Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Инструкция'
НПБ 02-93 Порядок участия органов государственного пожарного надзора Российской Федерации в работе комиссий по выбору площадок (трасс) для строительст...полностью>>
'Документ'
Сколько вы ни думайте, однакож, верно, не отгадаете намерения, с которым выдаю сей журнал, ежели я сам о том вам не скажу. Впрочем, это и не тайна. Г...полностью>>
'Документ'
Прости, но слов я нежных не найду. Я лишь хочу сказать, Что я тебя люблю. Тихо падает снег на ладони и тает. Ты сейчас далеко. Мне тебя не хватает. К...полностью>>
'Документ'
Пример — существенная доля продаж посуды фирмы «Цептер». Эффективным подходом к увеличению продаж является интегрированный прямой маркетинг, под кот...полностью>>

Обоснование доклада

Главная > Доклад
Сохрани ссылку в одной из сетей:

Пауль ван дер Молен

Директор Агентства по земельному кадастру и картографии, профессор международного института геоинформатики и наблюдений за Землей, председатель 7-й комиссии (по кадастру и управлению земельными ресурсами) международной федерации геодезистов (Нидерланды)

Обоснование инвестиций в системы управления земельными ресурсами

Управление земельными ресурсами («процесс определения, учета и распространения информации о собственности, стоимости и использовании земли в ходе реализации политики управления земельными ресурсами», согласно Руководству ООН по земельным вопросам 1996 г.) обеспечивает, среди прочего, безопасность землевладения, рынок недвижимого имущества, планирование и контроль землепользования, налогообложение земли и управление природными ресурсами. Данный доклад посвящен вопросам обеспечения гарантий прав собственности на землю для общества в экономическом отношении, включая роль сделок с недвижимостью как часть экономических сделок общества, роль ипотеки как финансовой базы для экономических видов деятельности и роль налогообложения как часть налоговой базы страны. Поскольку главной задачей систем управления земельными ресурсами является обеспечение безопасной собственности на землю, можно предположить, что экономический эффект от собственности на землю является синонимом экономического эффекта от хорошего управления земельными ресурсами.

ОБОСНОВАНИЕ ДОКЛАДА

Обоснованием для данного доклада может служить экономическая целесообразность инвестиций в системы управления земельными ресурсами. Управление земельными ресурсами само по себе не является конечной целью. Оно разными путями способствует экономическому развитию, включая: предоставление гарантий инвесторам и возможность торговать недвижимым имуществом на рынке; оно также позволяет правительствам повышать налоги с учетом ценности земли и собственности. Разработка и содержание систем управления земельными ресурсами стоит денег. Для создания и внедрения таких систем необходимы начальные инвестиции. Необходимы структурные инвестиции, чтобы содержать такие системы на уровне стандартов, требуемых развитым обществом. Вопрос о том, «кто же фактически является таким инвестором», остается сам по себе вопросом, хотя, вероятнее всего, речь может идти о центральном или местном правительстве. Важно понять, что ресурсы ограничены, а экономика изучает вопрос о том, какой выбор должны сделать отдельные люди или коллективы при распределении ограниченных ресурсов между конкурирующими пользователями, обеспечив при этом максимальное удовлетворение их потребностей. Следовательно, выбор относительно размещения ограниченных ресурсов для разработки и содержания систем управления земельными ресурсами является экономическим вопросом. Число публикаций, посвященных целесообразности таких инвестиций, очень невелико.

В докладе Фидера (Feder, 1987) приведены данные об исследовании Всемирного банка в рамках проекта о правовых титулах на землю в Таиланде. Было установлено, что в большинстве исследованных районов титулованные фермеры инвестировали больше, чем нетитулованные, и проводили больше работ по благоустройству участков и использованию земли, имея значительно более высокую производительность.

По мнению Уоррола (Worrall, 1994), формальный анализ затрат и выгоды (экономического эффекта) скорее является исключением, чем правилом. Термин «неощутимый эффект» может означать, что модель затрат и выгоды либо оказалась неприемлемой, либо, был использован неверный подход к количественному определению этого эффекта и оценки потенциальной косвенной выгоды и ее направления в бюджет собственника.

Уильямсон (Williamson,1997) рассмотрел вопрос целесообразности кадастровых систем для развивающихся стран. Было показано, что в сельских районах безопасность правового титула имеет важное значение для увеличения инвестиций в сельское хозяйство, более эффективного ведения сельского хозяйства, обеспечения устойчивого развития, увеличения ВВП за счет повышения производительности сельского хозяйства и предоставления существенных социальных и политических благ. В городах кадастровые системы важны для поддержания активного земельного рынка, разрешающего эффективно, быстро и при низких затратах покупать, продавать, предоставлять ипотеку и арендовать землю.

В своем другом докладе Фидер (Feder, 1998) представил концептуальную систему для анализа экономических аспектов регистрации земли и предоставления правовых титулов. На основе анализа мирового опыта он показал, что регистрация земли обеспечивает лучший доступ к формальным кредитам, более высокую ценность земель и более высокие инвестиции и доходы. Он считает, что предпосылки для регистрации земли должны быть экономически жизнеспособными, однако существуют такие обстоятельства, при которых инвестиции оказываются экономически нецелесообразными.

Уэсли (Wessely, 2002) считает необходимым ознакомить правительство (как поставщика бюджетных фондов), широкую общественность (как пользователей и налогоплательщиков) и конкретных партнеров с теми выгодами, которые предоставляет система управления земельными ресурсами для того, чтобы обеспечить текущее и потенциально растущее финансирование дальнейшего усовершенствования системы управления земельными ресурсами.

По моему личному наблюдению в существующей литературе делаются попытки оправдать инвестиции в системы управления земельными ресурсами с качественной точки зрения, другими словами, определить те функции этой системы, которые являются полезными и выгодными для общества. На индивидуальном уровне это подразумевает сочетание функций, например, доступ к микро-кредитам для фермеров, а на общественном уровне это предоставление доходов для правительства через налогообложение. Такой подход исключительно важен для понимания выгод, которые может предоставить хорошая система управления земельными ресурсами. Однако при этом остается вопрос о том, каким должен быть разумный объем инвестиций для того, чтобы данная система смогла выполнить свои функции. Часто говорят, что «система управления земельными ресурсами слишком дорогая», но если результатом «дорогого» эксперимента будет хорошо функционирующий земельный рынок, приносящий доход отдельным гражданам и правительству, то инвестиции могут рассматриваться как очень скромные по сравнению с получаемыми выгодами (хотя в денежном отношении затраты могут быть большими). Хороший пример представляют собой Нидерланды, где политические партии критически относятся к затратам на земельное налогообложение в то время, как доходы от землевладельцев и использования земли составляют около 7.000 миллионов долларов. По сравнению со стоимостью голландского кадастра (200 миллионов долларов, 100% возмещение затрат) и муниципальными затратами на оценку и налогообложение (100 миллионов долларов), доход от инвестиций не так уж плох. Тогда почему так дорого?

В докладе делается попытка определить взаимосвязь между системами управления земельными ресурсами и экономическими параметрами и оценить эффект в количественном отношении на примере Нидерландов. Выбор Нидерландов в качестве примера был обусловлен возможностью относительно легкого доступа к статистическим данным. Если установленная в докладе взаимосвязь правильная, то подобный количественный анализ можно будет использовать и для других стран на любом уровне (например, городские кадастры, такие как в Москве).

Прежде всего, в докладе мы объясним, что мы подразумеваем под «управлением земельными ресурсами». Затем рассмотрим экономические аспекты, как с микро, так и с макроэкономической точки зрения. Наконец, будут рассмотрены два конкретных вопроса – стоимость сделок и ипотечный рынок. Три приложения, включая макро- и микроэкономический эффект, и некоторые примеры мер по снижению стоимости сделок завершают рассмотрение примера Нидерландов.

РАЗЛИЧИЕ МЕЖДУ МИКРО И МАКРОЭКОНОМИКОЙ

Экономисты различают микро- и макроэкономику. Первая занимается индивидуальными решениями и конкретными рынками, а вторая – экономикой в целом. Микроэкономика занимается анализом индивидуальных цен, рынков и потребительского выбора и основана на информации об индивидуальных семьях, бизнесе и рынках. Макроэкономика предоставляет картину общих затрат в экономике, общий объем экономического производства, средний рост цен по стране и т.п. на основе агрегированных данных и информации. Поскольку между микро и макроэкономикой существует взаимная связь (макро уровень состоит из агрегированного микро уровня), системы управления земельными ресурсами, соответственно, оказывают влияние как на микро, так и на макро уровень. Доступ к микро-кредитам для целей строительства, основанный на учете земельного фактора, принадлежит к микроэкономическим вопросам, поскольку касается индивидуальных хозяйств и бизнеса. Стоимость, которую строительные компании добавляют к использованию ресурсов, представлена в национальном доходе или национальном продукте, т.е. находится в рамках макроэкономического подхода. То же самое касается дохода, основанного на ипотечном проценте для банка, и имеет отношение к микро уровню. Однако стоимость, добавляемая банковским сектором к использованию ресурсов, является компонентом национального дохода или национального продукта.

Микроэкономический эффект управления земельными ресурсами, несомненно, очень интересен. Семьи и компании могут извлечь большую выгоду из хорошей системы управления земельными ресурсами. Безопасное землевладение обеспечивает стабильную базу для индивидуальных инвестиций в жилье, сельское хозяйство и малые предприятия. Доступ к микро кредитам создает возможность для роста дохода и повышения уровня жизни. Получаемые проценты создают существенный доход для банков. Например, в 2002 году оборот банка АБН/АМРО (базирующегося в Нидерландах), составил 18.280 миллионов Евро, из которых 9.845 Евро составляют консолидированные проценты (53%!). Тот факт, что коммерческая компания финансирует свои фонды с помощью долгосрочных кредитов, и есть микро экономика; тот факт, что все компании в Нидерландах финансируют свои фонды с помощью 30-процентных долгосрочных кредитов, является частью макроэкономики. Если предположить, что именно правительство инвестирует системы управления земельными ресурсами от имени общества (людей), то микроэкономические выгоды будут недостаточными в качестве обоснования этого, поскольку решения правительства о предоставлении дефицитных ресурсов должны приниматься с использованием информации на уровне общества в целом. Поэтому влияние управления земельными ресурсами на макроэкономический компонент скорее относится к вопросу целесообразности инвестиций.

Итак, если микроэкономические аспекты больше относятся к отдельным лицам и компаниям, то экономические сделки с землей, в которых они участвуют, составляют существенную часть всех экономических сделок и, следовательно, макроэкономических аспектов.

ЧТО ТАКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ?

Термин «управление земельными ресурсами» как «процесс определения, учета и распространения информации о собственности, ценности и использовании земли при реализации земельной политики» стал определяющим принципом в политических документах, программах исследований, образовании и подготовке кадров. Хотя есть и другие определения, данный термин прочно установился, особенно в тех случаях, когда концепции «собственности», «ценности» и «использования» применяются в широком смысле.

Из определения ясно, что управление земельными ресурсами само по себе не является конечной целью, а создает условия для реализации политики землепользования. Поэтому работа системы управления земельными ресурсами будет зависеть от требований, предъявляемых различными инструментами, находящимися в распоряжении центрального и местного правительства и используемых для реализации земельной политики.

По нашему мнению, концепцию «собственность» следует понимать как взаимосвязь между людьми в отношении земельных вопросов в рамках определенной юрисдикции, т.е. то, как применяются права на землю с учетом статутного права, общего права или основанных на обычае традиций. «Ценность» следует понимать как все ценности, получаемые от земли в зависимости от цели, использования и метода оценки. «Использование земли» следует понимать как цель, с которой можно использовать землю, в зависимости от назначения и характера земли, классификации и методологии и с учетом определенных систем классификации. Концепция «земля» понимается как поверхность земли, материалы под землей, воздух над поверхностью земли и все то, что примыкает к поверхности, т.е. не только «земля» как таковая.

В отличие от других географических информационных систем, предоставляющих информацию о географических объектах и их свойствах, система управления земельными ресурсами в принципе отражает социальную взаимосвязь между людьми, занимающимися землей, так как это понимается обществом и государством и, следовательно, отличается от систем ГИС. Данные, регистрируемые в системе управления земельными ресурсами, имеют социальный и юридический характер и основаны на принятых социальных концепциях. Это относится как к владельцам и правам, так и к земельным объектам. Не имеет значения, сформулированы ли эти концепции в законе или содержатся в неписаных традициях. В обоих случаях от того, как права на землю, владельцы прав и сама земля понимаются отдельными людьми, будет зависеть содержание и значение системы управления земельными ресурсами. Эти правила, составляющие основные принципы системы и обосновывающие ее существование, создают институциональный контекст для управления земельными ресурсами. Без правил управление земельными ресурсами было бы невозможным, также как и без общественного и правового аспекта. В этом случае данная деятельность была бы бессмысленной, не стоящей никаких усилий.

Поэтому институциональные аспекты имеют решающее значение. Правовая база для земельных вопросов, полномочия и обязанности, возлагаемые на общественную администрацию для выполнения функций управления земельными ресурсами будут определять то, как эта система должна функционировать. Необходимо учитывать и другие институциональные меры, хотя они могут носить более частный характер, например, требования в отношении финансовых условий, предъявляемые правительством при решении земельных вопросов, такие как выполнение работ в режиме возмещения затрат. Правила инвестирования в систему, пути ее функционирования и осуществления контроля со стороны государства могут создавать оперативные ограничения в работе системы.

Управление земельными ресурсами выполняет в обществе разные функции. Документы, подобные Повестке дня 21 Хабитат и т.п., тесно связывают вопросы земли со снижением бедности, устойчивым жильем и сельским хозяйством и укреплением роли уязвимых групп в обществе, таких как женщины, фермеры и местное население. Системы управления земельными ресурсами, как говорилось выше, не являются самоцелью, а скорее составляют часть более широкой земельной политики.

Земельная политика отражает пути, с помощью которых правительство собирается решать земельные вопросы при устойчивом развитии или «земельная политика включает целый комплекс социально-экономических и правовых предписаний, диктующих пути использования земли и получения выгоды». Все это, несомненно, зависит от культуры, истории и отношения людей. Рассмотрим, как системы управления земельными ресурсами оказывают поддержку реализации (наиболее важных) инструментов земельной политики:

1. Повышение безопасности землевладения

2. Регулирование земельных рынков

3. Реализация городского и сельского планирования землепользования и содержания земли

4. Создание базы для налогообложения земли

Что касается повышения безопасности землевладения, то правовая база систем управления земельными ресурсами (включая регистрацию и учет прав и интересов на землю) определяет характер предоставляемой безопасности. В контексте определения этих «прав» (как институциональной предпосылки), системы актов предоставляют меньшую безопасность, чем системы титульных прав. Сочетание сильной нотариальной системы и регистрации актов может обеспечить такую же степень безопасности, как и сочетание неаутентичных (непрямых) документов с регистрацией титульных прав (большая роль регистратора).

Что касается регулирования рынка недвижимого имущества, то системы управления земельными ресурсами обеспечивают ускорение процедур передачи различного характера. С одной стороны, это простые процедуры представления документов передачи и их оформление с минимальными формальностями (например, простая регистрация актов). С другой стороны, существуют более сложные процедуры, требующие предварительного изучения до юридического утверждения передачи (например, выдача свидетельства о титульном праве). В некоторых странах требуется утверждение со стороны главного инспектора, главного планировщика или другого уполномоченного лица. Преимущество состоит в том, что, например, разрешение на строительство выдается вместе с титульным правом, в то время как в первом случае процедура получения разрешения на планировку и строительство начинается только после передачи прав. Время, необходимое для оформления процедуры передачи (например, от обязательного соглашения до официального оформления или регистрации, которое часто используется как ориентировочное), может повлиять на величину «цены» для заявителя.

Что касается городского и сельского планирования землепользования, развития и контроля, то роль систем управления земельными ресурсами в основном сводится к оказанию поддержки на стадии развития и контроля данного вида землепользования. Эту деятельность следует рассматривать как интервенцию центрального или местного правительства в область распоряжения частными правами. Без знания того, кто, чем и где владеет, правительство вряд ли сможет управлять земельными ресурсами. С точки зрения землевладельца вторжение правительства ограничивает его личные права на распоряжение фактическим земельным участком, являющимся юридическим объектом его частных прав. Интервенция принимает форму окончательного решения в случае исполнения преимущественного права покупки или экспроприации. Что касается защиты третьих лиц на добросовестной основе, то решения о преимущественном праве покупки или экспроприации должны быть соответственно зарегистрированы в системе управления земельными ресурсами.

Что касается поддержки налогообложению, то земельный налог является особым примером местного налога. Без знания лиц, подлежащих налогообложению, налогооблагаемых объектов и земельных ценностей (все эти данные должна предоставить система управления земельными ресурсами) получаемые доходы не могут быть высокими. Во многих странах земельное налогообложение основано на системах управления земельными ресурсами.

Охрана экологических ресурсов приобретает все большее значение. Меры, принимаемые правительствами, во многих случаях включают установление ограничений на использование земель. Хорошим примером может служить оздоровление почвы, при этом правительство может потребовать от землевладельцев обязательной очистки почвы и установить статус реального права, означающий, что данные распоряжения имеют юридическую силу для третьей стороны (например, новых владельцев). Поэтому эти общественные обязательства подлежат регистрации.

СООТВЕТСТВУЮЩИЕ АСПЕКТЫ МАКРОЭКОНОМИКИ

Важным макроэкономическим индикатором является валовой национальный продукт – совокупный продукт, представляющий собой все то, что было произведено всеми жителями страны. Этот продукт может быть произведен в стране и за ее пределами, но он должен быть произведен жителями данной страны. Если подсчитать то, что было произведено в стране жителями и иностранцами, то полученный показатель будет называться валовой внутренний продукт. В представленной ниже модели, являющейся основой для макроэкономического анализа, показана связь между различными объемами производства и доходами.

Эта модель используется в макроэкономике для объяснения экономических процессов в обществе в целом и создает основу для расчета индикаторов, таких как национальный доход, валовой национальный продукт (ВНП) и валовой внутренний продукт (ВВП). В рамках настоящего доклада важно понять следующее:

Валовой национальный продукт (ВНП) – амортизация = чистый национальный продукт (ЧНП)

Чистый национальный продукт (ЧНП) – косвенные налоги + субсидии = национальный доход (НД)

Если ВНП представлен в рыночных ценах (поскольку рыночные цены включают косвенные налоги и субсидии), то НД представляет собой так называемые факторные расходы, непосредственно связанные с фактором производительного труда, земельной рентой, процентами с капитала и прибылью от предпринимательства.

В следующем разделе мы попытаемся разработать модель взаимосвязи этих индикаторов с деятельностью по управлению земельными ресурсами.

МОДЕЛЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА

ОТ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Прежде всего, мы ограничимся четырьмя функциями управления земельными ресурсами в обществе, а именно: безопасность землевладения, земельный рынок, планирование землепользования и земельное налогообложение. Другие функции, такие как управление природных ресурсов, земельная реформа, оформление неформальной собственности в этом докладе не рассматриваются. На данном этапе рассмотрение четырех вышеуказанных функций уже представляет собой слишком большую задачу.

Безопасность землевладения, обеспечиваемая системой управления земельными ресурсами, создает определенность в отношении собственности, и результатом может быть желание инвестирования в собственность. Это может привести к созданию дохода для архитекторов, строительных компаний, поставщиков мебели и садовых центров. В общем, такой доход могут составить начальные инвестиции и эксплуатация.

Улучшение функционирования земельного рынка создает доход для агентов по недвижимости, нотариусов (или адвокатов и юристов, занимающихся операциями с недвижимостью), финансовых советников по вопросам финансирования жилья, страховых компаний и организаций, занимающихся земельными вопросами, а также предполагает получение процента ипотечными банками.

Функция планирования землепользования имеет широкий смысл, и для наших целей мы рассмотрим только доход для коммерческих бюро по планированию и развитию (ландшафтные архитекторы, проектировщики и застройщики).

Земельное налогообложение обеспечивает доход коммерческим оценщикам и налоговые прибыли для правительства.

Рис. 2. Макроэкономическая модель управления земельными ресурсами

С помощью модели на рис. 2 сделана попытка визуализации имеющихся взаимосвязей. Модель отдает явное предпочтение методу определения дохода для расчета макроэкономического эффекта собственности на землю и управления земельными ресурсами. Определение стоимости работы нотариусов или садовых центров значительно сложнее, чем расчет добавочной стоимости от этих видов деятельности. Метод определения дохода может быть использован во многих других случаях следующим образом:

Доход лиц от ренты + доход землевладельцев + чистые проценты + корпоративная прибыль + заработная плата + прибавки к зарплате = Национальный доход

Национальный доход + косвенные налоги – амортизация = Чистый национальный продукт ЧНП

ЧНП + потребление капитала = Валовой национальный продукт ВНП

ВНП + выплата факторного налога остальному миру – получение факторного налога от остального мира = Валовой внутренний продукт ВВП

В результате, для оценки макроэкономического эффекта от управления земельными ресурсами и обеспечения безопасного землепользования необходимо собрать статистические данные, относящиеся к добавочной стоимости, доходам, арендным ставкам и т.п.

СООТВЕТСТВУЮЩИЕ АСПЕКТЫ МИКРОЭКОНОМИКИ

Проведем аналогичный анализ микроэкономической роли управления земельными ресурсами. Здесь можно воспользоваться основной идеей определения доходов, дающей нам макроэкономические показатели национального дохода и национального продукта. Анализируя взаимосвязь между управлением земельными ресурсами и чистым доходом участников экономических секторов, относящихся к безопасному землевладению, земельному рынку, планированию землепользования и земельному налогообложению, можно определить, какой доход можно получить при наличии хорошей системы управления земельными ресурсами или при ее отсутствии.

Какой должна быть микроэкономическая структура для получения эффекта от хорошего управления земельными ресурсами? Как уже отмечалось ранее, микроэкономика занимается механизмами цен на товары и экономическим поведением производителей, потребителей и правительств. Следовательно, она имеет дело с индивидуальными решениями и конкретными рынками.

Если производитель производит, а потребитель потребляет, то должен быть координирующий механизм, регулирующий выбор при наличии дефицитных ресурсов. Адам Смит в своей книге «Богатство наций» (1776) писал, что наилучшим выбором, обеспечивающим удовлетворение как индивидуальных потребностей, так и общих интересов, может быть механизм свободного рынка. При наличии конкуренции и процесса ценообразования он обеспечивает видение ситуации при относительном дефиците ресурсов и дает возможность каждому экономическому участнику сделать выбор, максимально отвечающий его потребностям. В любом случае рынок, как «невидимая рука», будет регулировать спрос и предложение. Позднее встал вопрос о том, какие конкретно механизмы регулируют цены, обеспечивающие баланс спроса и предложения. Школа, созданная Адамом Смитом, известна как «классическая экономика». В 1980 году Альфред Маршал в своей книге «Принципы экономики» проанализировал взаимосвязь между ценообразованием и количественными показателями спроса и предложения. И в результате этого была разработана известная диаграмма совершенного рынка (рис.3) и теория предельной стоимости.

Рис. 3. Цена, основанная на балансе спроса (D) и предложения (S)

Концепция состоит в том, что чем ниже цена товара, тем больше спрос, и чем ниже цена, тем меньше участников заинтересовано в производстве товаров. Цена и количество найдут свою номинальную стоимость, если есть баланс между спросом и предложением.

Роль земельной собственности для микроэкономики можно подразделить на следующие три аспекта:

  • Насколько полными являются права собственности в экономических сделках на рынке земли (рынок недвижимого имущества, земельный рынок)?

  • Каков уровень затрат на заключение сделок, связанных с этими экономическими сделками?

  • В какой степени экономическую координацию свободного рынка заменяет экономическая координация организаций (включая правительство)?

Институты, устанавливающие ограничения на поведение людей, ставят своей целью снижение стоимости сделок. Можно сказать, что три аспекта (права собственности, затраты на осуществление сделки и координация) в области земельного рынка, могут, к примеру, включать следующее:

  • Земельный реестр и кадастр для обеспечения гарантий титульного права и хорошего доступа к информации о земле.

  • Систему доступа к ограничениям, устанавливаемым правительством (всех уровней) на частные земли, которые обусловлены общими интересами. Это в скором времени будет реализовано в Нидерландах, где на рассмотрении Парламента находится закон, предусматривающий предоставление доступа ко всем общественным ограничениям, оказывающим влияние на третью сторону.

  • Профессионалов на рынке (агенты по недвижимости, нотариусы), гарантирующих (или, по крайней мере, стимулирующих) большую безопасность и доверие для участников.

  • Механизм общественного приобретения земли на основе честной конкуренции для проявления «прав собственности» третьей стороны.

  • Механизм разрешения конфликтов в форме правосудия.

  • Жилищные корпорации.

В данном докладе ясно показана связь между земельным реестром и кадастром и затратами на осуществление сделок, а, следовательно, принципы институциональной экономики. Однако без анализа международного опыта невозможно определить эффективность институтов и их связь с работой экономики. Это должно стать темой дальнейших исследований. С этой точки зрения трудно определить, насколько эффективны институты Нидерландов с их общим вкладом в размере 8,1% в ВВП.

В своем докладе: «Делаем бизнес в 2005 году: устраняем трудности на пути роста» Всемирный банк впервые подсчитал регистрацию прав собственности. Всемирный банк начал в 2004 году с выпуска серии ежегодных докладов, посвященных изучению масштаба и характера правил, регулирующих и ограничивающих деловую активность. Согласно докладу, причиной для включения регистрируемой собственности в расчеты явился тот факт, что при наличии обременительного регулирования и слабых прав собственности лишь немногие предприятия выразят желание зарегистрироваться, а скорее будут работать в неформальном секторе экономики. При высоких затратах на получение формальных титульных прав многие потенциальные предприниматели, имеющие неформальные фонды, не смогут получить кредиты. Решением в таком случае может быть упрощение процедуры оформления бизнеса и получение титульных прав на собственность. Был проведен анализ 145 стран, начиная от Албании и кончая Зимбабве, для установления их рейтинга с учетом количества процедур, требуемых для регистрации прав собственности, затрат времени на это и официальной стоимости как процента от общей стоимости собственности. Для проведения анализа Всемирный банк использовал различные анкеты. В Нидерландах на эти анкеты отвечали юридические фирмы, министерства, университеты и, конечно, наше Агентство.

Что касается предложения о реформе кадастра, то Всемирный банк рекомендует сначала упростить и объединить процедуры регистрации собственности, затем объединить и унифицировать соответствующие организации, занимающиеся данными вопросами, упростить доступ к регистрации и не рассматривать технологии как панацею. Банк неоднократно называет Нидерланды как страну с «унифицированной» системой регистрации и использованием электронной техники для сокращения затрат времени. Вместе с Новой Зеландией Нидерланды названы как «две страны с наиболее эффективной системой регистрации собственности». Однако остается вопрос: что было сделано в Агентстве кадастров, регистрации земель и картографии Нидерландов для сокращения числа процедур, времени и затрат на регистрацию прав собственности. Что касается рейтинга, то, несмотря на достаточно высокий рейтинг в докладе Всемирного банка, у Нидерландов еще есть возможности для дальнейшего усовершенствования своей системы. В этом докладе наше Агентство получило следующие рейтинги: « 4 процедуры», «5 дней» и «6,4% затраты». Хотя этот рейтинг неплохой, другие страны имеют более высокий рейтинг, и с точки зрения конкурентоспособности есть возможность для усовершенствования. Однако одно из наших правил состоит в том, что мы не утвердим инвестиции, если нет четкого обоснования потребностей общества. Что можно получить из наших регулярных обследований потребителей и аудиторских проверок и исследований, проводимых правительством? Прежде всего, наши потребители и власти вполне удовлетворены, но всякие усовершенствования приветствуются, особенно в том, что касается часов работы, инновационной продукции, снижения сборов, получения внешней информации и более эффективных услуг. В течение нескольких лет мы обновили наши информационные системы для лучшего обслуживания потребителей и исключения тупиковых ситуаций. С начала этого года мы осуществляем новую стратегию, использующую новые достижения общества и возможности и гибкость новой архитектуры IT. Одной из задач является серьезное исследование кадастров 3D как ответная реакция на политику правительства, направленную на многоцелевое использование земли, включая как надземный, так и подземный уровни. Более конкретная задача состоит в улучшении регистрации и планировки подземной инфраструктуры, что имеет жизненно важное значение для экономики.

ИПОТЕКА

Микро- и макроэкономический аспект оказывают влияние на ипотечный рынок. Если при рыночной экономике ипотечный рынок остается недостаточно развитым, это накладывает постоянное финансовое бремя на центральное и местное правительство. Если ипотечного рынка нет или доступ к нему может быть обеспечен лишь путем высоких затрат на осуществление сделок для приобретения фондов или покупки недвижимого имущества (например, небольшой квартиры), то у людей нет выбора при оценке рынка арендуемой недвижимости. Для удовлетворения спроса населения требуются инвестиции в арендуемую недвижимость. Частные финансисты также сталкиваются с проблемой плохой доступности ипотечного рынка. Для них затраты на осуществление сделок также могут оказаться слишком высокими, а банковский сектор – слишком слаб, поскольку он потерял существенный доход от долгосрочной ренты. Поэтому остается лишь одна возможность - инвестиции со стороны центрального или местного правительства для того, чтобы предоставить жилье для населения - теория иерархии. Но там, где есть легко доступный ипотечный рынок и появляется покупательная способность, частные инвесторы могут предоставить доступную недвижимость для продажи. Банковский сектор будет расти, поскольку долгосрочная рента создает стабильную базу для обеспечения баланса. Центральное и местное правительство могут собирать налоги, так как затраты на предоставление арендуемой недвижимости будут ниже.

ВЫВОДЫ

Мы подсчитали общий вклад различных экономических видов деятельности, который составил 32.975, 1 млн. Евро, из них на безопасное землевладение приходится 24.022,6 млн. Евро. Разница (8.952, 5 млн. Евро) может быть израсходована в условиях небезопасного землевладения.

В 2000 году ВВП составил 402.599 млн. Евро. Общий вклад составляет 8,1% от ВВП. Из них 2,2% могут быть израсходованы в ситуации небезопасного землевладения. Безопасность землевладения дает дополнительно к этой цифре 5,9%.

Как говорилось выше, мы учитывали только экономические виды деятельности. Несомненно, их больше, например, добавочная стоимость сельского хозяйства и т.п., поэтому представленный здесь процент является абсолютным минимумом.

Согласно простому подходу, использованному в этом докладе, наличие хорошей системы управления земельными ресурсами может обеспечить рост ВВП в 5,9% (24.022,6 млн. Евро). Это важная информация для принятия решений об инвестициях в системы управления земельными ресурсами.

Принципы институциональной экономики, разработанные в рамках теории прав собственности и затрат на сделки с недвижимостью и координацию через иерархию, обеспечивают хорошую основу для анализа микроэкономической роли земельной собственности и связанных с ней организаций, включая регистрацию земель и кадастры. Остается проблема надежности статистических данных и трактовки цифр в международном аспекте. Это затрудняет оценку эффективности институтов и соответствующего вклада в экономический рост. Следовательно, необходимы дальнейшие исследования.



Скачать документ

Похожие документы:

  1. Доклад о деятельности уполномоченного по правам человека (2)

    Доклад
    В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального конституционного закона «Об Уполномоченном по правам человека в Российской Федерации» представляю Президенту Российской Федерации, в Совет Федерации и Государственную Думу Федерального
  2. Доклад оценка качества профессионального образования

    Доклад
    Международные тенденции в создании системы гарантии качествапрофессионального образования и обучения (ПОО) и непрерывногопрофессионального образования и обучения (НПОО) на пороге общества знания (Новые задачи социального партнерства
  3. Доклад уполномоченного по правам человека в Российской Федерации за 2010 год Москва, 2011 содержание

    Доклад
    В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального конституционного закона «Об Уполномоченном по правам человека в Российской Федерации» представляю Президенту Российской Федерации, в Совет Федерации и Государственную Думу Федерального
  4. Доклад Совета при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека

    Доклад
    В январе 2011 года Советом при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека было принято решение о проведении общественной правовой экспертизы (научно-правового анализа) судебных актов по уголовному делу М.
  5. Доклад российских неправительственных организаций по соблюдению Российской Федерацией

    Доклад
    Непропорциональное и необоснованное использование силы и огнестрельного оружия при задержании, подавлении незаконных действий и поддержании общественного порядка 22

Другие похожие документы..