Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Программа'
Природа биологического познания. Сущность и специфика философско-методологических проблем биологии. Основные этапы трансформации представлений о мест...полностью>>
'Реферат'
Теорія економічного зростання є одним з найбільш складних розділів економічної науки, присвяченої дослідженню ринкового господарства. Як визначити вн...полностью>>
'Документ'
Центр формулы души – это самая важная, самая значимая ин­формация о человеке. В нем сила формулы. Как и в ядре атома, так и в ядре формулы души положи...полностью>>
'Основная образовательная программа'
цель (цели изучения дисциплины вытекают из ее содержания, квалификационной характеристики, профессиональных компетенций выпускника, при этом необходи...полностью>>

Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения (Памятка для оценщика)

Главная > Публичный отчет
Сохрани ссылку в одной из сетей:

Проект СМАО

Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения

(Памятка для оценщика)

1. Основные требования к оформлению результатов оценки

Оформление отчета об оценке является завершающим шагом всего процесса оценки. В отчете необходимо не только в сконцентрированном и четко формализованном виде представить все полученные результаты, но и сделать это надлежащим образом, в соответствии с требованиями действующего законодательства и стандартов оценки.

Качество материалов, представленных в отчете, степень достоверности итогового результата оценки, доказательная сила основных аргументов, логических выводов зависят не только от точности выполнения норм и правил действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Кроме знаний по теории и практике оценки объектов урбанизированных земельных отношений, нужен еще и соответствующий практический опыт оценщика.

В соответствии со ст. 11 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" надлежащим исполнением договора об оценке объекта оценки является своевременное составление и передача оценщиком заказчику составленного в письменной форме с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности отчета об оценке.

Соблюдение требований законодательства означает не просто строгое следование определенным ведомственным инструкциям и предписаниям. Многие этапы – например, выбор метода оценки, выполняются оценщиком самостоятельно и ответственность за них также ложится на самого оценщика. Кроме того, часто оценщику приходится делать и свои собственные экспертные заключения, например, при проведении натурного обследования объекта оценки.

Требования к отчету об оценке изложены в следующих документах:

- Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ) (далее - Закон);

- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г. № 519 (далее – Стандарты оценки);

- Европейские стандарты оценки (European Valuation Standards);

- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards Commitee, 2003).

При составлении отчетов об оценке необходимо обратить особое внимание на применение именно действующих редакций стандартов оценки, что относится также и к ссылкам на европейские и международные стандарты. Важно учитывать правовой статус соответствующих документов. К примеру, Международные стандарты оценки утверждены крупными общественными организациями оценщиков, которые придерживаются этих стандартов в своей работе. Однако статуса международного договора, имеющего определенный приоритет над национальным законодательством, они не имеют.

Эти требования можно разделить на две группы: общие, строго регламентированные (то есть такие, которые предполагают наличие в отчете обязательных, «формальных» элементов), и содержательные, «авторские», которые связаны с отражением в отчете трактовки существенных элементов (этапов) процесса оценки и применением самим оценщиком определенных процедур, влияющих на итоговое значение стоимости объекта оценки.

В Законе (ст. 11 Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки) указаны следующие строго регламентированные положения, обязательных для любого отчета:

  • дата составления и порядковый номер отчёта;

  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

  • место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

  • последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

  • дата определения стоимости объекта оценки;

  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчётов.

Отчёт должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью и подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 Закона и осуществил оценку (в конце отчета), и его руководителем (на титульном листе).

Содержательные требования к «авторским» интерпретациям отдельных этапов и процедур оценки включают следующие положения:

  • отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования результатов оценки и их обоснования или вводить в заблуждение;

  • в отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете;

  • в случае если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость объекта, а иные виды его стоимости, в отчёте должны быть указаны соответствующие критерии и обоснованы причины отказа от определения рыночной стоимости объекта оценки;

  • отчёт может также содержать иные сведения, являющиеся по мнению оценщика существенно важными для полноты отражения примененных им методов и процедур для решения конкретной задачи оценки.

Основной формой отчёта об оценке в соответствии с российским законодательством является письменный отчет.

Стандарты оценки дополняют требования к информации, которая должна присутствовать в отчете, и которую необходимо учесть оценщику при его работе. Так, в разделе III, п.п.15-20 стандартов предусматривается, что оценщик осуществляет сбор и обработку:

  • правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

  • данных бухгалтерского отчета и отчетности , относящихся к объекту оценки;

  • информации о технических и эксплутационных характеристиках объекта оценки;

  • информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Что касается содержательной части работы по формализации задачи оценки, внесения необходимых корректировок и уточнений при ее постановке и решении, Стандарты оценки предусматривают необходимость проведения (и отражения в отчете об оценке) следующих ее результатов.

Оценщик определяет и анализирует тот сектор рынка недвижимости, включая землю, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также находит аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;

Оценщик проводит натурное обследование объекта оценки, выявляет его особенности, а также исследует факторы соседства ближнего и дальнего порядка, особенности урбанизированной среды и системы общественных услуг в данном городе;

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Более подробно о положениях действующего законодательства по регулированию оценочной деятельности можно прочитать в книге "Оценка урбанизированных земель", под ред. В.А.Прорвича. М., "Экономика", 2004г.

2. Требования законодательства к обеспечению доказательной силы отчёта об оценке

В соответствии со ст. 12 Закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с данным объектом, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ст. 15 Закона (абзац 8) предписывает оценщику хранить копии составленных отчётов в течение трёх лет.

Что касается требований к отражению в отчете обязательных положений по осуществлению оценочной деятельности для юридического лица (ст. 24 Закона), то к ним относят следующие:

- соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

- подтверждение того, что оценочная организация зарегистрирована в качестве юридического лица;

- подтверждение наличия в штате организации не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы, и который имеет надлежащий документ об образовании. Документ должен быть выдан учебным заведением, работающим по согласованным с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности, профессиональным образовательным программам высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программам профессиональной переподготовки работников.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования любого его положения, а тем более – итогового заключения о стоимости объекта оценки. Оценщик не должен заблуждаться сам и вводить в заблуждение заказчики оценки. Поэтому каждое его утверждение, заключение, результат расчета должны иметь доказательную силу. Обосновывать и доказывать необходимо и отказ от использования обязательных требований – например, одного из трех подходов к оценке.

Обращаем внимание на обязательность присутствия в отчете формулировок всех допущений и ограничительных условий, не требующих дополнительного толкования, от которых зависит заключение о стоимости объекта оценки. Также в отчете должны быть определены специальные, особые или необычные допущения, а также определена вероятность возникновения таких условий. Наличие такого раздела в отчете максимально снижает риски оценщика, позволяет четко оговорить их и снять с оценщика ответственность за дальнейшее использование результатов, выходящее за рамки сделанных оговорок и допущений.

3. Требования к отражению специальной информации об объекте оценки

К особенностям отчетов об оценке объектов земельно-имущественных отношений с точки зрения специальных требований к ним в соответствии с действующим гражданским, земельным, градостроительным, экологическим и иным смежным законодательством можно отнести следующие.

Прежде всего, в отчете необходимо отразить проведенный оценщиком анализ действующего земельного законодательства применительно к месту нахождения объекта оценки, учитывая, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъекта Российской Федерации. Необходимо учитывать, что в некоторых случаях отдельные положения Федеральных и местных нормативных документов противоречат друг другу. В этом случае при определении стоимости объекта оценки, учитывая, что разграничение земель, находящихся в государственной собственности не завершено и отсутствует перечень земельных участков, относящихся к конкретному собственнику, этот факт нужно учитывать и специально оговаривать в отчете об оценке.

Далее, описание объекта оценки (земельно-имущественного комплекса) должно содержать данные, достаточные для однозначной его идентификации как с технической стороны, так и со стороны правового титула, а также возможных ограничений и обременений, и включать выдержки из документации по следующим позициям:

  • описание земельного участка, его местонахождение (адрес), кадастровый номер, размеры, инженерно-геологические, гидрологические и другие характеристики;

  • описание зданий, сооружений, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики, возраст, состояние и др. необходимые параметры, в том числе, параметры инженерного оборудования.

  • описание прав, на которых находятся как земельный участок, так и здания на нем у субъекта права, с имеющимися ограничениями и обременениями, учитывая нормы земельного законодательства и градостроительного (в случае, если земельный участок находится в составе земель поселений).

Необходимо заметить, что описание объекта оценки должно быть произведено не только на основе натурных обследований, но и обязательно с применением соответствующих документов. Для здания (сооружения) – это Технический паспорт БТИ либо выписка формы «1а» из данного документа, а также справка БТИ форма № 5 (физический износ). Незавершенные строительством объекты описывают по документам Ростехинвентаризации, а для земельного участка – обязателен кадастровый план земельного участка. Полезно привести также данные и из Государственного градостроительного кадастра. При описании права, на котором субъект права владеет земельно-имущественным комплексом (земельным участком) должны быть ссылки на соответствующие правоустанавливающие и иные документы, свидетельства о регистрации права, а также основания приобретения данного вида права.

В отчете желательно представить фотографии объекта оценки, а также копии документов, подтверждающих правовой статус исходных данных для оценки. Более подробно особенности возникновения, осуществления и прекращения прав на объекты урбанизированных земельных отношений, примеры соответствующей документации и правила работы с ней описаны в главах 4-9 упоминавшейся выше книги "Оценка урбанизированных земель".

4. Необходимая информация о степени развитости рынка недвижимости, включая землю

В отчете должен быть представлен также и анализ того сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Он должен включать как общие сведения о ситуации в стране и регионе, так и характеристики институционального развития самого рынка недвижимости, включая землю, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, а так же основные статистические данные по рыночным сделкам. В том числе:

  • краткий социально-экономический анализ ситуации по всем сегментам рынка;

  • сведения о сделках купли-продажи объектов-аналогов;

  • результаты анализа достоверности полученной информации с выделением данных, требующих проверки;

  • краткий анализ изменчивости рыночной ситуации, перечень факторов и оценку степени рисков на конкретном сегменте рынка;

  • другие рыночные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

При анализе общих и местных особенностей реально сложившихся рыночных земельных отношений целесообразно выделять следующие укрупненные группы рисков:

  • страновой риск (зависит от многих факторов, отражается в виде кредитного рейтинга страны, проявляется в виде "добавки" к ставке рефинансирования Центробанка в размере 3-4% годовых)

  • риски, связанные с конкретной экономической ситуацией в субъектах федерации или муниципальных образованиях (количественно не могут быть меньше странового, даже если местная экономическая ситуация существенно лучше, чем по стране в целом)

  • риски, связанные собственно с городским земельным рынком, которые можно сгруппировать следующим образом:

а) возникающие на стадии формирования объекта рыночных отношений (земельный участок, права на него, ценные бумаги, "земельные" активы разного вида)

б) на стадии подготовки сделки (изменение условий конкурса, отзыв оферты, признание торгов несостоявшимися, задержки возврата внесенного задатка, наличие неучтённых правовых и технических обременений и т.д.)

в) на стадии регистрации сделки (платеж производится до регистрации сделки органами Минюста, а гарантии при подготовке и осуществлении сделки дают территориальные органы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом или местная администрация. Четкое распределение функций и межведомственное взаимодействие, особенно на местах, еще не налажено, что важно не только в плане эффективного государственного управления, но и как очень существенный фактор риска для инвесторов, землепользователей и всех профессиональных участников земельного рынка).

г) на стадии использования объекта по назначению (застройка земельного участка - сложный многолетний процесс, отличается от иного потребления "полезности" и приобретения объекта). "Строительные" риски (есть правила добровольного страхования), ущерб соседям или городу, "незавершенка", проблема приобретения, сохранения и даже возможной утраты имущественных прав в процессе "освоения" земельного участка.

д) на стадии вступления в права на "вторичный" объект на земельном участке - здания, сооружения, различные постройки на земельном участке (порядок "комиссионной" приёмки построенного объекта, устранения недоделок, межведомственных согласований, оформления прав на здание и земельный участок в различных инстанциях).

е) риск утраты самого здания или иной постройки на приобретенном земельном участке (пожар, наводнение, землетрясение, теракт и т.д. – в процессе строительства и даже по его завершению, но до оформления и регистрации прав собственности).

ж) риски, связанные с обращением ценных бумаг, обеспеченных землей.

з) риски, связанные с вложением средств в коммерческие организации инфраструктуры земельного рынка (специализированные банки, риэлторские, оценочные фирмы и другие субъекты - профессиональные участники земельного рынка).

В обобщенном представлении по основным группам рисков можно выделить общую проблему чистоты титула объекта земельного рынка, а по многим иным операциям – аналоги рисков кредитования участников любых рыночных сделок, связанные с исполнением обязательств сторон.

При формировании земельных участков, особенно для уже существующих предприятий-землепользователей различных форм собственности, включая приватизированные, вместо единых объектов недвижимости образуются земельно-имущественные комплексы, в которых земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения используются на разных правах. Причем, некоторые их этих прав «необоротоспособны», то есть, не допускают возможности совершения сделок с этими объектами. Конечно же, говорить о чистоте титула таких объектов можно лишь с большими оговорками.

То же самое касается и особенностей подготовки и совершения сделок с объектами городской недвижимости – земельно-имущественными комплексами. Часто это делается таким образом, что регистрация сделки оказывается невозможной или приостанавливается на достаточно длительный срок для надлежащего оформления необходимых документов. А это приводит не только к большим дополнительным прямым затратам, но и к задержке финансирования различных инвестиционных проектов, недополучению прибыли и т.д.

Безусловно, здесь проявляется не только существенное различие основных институтов рыночной и переходной экономики, но и ряд субъективных факторов, связанных с искусственным затягиванием и удорожанием самых обычных и естественных рыночных операций. Конечно же, эти возможные задержки и дополнительные расходы должны быть отражены и в отчете по оценке соответствующих объектов.

При проведении классификации рисков, оказывающих существенное влияние на ценообразование объектов городских земельно-имущественных отношений, а также на адекватность результатов их оценки, в первом приближении можно выделить следующие основные факторы:

  1. Факторы, отражающие рыночные проявления политической нестабильности, в том числе,

  • внешние политические условия;

  • политическая ситуация на федеральном уровне;

  • политическая ситуация на уровне субъектов федерации;

  • особенности местных политических условий.

  1. Проявления нестабильностей финансового сектора экономики, в том числе,

  • внешние условия заимствования;

  • уровень мировых цен на углеводородное сырье;

  • макроэкономические особенности межбюджетных отношений;

  • особенности политики Центробанка;

  • наполненность и сбалансированность местных бюджетов;

  • особенности предпочтений и прогнозов в банковском секторе

  • наличие системы ипотечного кредитования и характер ее рефинансирования.

  1. Политика властей на «первичном» земельном рынке, в том числе,

  • состояние проблемы разграничения государственной и муниципальной собственности на землю и формирования соответствующих земельных участков;

  • обеспечение процессов разграничения собственности землеустроительными и кадастровыми работами, степень чистоты титула формируемых объектов;

  • величина платежей за выкуп прав на земельные участки;

  • наличие рассрочки выкупа прав и ее характеристики;

  • ориентация местных властей на развитие институтов частной собственности или арендных отношений;

  • особенности трактовки понятий «эффективности» и «рациональности» городского землепользования на различных уровнях власти.

  1. Несовершенство нормативной базы, включая как земельное, так и смежное законодательства, в том числе,

  • нестыковки земельного и гражданского законодательства;

  • нестыковки земельного и градостроительного законодательства;

  • наличие законов прямого действия в сфере земельно-имущественных отношений

  • особенности законодательства субъектов федерации по основным аспектам урбанизированного землепользования;

  • особенности местного законодательства в части регулирования землепользования и застройки;

  • нестыковки федеральной и местной нормативной базы;

  • нестыковки земельного законодательства и системы ведомственных нормативных актов (СНиПов, ВСНов, СанПиНов и т.п.).

  1. Особенности правоприменительной практики в сфере урбанизированных земельно-имущественных отношений,

  • степень непротиворечивости системы подзаконных актов в сфере урбанизированных земельно-имущественных отношений;

  • наличие вертикалей исполнительной власти в системе земельно-имущественных отношений;

  • особенности взаимодействия представителей федеральной и местной власти в различных российских городах.

  1. Особенности развития основных институтов городского земельного рынка, в том числе,

  • степень развитости основных правовых институтов земельного рынка и рынка иной недвижимости;

  • степень развитости основных финансовых институтов городского земельного рынка;

  • степень информационной открытости и обеспеченности городского земельного рынка;

  • степень развитости организаций профессиональных участников земельного рынка;

  • уровень подготовки кадров, гражданская позиция, настроения, степень субъективизма основных субъектов городского земельного рынка.

Как следует из приведенного выше анализа, земельный рынок может существовать в упрощенной форме, т.е. когда совершаются простые сделки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с залоговыми и кредитно-финансовыми операциями.

При этом даже простой рынок земли требует наличия определенных сервисных функций, таких как:

  • информационные,

  • оценочные,

  • торговые,

  • расчетные,

  • нотариальные,

  • регистрационные,

  • другие

Инфраструктура сложного земельного рынка помимо выше упомянутых должна обслуживать еще и такие функции, как:

  • залоговые операции,

  • секьюритизация земельных активов (возникновение ценных бумаг, основанных на земельных активах или связанных с ними),

  • первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг,

  • имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами,

  • торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания на предмет залога.

Соответственно, расширяется состав расчетных, регистрационных и информационных функций.

Основой сложного земельного рынка является так называемый земельно-ипотечный рынок (ЗИР), финансово-экономическая модель которого рассмотрена в главах 9 - 11 упоминавшейся книги.



Скачать документ

Похожие документы:

  1. Положение об общественной палате > Положение об уличных комитетах > Положение о молодежном парламенте Глава органы местного самоуправления и иные муниципальные органы органы местного самоуправления > 1

    Документ
    3.1.3. Положение об организации и проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на
  2. Правила сопровождения обязательств Заемщика и Владельца закладной Агентом по сопровождению (новые кредитные продукты)

    Документ
    Настоящие Правила детализируют Договор об оказании услуг, заключенный между ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - Агентство) и Агентом по сопровождению (далее - АпоС), в части предоставления услуг по сопровождению закладных.
  3. Информационный бюллетень тпп РФ по вопросам малого предпринимательства в российской федерации за май 2009 года

    Информационный бюллетень
    Общества с ограниченной ответственностью, даже если они работают на УСН, обязаны вести бухгалтерский учет и представлять отчетность в общеустановленном порядке.
  4. Лекции зональных семинаров-совещаний глав местных администраций поселений и специально уполномоченных должностных лиц местного самоуправления поселений по вопросам совершения нотариальных действий

    Лекции
    15 января 2008 года вступила в силу ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 258-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» (далее
  5. Тема 1: «Институты гражданского общества по противодействию коррупции. Взаимодействие с государственными органами»

    Лекция
    На протяжении всей истории человечества коррупция как системное явление сопровождала деятельность государственного аппарата, ослабляя его, нарушая нормальное функционирование публичной власти.

Другие похожие документы..