строительства, сможет ли его брат, вступить в члены ЖСК и получить в нем жилище?

Следует обратить внимание о практике применения положения статьи 240 ГК о приобретательной давности.

Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, либо иным имуществом не менее 5 лет, приобретает право собственности на это имущество – приобретательная давность.

Задача № I.10. (по вопросам, связанным с темой по приобретательской давности).

В шестидесятых годах Советом Министров Казахской ССР Казсовпрофу были переданы ряд санаторно-курортных объектов. После распада единой системы профсоюзов и отсутствия средств один из санаториев был передан Федерацией профсоюзов – правопреемницы Казсовпрофа - по нотариально удостоверенному договору аренды иностранной фирме сроком на 20 лет, которая выплатила арендную плату вперед за 10 лет.

Комитет по госимуществу посчитал такой договор недействительным в связи с тем, что в свое время санаторно-курортные объекты государством были переданы профсоюзам, которые занимались вопросами оздоровления граждан, не в собственность, а лишь в безвозмездное пользование, на что Совет Федерации аргументировал, что даже если передача санаториев и не была надлежаще оформлена, санаторий перешел в собственность профсоюзов по давности владения.

Вопросы: 1. Вправе ли был нотариус удостоверять эту сделку?

2. Правомерны ли аргументы Федерации профсоюзов?

3. Когда впервые был введен института приобретательной давности, в каком законе этот вопрос регламентирован и как?

4. Учитывая, что в случае судебного спора, нотариус будет привлечен на судебный процесс в качестве третьей стороны без самостоятельного права требования, какую позицию должен занять нотариус?

Контрольные вопросы:

1. Основания возникновения права собственности на жилище. К какой форме собственности относится приватизированное жилище супругов?

2. Как возникает право собственности на жилище у члена жилищного кооператива?

3. В каких случаях возможно принудительное прекращение права частной собственности на жилище?

4. Какими документами закрепляется право собственности на объект кондоминиума?

5. Сохраняется ли право собственности на жилище при не проживании в нем продолжительное время?

10. Недвижимое имущество

Деление имущества на движимое и недвижимое известно еще со времен римского права. Такое деление имущества содержится и в Гражданском кодексе Республики Казахстан.

Статья 115 ГК объекты гражданских прав подразделяет на:

  • имущественные блага и права;

  • неимущественные блага и права.

Пункт 2 этой же нормы имущественные блага и права определяет термином «имущество» и относит к нему вещи, деньги, в том числе иностранную валюту, ценные бумаги, работы, услуги, объктивированные результаты творческой интеллектуальной деятельности, фирменные наименования, товарные знаки и иные средства индивидуализации изделий, имущественные права и др.

Из перечисленных видов имущества нас интересует недвижимое имущество. Это понятие также можно назвать недвижимые вещи или недвижимость,

К недвижимости статья 117 ГК относит:

1. земельные участки;

2. здания, сооружения;

3. многолетние насаждения;

4. иное имущество, прочно связанное с землей.

То есть, как указано в вышеназванной норме к недвижимости относятся такие объекты собственности, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Для сведения. К недвижимости приравниваются также подлежащие государственной регистрации:

1. воздушные суда;

2. морские суда;

3. суда внутреннего плавания;

4. суда плавания «река-море»;

5. космические объекты.

Законодательные акты могут содержать и иные объекты собственности.

Право собственности и другие права на недвижимость (право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право землепользования), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Так гласит статья 118 ГК.

Этой же нормой предусматривается, что право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.

Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В РК таким органом является Комитет регистрационной службы Министерства юстиции РК, на местах от его имени – Центры по регистрации недвижимости (государственные предприятия). Центры по регистрации недвижимости обязаны по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

А. Порядок государственной регистрации

Порядок государственной регистрации и основания в отказе регистрации устанавливаются с соблюдением ГК и Указа Президента РК, имеющий силу Закона (уточнить Указ или Закон), от 25 декабря 1995 г. № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (уточнить все изменения и дополнения).

В соответствии с этим актом:

1. введена единая государственная регистрация прав на недвижимое имущество в органах Министерства юстиции РК;

2. государственная регистрация является доказательством прав на недвижимость;

3. обеспечиваются правовые гарантии и защита права собственности граждан, юридических лиц и государства;

4. отменяется обязательное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости, сохраняя при этом обязательное нотариальное оформление ренты.

Статья 7 этого Указа обязывает Министерство юстиции и Центры на местах вести правовой кадастр.

При этом система регистрации прав на недвижимость и сделок с ним осуществляется по объектному принципу, привязывается к земельным участкам и является единой для всех категорий земель и расположенных на них других объектов.

Если обратиться к зарубежной практике, то существуют англо-американская и европейская системы регистрации прав на недвижимое имущество.

Англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между сторонами: прежними и новыми собственниками. Потенциальный новый собственник вынужден сам проверять историю объекта недвижимости на предмет его юридической чистоты за 70 лет.

Европейская же система регистрации прав на недвижимое имущество основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. Вся история недвижимости, содержащая совокупность прав на имущество, включая сервитуты, находится в едином государственном реестре, что позволяет в случае каких-либо ошибок при совершении сделок компенсировать издержки за счет правительственного органа.

В Республике Казахстан все записи о правах на объекты недвижимости, их возникновении, переходе, обременении (ограничении) и прекращении идентифицируются в правовом кадастре, который присваивается в установленном законодательством порядке государственными органами, уполномоченными вести земельный и правовой кадастр.

Правовой кадастр состоит:

1) Земельно-кадастровой карты (схемы, плана).

Органы, ведущие земельный кадастр (территориальные органы по земельным отношениям и землеустройству) обеспечивают Центры по регистрации недвижимости земельно-кадастровыми картами )схемами, планами земельных участков).

В случаях изменения границ земельного участка на регистрационной карте (схеме) кадастровый номер земельного участка аннулируется и за новыми земельными участками закрепляются новые кадастровые номера.

2) Регистрационной книги.

Регистрационная книга состоит из регистрационных листов на каждый земельный участок.

Регистрационный лист состоит из 3-х разделов:

  • идентификационных характеристик земельного участка;

  • реестра прав на недвижимое имущество;

  • реестра обременений с выделением залога.

  • Форма регистрационного листа определяется Правительством РК (может приобщить к Методическим пособиям ?).

3) Регистрационных дел.

Регистрационное дело ведется на каждый земельный участок и содержит копии документов, указанных к регистрационном листе.

Б. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Прием документов. Регистрация осуществляется на основании:

1. заявления правообладателя;

2. если право возникло из договора – на основании заявления любой из стороны.

Заявитель предоставляет следующие документы:

1) заявление с просьбой о регистрации прав на недвижимость;

2) документы, подтверждающие право на недвижимость;

3) документ, подтверждающий оплату услуг регистрирующего органа.

Кроме того заявитель должен предъявить документы, удостоверяющие его личность, а представители юридических лиц – также документы, подтверждающие их полномочия.

В. Особенности регистрации отдельных видов прав

Регистрация прав на недвижимость, расположенную на незарегистрированном земельном участке, право на который не зарегистрировано, но подтверждается соответствующими документами, должна осуществляться в том же порядке, как и регистрация прав на недвижимость, расположенную на зарегистрированном земельном участке. При этом незарегистрированному земельному участку присваивается условный номер.

Регистрация прав на квартиры и другие помещения, расположенные в зданиях, находящихся в общей собственности.

В зданиях, где отдельные квартиры и/ или помещения принадлежат гражданам и юридическим лицам (многоквартирный дом) каждая квартира и / или помещение рассматривается как отдельная единица недвижимости, имеющая собственный регистрационный номер.

При этом разные регистрационные номера существуют в рамках единого кода земельного участка, на котором находится данное здание. На каждую отдельную единицу недвижимости заводится отдельное регистрационное дело.

В правовом кадастре дается список владельцев квартир и / или помещений в здании с указанием имени (наименования) каждого владельца и идентификационного номера его квартиры и /или помещения.

Изменение владельца квартиры и /или помещения отражается в правовом кадастре путем добавления имени (наименования) нового владельца к списку владельцев и исключении имени (наименования) выбывшего владельца.

Регистрация сервитутов.

Производится в правовом кадастре. К документам прилагается план земельного участка, на котором показано расположение объекта и сфера действия сервитута.

Регистрация права государственной собственности.

При приобретении недвижимости государственными юридическими лицами у физических или негосударственных юридических лиц, одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения или оперативного управления производится регистрация права государственной собственности.

Регистрация прав, установленных решением суда



Скачать документ

Похожие документы:

  1. Методическое пособие для обучения начинающих нотариусов по теме: «Организация и финансирование офиса нотариуса»

    Учебно-методическое пособие
    Настоящий сборник разработан в рамках проекта TACИС :Содействие правовой реформе в Казахстане: реформирование нотариальной системы» для обучения нотариусов по теме «Организация и финансирование офиса нотариуса» и представляет собой
  2. Учебно-методическое пособие по организации самостоятельной работы студентов специальности «Юриспруденция»

    Учебно-методическое пособие
    Нотариат : учебно-методическое пособие для организации самост. работы студентов специальности «Юриспруденция» очной и заочной формы обучения / И. К. Воронин.
  3. Контрольные вопросы по личным неимущественным правам и обязанностям супругов: 22 Гражданский кодекс рк 23

    Контрольные вопросы
    Настоящий сборник разработан в рамках проекта TACIS ЕС: «Содействие правовой реформе в Казахстане: реформирование нотариальной системы» для обучения нотариусов по теме «Семейное право в нотариальной деятельности» и представляет собой
  4. Учебно-методическое пособие наследственное право для студентов специальности 030501 Юриспруденция

    Учебно-методическое пособие
    Третья часть Гражданского кодекса РФ специально посвящена наследственному праву, что говорит как о значимости данного раздела в регулировании гражданских правоотношений в общей системе права, так и о масштабности его применения в
  5. Методическое пособие чебоксары 2007 Под общей редакцией Ермошкина В. П. Методическое пособие для малого бизнеса (1)

    Учебно-методическое пособие
    Предмет разговора настоящего пособия - спектр актуальных проблем малого бизнеса. Предприниматели получат рекомендации по осуществлению налогового планирования, применению на практике основных положений нормативных документов, регулирующих

Другие похожие документы..