Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Документ'
Небагато підприємств можуть сьогодні успішно вести справи без реклами в тому або іншому її вигляді. На великих промислових підприємствах, де є штатні...полностью>>
'Документ'
Моральна свідомість, моральні норми і принципи, цінності і орієнтації, шляхи їх формування. Первісні форми регуляції людської поведінки. Процес виокр...полностью>>
'Конкурс'
Благодаря эффективной антикризисной программе, разработанной Правительством РФ, удалось минимизировать последствия мощного экономического спада в Рос...полностью>>
'Реферат'
Ни одна местность Москвы, кроме самого Кремля, не имеет такого значения в нашей истории, как село Преображенское (с окрестностями) . Обыкновенно соед...полностью>>

Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения (Памятка для оценщика)

Главная > Публичный отчет
Сохрани ссылку в одной из сетей:

1

Смотреть полностью

Проект СМАО

Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения

(Памятка для оценщика)

1. Основные требования к оформлению результатов оценки

Оформление отчета об оценке является завершающим шагом всего процесса оценки. В отчете необходимо не только в сконцентрированном и четко формализованном виде представить все полученные результаты, но и сделать это надлежащим образом, в соответствии с требованиями действующего законодательства и стандартов оценки.

Качество материалов, представленных в отчете, степень достоверности итогового результата оценки, доказательная сила основных аргументов, логических выводов зависят не только от точности выполнения норм и правил действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Кроме знаний по теории и практике оценки объектов урбанизированных земельных отношений, нужен еще и соответствующий практический опыт оценщика.

В соответствии со ст. 11 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" надлежащим исполнением договора об оценке объекта оценки является своевременное составление и передача оценщиком заказчику составленного в письменной форме с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности отчета об оценке.

Соблюдение требований законодательства означает не просто строгое следование определенным ведомственным инструкциям и предписаниям. Многие этапы – например, выбор метода оценки, выполняются оценщиком самостоятельно и ответственность за них также ложится на самого оценщика. Кроме того, часто оценщику приходится делать и свои собственные экспертные заключения, например, при проведении натурного обследования объекта оценки.

Требования к отчету об оценке изложены в следующих документах:

- Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ) (далее - Закон);

- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г. № 519 (далее – Стандарты оценки);

- Европейские стандарты оценки (European Valuation Standards);

- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards Commitee, 2003).

При составлении отчетов об оценке необходимо обратить особое внимание на применение именно действующих редакций стандартов оценки, что относится также и к ссылкам на европейские и международные стандарты. Важно учитывать правовой статус соответствующих документов. К примеру, Международные стандарты оценки утверждены крупными общественными организациями оценщиков, которые придерживаются этих стандартов в своей работе. Однако статуса международного договора, имеющего определенный приоритет над национальным законодательством, они не имеют.

Эти требования можно разделить на две группы: общие, строго регламентированные (то есть такие, которые предполагают наличие в отчете обязательных, «формальных» элементов), и содержательные, «авторские», которые связаны с отражением в отчете трактовки существенных элементов (этапов) процесса оценки и применением самим оценщиком определенных процедур, влияющих на итоговое значение стоимости объекта оценки.

В Законе (ст. 11 Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки) указаны следующие строго регламентированные положения, обязательных для любого отчета:

  • дата составления и порядковый номер отчёта;

  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

  • место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

  • последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

  • дата определения стоимости объекта оценки;

  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчётов.

Отчёт должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью и подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 Закона и осуществил оценку (в конце отчета), и его руководителем (на титульном листе).

Содержательные требования к «авторским» интерпретациям отдельных этапов и процедур оценки включают следующие положения:

  • отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования результатов оценки и их обоснования или вводить в заблуждение;

  • в отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете;

  • в случае если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость объекта, а иные виды его стоимости, в отчёте должны быть указаны соответствующие критерии и обоснованы причины отказа от определения рыночной стоимости объекта оценки;

  • отчёт может также содержать иные сведения, являющиеся по мнению оценщика существенно важными для полноты отражения примененных им методов и процедур для решения конкретной задачи оценки.

Основной формой отчёта об оценке в соответствии с российским законодательством является письменный отчет.

Стандарты оценки дополняют требования к информации, которая должна присутствовать в отчете, и которую необходимо учесть оценщику при его работе. Так, в разделе III, п.п.15-20 стандартов предусматривается, что оценщик осуществляет сбор и обработку:

  • правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

  • данных бухгалтерского отчета и отчетности , относящихся к объекту оценки;

  • информации о технических и эксплутационных характеристиках объекта оценки;

  • информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Что касается содержательной части работы по формализации задачи оценки, внесения необходимых корректировок и уточнений при ее постановке и решении, Стандарты оценки предусматривают необходимость проведения (и отражения в отчете об оценке) следующих ее результатов.

Оценщик определяет и анализирует тот сектор рынка недвижимости, включая землю, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также находит аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;

Оценщик проводит натурное обследование объекта оценки, выявляет его особенности, а также исследует факторы соседства ближнего и дальнего порядка, особенности урбанизированной среды и системы общественных услуг в данном городе;

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Более подробно о положениях действующего законодательства по регулированию оценочной деятельности можно прочитать в книге "Оценка урбанизированных земель", под ред. В.А.Прорвича. М., "Экономика", 2004г.

2. Требования законодательства к обеспечению доказательной силы отчёта об оценке

В соответствии со ст. 12 Закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с данным объектом, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ст. 15 Закона (абзац 8) предписывает оценщику хранить копии составленных отчётов в течение трёх лет.

Что касается требований к отражению в отчете обязательных положений по осуществлению оценочной деятельности для юридического лица (ст. 24 Закона), то к ним относят следующие:

- соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

- подтверждение того, что оценочная организация зарегистрирована в качестве юридического лица;

- подтверждение наличия в штате организации не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы, и который имеет надлежащий документ об образовании. Документ должен быть выдан учебным заведением, работающим по согласованным с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности, профессиональным образовательным программам высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программам профессиональной переподготовки работников.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования любого его положения, а тем более – итогового заключения о стоимости объекта оценки. Оценщик не должен заблуждаться сам и вводить в заблуждение заказчики оценки. Поэтому каждое его утверждение, заключение, результат расчета должны иметь доказательную силу. Обосновывать и доказывать необходимо и отказ от использования обязательных требований – например, одного из трех подходов к оценке.

Обращаем внимание на обязательность присутствия в отчете формулировок всех допущений и ограничительных условий, не требующих дополнительного толкования, от которых зависит заключение о стоимости объекта оценки. Также в отчете должны быть определены специальные, особые или необычные допущения, а также определена вероятность возникновения таких условий. Наличие такого раздела в отчете максимально снижает риски оценщика, позволяет четко оговорить их и снять с оценщика ответственность за дальнейшее использование результатов, выходящее за рамки сделанных оговорок и допущений.

3. Требования к отражению специальной информации об объекте оценки

К особенностям отчетов об оценке объектов земельно-имущественных отношений с точки зрения специальных требований к ним в соответствии с действующим гражданским, земельным, градостроительным, экологическим и иным смежным законодательством можно отнести следующие.

Прежде всего, в отчете необходимо отразить проведенный оценщиком анализ действующего земельного законодательства применительно к месту нахождения объекта оценки, учитывая, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъекта Российской Федерации. Необходимо учитывать, что в некоторых случаях отдельные положения Федеральных и местных нормативных документов противоречат друг другу. В этом случае при определении стоимости объекта оценки, учитывая, что разграничение земель, находящихся в государственной собственности не завершено и отсутствует перечень земельных участков, относящихся к конкретному собственнику, этот факт нужно учитывать и специально оговаривать в отчете об оценке.

Далее, описание объекта оценки (земельно-имущественного комплекса) должно содержать данные, достаточные для однозначной его идентификации как с технической стороны, так и со стороны правового титула, а также возможных ограничений и обременений, и включать выдержки из документации по следующим позициям:

  • описание земельного участка, его местонахождение (адрес), кадастровый номер, размеры, инженерно-геологические, гидрологические и другие характеристики;

  • описание зданий, сооружений, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики, возраст, состояние и др. необходимые параметры, в том числе, параметры инженерного оборудования.

  • описание прав, на которых находятся как земельный участок, так и здания на нем у субъекта права, с имеющимися ограничениями и обременениями, учитывая нормы земельного законодательства и градостроительного (в случае, если земельный участок находится в составе земель поселений).

Необходимо заметить, что описание объекта оценки должно быть произведено не только на основе натурных обследований, но и обязательно с применением соответствующих документов. Для здания (сооружения) – это Технический паспорт БТИ либо выписка формы «1а» из данного документа, а также справка БТИ форма № 5 (физический износ). Незавершенные строительством объекты описывают по документам Ростехинвентаризации, а для земельного участка – обязателен кадастровый план земельного участка. Полезно привести также данные и из Государственного градостроительного кадастра. При описании права, на котором субъект права владеет земельно-имущественным комплексом (земельным участком) должны быть ссылки на соответствующие правоустанавливающие и иные документы, свидетельства о регистрации права, а также основания приобретения данного вида права.

В отчете желательно представить фотографии объекта оценки, а также копии документов, подтверждающих правовой статус исходных данных для оценки. Более подробно особенности возникновения, осуществления и прекращения прав на объекты урбанизированных земельных отношений, примеры соответствующей документации и правила работы с ней описаны в главах 4-9 упоминавшейся выше книги "Оценка урбанизированных земель".

4. Необходимая информация о степени развитости рынка недвижимости, включая землю

В отчете должен быть представлен также и анализ того сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Он должен включать как общие сведения о ситуации в стране и регионе, так и характеристики институционального развития самого рынка недвижимости, включая землю, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, а так же основные статистические данные по рыночным сделкам. В том числе:

  • краткий социально-экономический анализ ситуации по всем сегментам рынка;

  • сведения о сделках купли-продажи объектов-аналогов;

  • результаты анализа достоверности полученной информации с выделением данных, требующих проверки;

  • краткий анализ изменчивости рыночной ситуации, перечень факторов и оценку степени рисков на конкретном сегменте рынка;

  • другие рыночные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

При анализе общих и местных особенностей реально сложившихся рыночных земельных отношений целесообразно выделять следующие укрупненные группы рисков:

  • страновой риск (зависит от многих факторов, отражается в виде кредитного рейтинга страны, проявляется в виде "добавки" к ставке рефинансирования Центробанка в размере 3-4% годовых)

  • риски, связанные с конкретной экономической ситуацией в субъектах федерации или муниципальных образованиях (количественно не могут быть меньше странового, даже если местная экономическая ситуация существенно лучше, чем по стране в целом)

  • риски, связанные собственно с городским земельным рынком, которые можно сгруппировать следующим образом:

а) возникающие на стадии формирования объекта рыночных отношений (земельный участок, права на него, ценные бумаги, "земельные" активы разного вида)

б) на стадии подготовки сделки (изменение условий конкурса, отзыв оферты, признание торгов несостоявшимися, задержки возврата внесенного задатка, наличие неучтённых правовых и технических обременений и т.д.)

в) на стадии регистрации сделки (платеж производится до регистрации сделки органами Минюста, а гарантии при подготовке и осуществлении сделки дают территориальные органы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом или местная администрация. Четкое распределение функций и межведомственное взаимодействие, особенно на местах, еще не налажено, что важно не только в плане эффективного государственного управления, но и как очень существенный фактор риска для инвесторов, землепользователей и всех профессиональных участников земельного рынка).

г) на стадии использования объекта по назначению (застройка земельного участка - сложный многолетний процесс, отличается от иного потребления "полезности" и приобретения объекта). "Строительные" риски (есть правила добровольного страхования), ущерб соседям или городу, "незавершенка", проблема приобретения, сохранения и даже возможной утраты имущественных прав в процессе "освоения" земельного участка.

д) на стадии вступления в права на "вторичный" объект на земельном участке - здания, сооружения, различные постройки на земельном участке (порядок "комиссионной" приёмки построенного объекта, устранения недоделок, межведомственных согласований, оформления прав на здание и земельный участок в различных инстанциях).

е) риск утраты самого здания или иной постройки на приобретенном земельном участке (пожар, наводнение, землетрясение, теракт и т.д. – в процессе строительства и даже по его завершению, но до оформления и регистрации прав собственности).

ж) риски, связанные с обращением ценных бумаг, обеспеченных землей.

з) риски, связанные с вложением средств в коммерческие организации инфраструктуры земельного рынка (специализированные банки, риэлторские, оценочные фирмы и другие субъекты - профессиональные участники земельного рынка).

В обобщенном представлении по основным группам рисков можно выделить общую проблему чистоты титула объекта земельного рынка, а по многим иным операциям – аналоги рисков кредитования участников любых рыночных сделок, связанные с исполнением обязательств сторон.

При формировании земельных участков, особенно для уже существующих предприятий-землепользователей различных форм собственности, включая приватизированные, вместо единых объектов недвижимости образуются земельно-имущественные комплексы, в которых земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения используются на разных правах. Причем, некоторые их этих прав «необоротоспособны», то есть, не допускают возможности совершения сделок с этими объектами. Конечно же, говорить о чистоте титула таких объектов можно лишь с большими оговорками.

То же самое касается и особенностей подготовки и совершения сделок с объектами городской недвижимости – земельно-имущественными комплексами. Часто это делается таким образом, что регистрация сделки оказывается невозможной или приостанавливается на достаточно длительный срок для надлежащего оформления необходимых документов. А это приводит не только к большим дополнительным прямым затратам, но и к задержке финансирования различных инвестиционных проектов, недополучению прибыли и т.д.

Безусловно, здесь проявляется не только существенное различие основных институтов рыночной и переходной экономики, но и ряд субъективных факторов, связанных с искусственным затягиванием и удорожанием самых обычных и естественных рыночных операций. Конечно же, эти возможные задержки и дополнительные расходы должны быть отражены и в отчете по оценке соответствующих объектов.

При проведении классификации рисков, оказывающих существенное влияние на ценообразование объектов городских земельно-имущественных отношений, а также на адекватность результатов их оценки, в первом приближении можно выделить следующие основные факторы:

  1. Факторы, отражающие рыночные проявления политической нестабильности, в том числе,

  • внешние политические условия;

  • политическая ситуация на федеральном уровне;

  • политическая ситуация на уровне субъектов федерации;

  • особенности местных политических условий.

  1. Проявления нестабильностей финансового сектора экономики, в том числе,

  • внешние условия заимствования;

  • уровень мировых цен на углеводородное сырье;

  • макроэкономические особенности межбюджетных отношений;

  • особенности политики Центробанка;

  • наполненность и сбалансированность местных бюджетов;

  • особенности предпочтений и прогнозов в банковском секторе

  • наличие системы ипотечного кредитования и характер ее рефинансирования.

  1. Политика властей на «первичном» земельном рынке, в том числе,

  • состояние проблемы разграничения государственной и муниципальной собственности на землю и формирования соответствующих земельных участков;

  • обеспечение процессов разграничения собственности землеустроительными и кадастровыми работами, степень чистоты титула формируемых объектов;

  • величина платежей за выкуп прав на земельные участки;

  • наличие рассрочки выкупа прав и ее характеристики;

  • ориентация местных властей на развитие институтов частной собственности или арендных отношений;

  • особенности трактовки понятий «эффективности» и «рациональности» городского землепользования на различных уровнях власти.

  1. Несовершенство нормативной базы, включая как земельное, так и смежное законодательства, в том числе,

  • нестыковки земельного и гражданского законодательства;

  • нестыковки земельного и градостроительного законодательства;

  • наличие законов прямого действия в сфере земельно-имущественных отношений

  • особенности законодательства субъектов федерации по основным аспектам урбанизированного землепользования;

  • особенности местного законодательства в части регулирования землепользования и застройки;

  • нестыковки федеральной и местной нормативной базы;

  • нестыковки земельного законодательства и системы ведомственных нормативных актов (СНиПов, ВСНов, СанПиНов и т.п.).

  1. Особенности правоприменительной практики в сфере урбанизированных земельно-имущественных отношений,

  • степень непротиворечивости системы подзаконных актов в сфере урбанизированных земельно-имущественных отношений;

  • наличие вертикалей исполнительной власти в системе земельно-имущественных отношений;

  • особенности взаимодействия представителей федеральной и местной власти в различных российских городах.

  1. Особенности развития основных институтов городского земельного рынка, в том числе,

  • степень развитости основных правовых институтов земельного рынка и рынка иной недвижимости;

  • степень развитости основных финансовых институтов городского земельного рынка;

  • степень информационной открытости и обеспеченности городского земельного рынка;

  • степень развитости организаций профессиональных участников земельного рынка;

  • уровень подготовки кадров, гражданская позиция, настроения, степень субъективизма основных субъектов городского земельного рынка.

Как следует из приведенного выше анализа, земельный рынок может существовать в упрощенной форме, т.е. когда совершаются простые сделки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с залоговыми и кредитно-финансовыми операциями.

При этом даже простой рынок земли требует наличия определенных сервисных функций, таких как:

  • информационные,

  • оценочные,

  • торговые,

  • расчетные,

  • нотариальные,

  • регистрационные,

  • другие

Инфраструктура сложного земельного рынка помимо выше упомянутых должна обслуживать еще и такие функции, как:

  • залоговые операции,

  • секьюритизация земельных активов (возникновение ценных бумаг, основанных на земельных активах или связанных с ними),

  • первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг,

  • имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами,

  • торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания на предмет залога.

Соответственно, расширяется состав расчетных, регистрационных и информационных функций.

Основой сложного земельного рынка является так называемый земельно-ипотечный рынок (ЗИР), финансово-экономическая модель которого рассмотрена в главах 9 - 11 упоминавшейся книги.

5. Описание основных подходов к оценке или обоснование отказа от использования определенных подходов к оценке

При поиске способов наилучшей реализации основных подходов к оценке и их описания в отчете об оценке, необходимо учитывать специфику российских урбанизированных земельных отношений, уже длительное время находящихся в процессе перманентного рыночного реформирования.

Эта ситуация приводит к тому, что очень часто даже три известных подхода к оценке используются не в «классическом» виде, а с определенными модификациями, и даже в их определенном сочетании друг с другом. Причем, многие оценщики, особенно начинающие, часто даже не отдают себе в этом отчета, не проводя детального анализа задачи оценки и описания ее результатов в соответствующем разделе отчета об оценке. Целесообразно выделить специальный раздел отчета и для описания специфики применения в конкретных условиях обязательных подходов к оценке, а не переписывать стандартные фразы из других отчетов или даже учебников.

Используя эти подходы в неявном виде, «по умолчанию», формально применяя определенные методы оценки и бездумно выполняя основные требования известных методических рекомендаций и инструкций по различным видам оценки, очень легко получить совершенно неадекватные результаты. Во многих случаях подходы перемешиваются с методами оценки, причем часто оценщики, как и авторы различных «методик», делают это совершенно неосознанно. Но риски получения недостоверных результатов оценки при этом существенно растут, а ответственность оценщика может выйти далеко за рамки его страховки.

Наиболее часто оценщики используют методы, основанные на доходном подходе. И в простых, и в сложных вариантах его описания практически во всех отчетах анализируются возможности получения определенного дохода от земельного участка при его наилучшем и наиболее эффективном использовании в течение определенного периода и дополнительный доход от последующей продажи в будущем (реверсии). А для этого применяют технику капитализации доходов, проводя их дисконтирование. Эту технику реализуют несколькими способами, особенности практического применения которых более подробно описаны в главе 18 упомянутой выше книги.

Что касается реализации затратного подхода к оценке городских земельных участков, то здесь часто возникают трудности разного рода. Доходит даже до того, что некоторые специалисты считают этот подход в нашей ситуации вообще неприемлемым. Правда, при этом обосновывается некая система взглядов применительно к оценке «земли», как некоего «пространственного базиса» для размещения определенного производства. Далее утверждается, что такая «земля» является неамортизируемым ресурсом, и поэтому экономический анализ к ней неприменим. Высказываются и другие аргументы подобного плана.

Но при оценке урбанизированных земельных участков, земельно-имущественных комплексов, приходится учитывать и специфику воспроизводственных процессов в урбанизированной среде, в которую они интегрированы. А здесь самым естественным образом встает вопрос о затратах из бюджетов различных уровней на финансирование воспроизводственных процессов, их территориальном и функциональном распределении, системе балансов различного характера. То есть, речь идет исключительно об оценке объектов, созданных человеком, вложившим прямо и косвенно определенное количество труда и капитала в освоение данного земельного участка.

Применение затратного подхода очевидно необходимо и полностью оправдано при анализе и оценке объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке. Затратный подход также достаточно эффективен при оценке для целей налогообложения, для выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его также успешно применяют при оценке земельно-имущественных комплексов для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий, а также при оценке специальных зданий и сооружений.

Реальная практика оценки объектов городской недвижимости показывает, что роль затратного подхода в условиях перехода к рыночной экономике особенно велика. Здесь важнейшую роль играет и хорошее информационное обеспечение, - всевозможные прейскуранты и сборники расценок общедоступны и актуализируются своевременно. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство или реконструкцию определенного объекта или системы объектов, прочно связанных с оцениваемым земельным участком, являются лишь базисом для определения его рыночной стоимости и чаще всего дают лишь оценку нижней границы его реальной стоимости.

Необходимо специально отметить, что в условиях перехода к рыночной экономике, переориентации производства на новые технологии, может оказаться и так, что объект недвижимости имеет стоимость, близкую к нулевой. Например, если предприятие производит устаревшую и никому не нужную продукцию, а его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство в реальных масштабах времени и инвестиций, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю или даже становится величиной отрицательной. В таких условиях упрощенное применение затратного подхода может привести к неправильной оценке и дезориентации потенциальных покупателей.

В настоящее время в реальной российской практике это происходит нередко, особенно при переоценке основных фондов предприятий. Их переоценка производится, в основном, по затратному подходу, и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий далеко не всегда соответствует их реальной рыночной стоимости.

Реализация сравнительного подхода к оценке объектов урбанизированных земельных отношений в большинстве практических задач вызывает наибольшие сложности, а во многих отчетах об оценке, и даже в официальных методиках встречаются серьезные ошибки. Наибольшие проблемы возникают и с поиском рыночных аналогов объекту оценки, и с алгоритмами проведения оценок и внесения необходимых корректировок.

Этот подход хорошо применим для развитого рынка недвижимости, включая землю, когда объекты обладают необходимой чистотой правового титула, реальные сделки совершаются надлежащим образом, а цены формируются в равновесных рыночных условиях. В такой ситуации задача оценщика заключается лишь в том, чтобы отобрать и сравнить аналогичные сделки и таким образом получить данные о возможной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

При этом критерием для выбора объектов сравнения является наилучшее и наиболее эффективное использование объектов-аналогов. Последовательность действий оценщика при применении данного подхода достаточно детально описана в предыдущих главах книги.

Необходимо специально остановиться и на наиболее типичных ошибках, встречающихся в отчетах по оценке при обосновании отказа от использовании одного из подходов (а во многих случаях оценщики отказываются и от двух подходов, оставляя единственный). В большинстве случаев мотивировка отказа сводится примерно к одним и тем же аргументам: «Сведения о рыночных сделках с аналогичными земельными участками в городе отсутствует, поэтому сравнительный подход применить невозможно». Или: «На земельном участке улучшения отсутствуют, поэтому затратный подход не применим».

Доказать в судебном заседании обоснованность подобных аргументов бывает совсем непросто. Лучше все же использовать данные и об аналогичных инвестиционных контрактах, провести хотя бы упрощенные оценки характеристик урбанизированной среды применительно к оцениваемому земельно-имущественному комплексу по укрупненным показателям, применить другие известные методы реализации всех обязательных подходов к оценке. А на стадии согласования результатов, полученных в рамках всех трех подходов к оценке, попытаться использовать современные математические методы и информационные технологии, чтобы минимизировать вклад погрешностей упрощенных оценок в итоговые результаты. Соответствующие модели и алгоритмы описаны в главах 17-20 упомянутой выше книги.

6. Отражение в отчете информации об использовании основных принципов оценки

Необходимо отметить, что приведенные выше положения нормативных документов, регламентирующих оценочную деятельность (включая и правила оформления отчета об оценке), обязывают оценщика применять три общепринятых подхода к оценке любого вида имущества, но при этом в них ничего не говорится об использовании принципов оценки. Поэтому во многих отчетах использование важнейших принципов оценки вообще не находит отражения. В лучшем случае упоминается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, да и тот трактуется обычно далеко не самым удачным образом.

Вместе с тем, забвение принципов оценки, отсутствие даже упоминания о них в тексте отчета часто означает, что оценка проведена поверхностно, и к ее результатам необходимо относиться с особой осторожностью. Но многие оценщики поступают так вынужденно. Ведь в большинстве пособий, методик и инструкций перечисляются одни и те же принципы, взятые из европейских и международных стандартов оценки, и перенесенные на нашу почву чисто механически. А из-за этого возникают серьезные нестыковки. И вместо того, чтобы помочь оценщику в поиске решения сложной практической проблемы, создать прочную опору для решения задачи оценки, такое поверхностное отношение к выявлению специфики проявления основных принципов в условиях российской действительности ставит перед ним лишь новые проблемы. Не удивительно, что многие оценщики предпочитают не тратить время на то, чтобы глубоко разобраться в этих проблемах, и вообще исключают из своих отчетов любые упоминания о важнейших принципах оценки. Конечно же, риски получения неадекватного результата оценки при этом существенно возрастают.

Чтобы помочь оценщикам найти выход из этой сложной ситуации, мы провели классификацию всей совокупности принципов и подходов к решению задач оценки, включая и наиболее общие, учитывая особенности переходных процессов и реформирования урбанизированных земельных отношений. При этом выделяются следующие группы:

  • принципы общеметодологического характера, инвариантные для всех естественных наук

  • принципы экономической науки применительно к специфике земельных отношений

  • принципы обработки экономической и иной информации при наличии существенных неопределенностей

  • принципы формирования и развития городской среды с учетом специфики рыночной экономики.

  • принципы рыночного поведения субъектов земельных отношений

  • психологические особенности поведения рыночных субъектов в условиях переходной экономики

  • принципы обработки и использования информации реального рынка городской недвижимости, включая землю, для практической оценки объектов земельных отношений

Такая группировка существенно облегчает дальнейшую работу по проведению оценки, применению известных методик и инструкций. Очень часто удается использовать достаточно простые алгоритмы оценки, базирующиеся на описанных принципах. Но для более эффективной работы оценщика на этой стадии проведения оценки и отражения ее в отчете необходимо раскрыть основную суть важнейших принципов и подходов к оценке, их роль в получении максимально точных и достоверных результатов оценки.

Более подробно об основных принципах оценки можно прочитать в главе 14 упоминавшейся выше книги.

7. Общие требования к структуре отчета об оценке

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод о том, что при работе по подготовке отчета об оценке земельно-имущественных комплексов, оценщик должен соблюдать следующие правила:

а) охарактеризовать вид и особенности оцениваемого объекта недвижимости (земельно-имущественного комплекса), установить величины возможных затрат и доходов от использования данного объекта; определить назначение и характер последующего использования отчета об оценке; проанализировать достаточность и достоверность собранной информации; установить перечень всех обременений и специфических условий, ограничивающих использование данного объекта; установить дату вступления в силу подготовленного отчета об оценке;

б) принять во внимание и указать в отчете об оценке установленное властями разрешенное использование земельного участка, наличие обременений и ограничений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами; наличие арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений, иных ограничений по использованию земельно-имущественного комплекса, а также наличие льгот по налогообложению объекта;

в) учитывать типичный для данного региона процент по кредитам, в том числе выдаваемых под залог недвижимости, особенности местного законодательства, условия аренды аналогичных земельных участков и иных объектов недвижимости, а также установить пропорциональность воздействия упомянутых и иных факторов на стоимость оцениваемого земельно-имущественного комплекса.

г) учитывать влияние на стоимость объекта оценки положений действующего земельного, градостроительного и иного смежного законодательства (как федерального, так и местного) в отношении городских земельных участков, сложившуюся или складывающуюся конъюнктуру на рынке недвижимости, включая землю; данные маркетинговых исследований; физическую пригодность оцениваемого объекта для существующего или предполагаемого использования; общие тенденции в отношении создания и использования аналогичных объектов недвижимости в данном регионе; наиболее доходное использование оцениваемого земельно-имущественного комплекса (в рамках его разрешенного использования);

д) изучить и проанализировать при оценке арендованной недвижимости (земельного участка) возможное влияние на стоимость объекта оценки типичных условий аналогичных договоров аренды;

е) рассмотреть и проанализировать возможное влияние на стоимость объекта оценки принципа аддитивности, в соответствии с которым оцениваемый земельно-имущественный комплекс может представлять собой совокупность ряда отдельных объектов недвижимости или состоять из отдельных компонентов разных видов недвижимости.

Этого принципа следует придерживаться и в тех случаях, когда установлена общая стоимость объекта городской недвижимости, а оценщику требуется определить стоимость какой-либо ее части;

ж) учитывать и анализировать возможное влияние на стоимость объекта оценки существующих или ожидаемых улучшений на соседних земельных участках или близко прилегающей к нему территории.

Копия отчета об оценке подлежит хранению оценщиком в течение трех лет с даты его составления и подписания и должна представляться им по решению суда или уполномоченного органа при рассмотрении дел по спору о проведенной оценке или дела о жалобе на действия оценщика.

8. Требования ГОСТ к оформлению отчётов

Основным нормативным документом федерального уровня, определяющим структуру и правила оформления подобных отчетов, является межгосударственный стандарт ГОСТ 7.32-2001 (далее - Стандарт).

В соответствии с абзацем 1 раздела 1 (область применения) Стандарта он устанавливает общие требования к структуре и правилам оформления научных и технических отчетов, а также правила для тех случаев, когда единая процедура оформления научных и технических отчетов будет содействовать обмену информацией, совершенствуя обработку отчета в информационной системе.

Пункт 3.2. Раздела 3 Стандарта (общие положения) описывает виды отчетов, которые представляются по результатам работы.

По результатам выполнения задания составляется заключительный отчет о работе в целом. Кроме того, по отдельным этапам работы могут быть составлены промежуточные отчеты, что отражается в Техническом задании и в календарном плане выполнения работ.

Раздел 4 Стандарта посвящен описанию структурных элементов отчета. Предусмотрены как обязательные структурные элементы, так и элементы, включаемые в отчет по усмотрению исполнителя с учетом требований разделов 5 и 6 Стандарта.

Обязательными структурными элементами являются:

- титульный лист;

- список исполнителей;

- реферат;

- введение;

- основная часть;

- заключение.

Одно из положений п. 5.1.2. Стандарта, касающееся требований к титульному листу отчёта, гласит, что на титульном листе должен быть указан вид отчёта: заключительный или промежуточный.

  1. Пример типовой структуры отчета об оценке городского земельного участка

Типовая структура отчета об оценке имеет следующий вид:

- Титульный лист

- Введение

- Общие сведения (в соответствии со ст.11 Закона и разделом III Стандартов оценки)

- Перечень документов, представленных заказчиком, и их анализ с точки зрения надлежащего информационного обеспечения работ по оценке

- Общее описание и развернутая характеристика объекта оценки

- Анализ основных положений федерального и местного законодательства, в рамках которого определяется стоимость объекта оценки

- Анализ рынка в целом и конкретного сегмента рынка

- Описание подходов к оценке

- Описание применяемых (в рамках обязательных подходов) методов оценки

- Описание процесса согласования результатов оценки

- Основные выводы по проведенной работе

- Заключение

- Приложения (ксерокопии использованных документов, лицензии и страховое свидетельство).

Прежде чем говорить о структуре отчета об оценке более подробно, остановимся на некоторых основных положениях договора об оценке, который всегда должен предшествовать началу работы оценщика.

В соответствии с действующим Законодательством, основанием для проведения работ по оценке является договор, заключенный между заказчиком и исполнителем. Данный документ (в разделе предмет договора) должен подробно описывать объект оценки, цели и функции оценки, а также дату, по состоянию на которую и производится оценки. Необходимость вынесения в договор указанных выше требований связана, в том числе, и с возможными претензиями заказчика к отчету об оценке после предоставления ему данного документа. Здесь также важно отметить, что часто заказчику бывает трудно сформулировать развернутое описание как объекта оценки, так и целей и функции оценки. Поэтому квалифицированная помощь оценщика в этом случае не просто необходима, но и полезна самому оценщику, т.к. в любом случае всю ответственность за надлежащее выполнение работы несет оценочная компания.

Примерный вид договора об оценке приведен ниже.

г. Москва "___" __________ 2004 г.

ДОГОВОР № ____

на оказание услуг по оценке объектов недвижимости

ООО «Альфа» в лице генерального директора Сидорова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Некоммерческое партнерство «Лига оценщиков земли», (лицензия на осуществление оценочной деятельности, выданная Министерством имущественных отношений Российской Федерации № 004463 от 26 июня 2002 года сроком действия до 25 июня 2007 года, полис, выданный ОАО "Восточно-Европейское Страховое Агентство" сроком действия по 17 сентября 2004 года) в лице Генерального директора Палия Николая Владимировича, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые в дальнейшем соответственно Заказчик и Оценщик или Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Во исполнение Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г. и иных действующих нормативных актов РФ, Заказчик поручает, а Оценщик производит работы по определению ______________________________________

_____________________________________________________________________________

1.2. Основанием для заключения договора является техническое задание на оценку объектов, представленное Заказчиком Оценщику.

1.3. Оценщик представляет Заказчику результат своей работы в виде Отчета об оценке.

2. СТОИМОСТЬ РАБОТ. ПОРЯДОК ИХ СДАЧИ И ОПЛАТЫ

2.1. Стоимость работ по настоящему договору составляет

____________________________в т.ч. НДС ____________________________

Предоплата _________________________________________________

2.2. Сдача работ оформляется Актом сдачи-приемки работ.

2.3. Оплата за выполненную работу производится в течение 5 банковских дней после подписания Акта сдачи-приемки выполненных работ.

3. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

3.1. Началом выполнения работ считается дата ____________________

3.2. Окончание выполнения работ _______________________________

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Оценщик обязан:

4.1.1. Соблюдать при осуществлении работы требования Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и иных действующих нормативных актов РФ.

4.1.2. В согласованные сроки произвести оценку в соответствии с требованиями пункта 1.1 настоящего договора.

4.1.3. Хранить в тайне любую информацию, предоставленную Заказчиком в связи с выполнением настоящего договора; не раскрывать и не разглашать факты или информацию какой-либо третьей стороне без письменного согласия Заказчика.

Обязательства Оценщика по сохранению конфиденциальности информации распространяются и на привлекаемые с его стороны экспертные группы. Обязательства конфиденциальности, наложенные на Оценщика настоящим договором, не распространяются на общедоступную информацию, а также на информацию, которая станет известна не по вине Оценщика.

4.1.4. Выполнить работу, используя общепринятые в практике независимой оценки методики и стандарты, на основании своего опыта и знаний и независимо от любых возможных внешних воздействий, в том числе воздействия Заказчика, либо иных заинтересованных лиц.

4.1.5. Предоставить Заказчику информационные услуги по поиску рыночных цен аналогичных объектов оценки.

4.1.6. Незамедлительно информировать Заказчика о нецелесообразности продолжения работ, в связи с непредвиденными обстоятельствами, ставящими под угрозу успешное окончание работ.

4.1.7. При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимую для проведения оценки, отразить это в своем заключении.

4.1.8. По окончании работ представить Заказчику Акт сдачи-приемки работ.

4.1.9. Предоставить Заказчику сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика.

4.2. Заказчик обязан:

4.2.1. В течение одного дня с момента подписания настоящего договора предоставить Оценщику необходимую информацию и документы.

4.2.2. В течение срока выполнения работы по требованию Оценщика в течение одного дня предоставить ему затребованную дополнительную информацию, либо дать мотивированный отказ.

4.2.3. Предоставить Оценщику возможность ознакомления с любой доступной Заказчику документацией, имеющей отношение к предмету договора.

4.2.4. Обеспечить Оценщику возможность осмотра оцениваемых объектов в натуре.

4.2.5. Использовать Отчет только после подписания акта-приемки сдачи в виде единого неделимого документа исключительно для целей, установленных настоящим договором. Иное использование Отчета, не предусмотренное настоящим договором, возможно лишь с письменного согласия Оценщика.

4.2.6. В случае надлежащего выполнения своих обязательств Оценщиком подписать Акт приемки-сдачи работ и оплатить pa6oтy Оценщика по настоящему договору в соответствии с условиями настоящего договора.

4.2.7. Изначально освободить Оценщика oт обязательств участия в отношениях Заказчика с третьими лицами по поводу предмета настоящего договора, за исключением случаев, непосредственно предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Оценщик имеет право:

4.3.1. На ознакомление с бухгалтерской отчетностью, текстами договоров, инвентаризационными ведомостями и прочими необходимыми для оценки документами.

4.3.2. Получать требуемую информацию непосредственно от государственных контрольных органов.

4.3.3. Использовать копию Отчета в отношении с третьими лицами при условии исключения из нее всех ссылок и упоминаний о наименовании Заказчика и его представителей.

4.3.4. Отказаться от проведения оценки в случаях нарушения Заказчиком договора.

5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Возникающие в процессе исполнения договора или в связи с ним претензии, или разногласия разрешаются Сторонами путем принятия действенных мер по их урегулированию.

5.2. При недостижении соглашения по вопросам, предусмотренным пунктом 5.1. настоящего договора, Стороны руководствуются действующим законодательством.

6. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

6.1. Изменения или дополнения к настоящему договору признаются действительными при условии их выполнения в письменной форме за подписью уполномоченных на то лиц.

6.2. Отчет об оценке стоимости представляет собой квалифицированное мнение Оценщика о стоимости объектов на дату оценки без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества. Оценщик не несет ответственность за выводы, сделанные на основе документов и информации, предоставленных Заказчиком и содержащих недостоверные сведения. Оценщик не несет ответственность за возможное будущее изменение оценочной стоимости, независимо от того, явится ли оно следствием изменения обстоятельств, принимавшихся во внимание при проведении работ, либо следствием возникновения новых обстоятельств, которые ранее не существовали, либо о которых Оценщик не был информирован Заказчиком.

6.3. Стороны не несут ответственности за полное или частичное невыполнение обязательств, вследствие воздействия обстоятельств непреодолимой силы, которые не могли быть заранее предвидены Сторонами (форс-мажор). В этом случае выполнение Сторонами обязательств по настоящему договору откладывается до прекращения действия подобных обстоятельств или их последствий.

6.4. Возражения Заказчика против содержания Отчета в целом или части не могут рассматриваться в качестве основания расторжения договора или отказа от приемки работ.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. В случае, если задание на оценку не согласуется с действующими в России Стандартами оценки, любой публикуемый документ со ссылкой на заключение Оценщика должен содержать все сделанные Оценщиком допущения и отступления от Стандартов.

7.2. Оценщик предоставляет Заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях Оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящий договор действует с момента его подписания Сторонами до выполнения ими всех обязательств по настоящему договору.

8.2. Настоящий договор составлен на 4 страницах в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон: оба текста идентичны и имеют равную силу.

8.3. Оценщик не несет ответственность за несвоевременное предоставление Заказчиком отчетных данных в органы статистики и налоговые органы.

8.4. Готовый отчет выдается представителю Заказчика по доверенности.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ЗАКАЗЧИК: ОЦЕНЩИК ___________________________________

М.П. Подпись: М.П. Подпись:

Титульный лист отчета об оценке

На титульном листе, обычно, указывают номер и название отчета, соответствующее формулировке предмета договора. Кроме того, имеется утверждающая подпись руководителя оценочной фирмы, название заказчика и исполнителя данного отчета, год его выполнения и название города, в котором зарегистрирован оценщик. Часто в верхней части отчета указывают полное название оценочной фирмы, ее юридический и почтовый адрес, телефоны, адрес электронной почты (при наличии). Примерный вариант титульного листа проиллюстрирован ниже.

НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО "ЛИГА ОЦЕНЩИКОВ ЗЕМЛИ"

г. Москва, Гороховский пер., 4. тел. 261-5966

Лицензия Министерства имущественных отношений

Российской федерации № 004463

Экз. № 1

«Утверждаю»

Генеральный директор

____________________

___ ________ 2002 г.

ОТЧЕТ № 002-2002

об определении стоимости передачи прав и обязательств по земельному участку

ЗАКАЗЧИК: ЗАО "ПРОСТ"

ИСПОЛНИТЕЛЬ: НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО "ЛИГА ОЦЕНЩИКОВ ЗЕМЛИ"

г. Москва, 2002 г.

Введение

Данный раздел предполагает описание оснований обращения заказчика оценки в оценочную компанию. Как известно в соответствии со ст. 8 Закона (Обязательность проведения оценки объектов оценки), в определенных в ней случаях необходима обязательная оценка объектов оценки. Перечень таких случаев детально прописан в данной статье. Кроме того, в ряде законов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации также присутствует обязательность проведения оценки. То есть этот факт должен быть выявлен и отражен в отчете.

Наряду с обязательной оценкой может быть проведена оценка, в результатах которой заказчик заинтересован по особым обстоятельствам, например, при продаже своего недвижимого имущества, что также описывается в этом разделе.

Такой анализ положений действующего законодательства, в рамках которых мотивирована потребность в оценке конкретного объекта, полезен и с точки зрения надлежащей формулировки как характеристик объекта оценки, так и определяемого вида его стоимости, а также целей и функции оценки. Например, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 808 от 11.11.2002 г.:

в) орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков:

определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене

Перечень общих сведений, представляемы в отчете в соответствии со ст.11 Закона и раздела III Стандартов оценки.

В последнее время возрастает число случаев, когда отчет об оценке признается ничтожным как вследствие нарушений при заключении договора на оценку, так и из-за несоблюдения формальных требований законодательства при оформлении отчета.

В данном разделе оценщику целесообразно сконцентрировать всю информацию, которая должна присутствовать в отчете в соответствии с положениями вышеупомянутых нормативных актов. Примерный состав такой информации приведен ниже.

Перечень общих сведений, которые необходимо представить в отчете во исполнение ст.11 Закона и раздела III Стандартов оценки.

Дата проведения оценки: 01 сентября 2002 г.

Дата составления отчета: 14.10.2002 г.

Порядковый номер отчета: 002-2002

Основание для проведения оценки: договор № 002-2002 от ___ ______ 2002 г., заключенный между ЗАО "Мост" и НП "Лига оценщиков земли"

Начало работ по оценке в соответствии с условиями указанного Договора

Заказчик: ЗАО "ПРОСТ"

Место нахождения Заказчика: 102003, г. Москва, Новый пр., д. 73

Оценщик: НП "Лига оценщиков земли"

Место нахождения Оценщика: 105064, г. Москва, Гороховский пер., 4

Лицензия Министерства имущественных отношений № 004463 от 26 июня 2002 года сроком действия до 25 июня 2007 года

Страховой полис №0730/076/0034/02, выданный ОАО "АльфаСтрахование", сроком действия до 17 сентября 2005 г.

Объект оценки (в соответствии с договором): Передача прав и обязательств по земельному участку, определенных договором аренды от 20.07.95 № М-07-001234, в части земельного участка площадью 15 407 кв. м во вл. 73 по Новому проспекту, находящемуся на праве субаренды по договору от 15.09.97 № М-07-001234-А-01, ЗАО "ПРОСТ"

Объект оценки (по итогам исследований и уточнений в процессе работы): Комплекс обязательственных прав по земельному участку, расположенному во вл. 73 по Новому проспекту площадью 15 407 кв. м, с обременениями, вытекающими из:

- договора аренды земельного участка от 20.07.95 № М-07-001234,

- договора субаренды от 15.09.97 № М-07-001234-А-01, а также на основании свидетельств о собственности на строения, расположенные на данном земельном участке (Свидетельство о государственной регистрации права от 07.07.2001 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ" на строение 2; Свидетельство о государственной регистрации права от 08.08.2001 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ" на строение 3; Свидетельство о государственной регистрации права от 09.09.2001 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ" на строение 1)

Балансовая стоимость объекта оценки:

Арендатор: Государственное унитарное предприятие Гамма

Субарендатор: ЗАО "ПРОСТ"

Используемые стандарты: Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года №519.

Более подробно о регламентировании процесса оценки можно прочитать в главе 2 настоящей книги.

Перечень документов, представленных заказчиком оценки, и их анализ с точки зрения надлежащего информационного обеспечения работ по оценке

Наличие данного раздела в отчете связано со ст.14 Закона (права оценщика), где оценщику предоставлено право:

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик … не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки…

Что касается оценки земельных участков, земельно-имущественных комплексов или единых объектов недвижимости, то минимально необходимый перечень документов должен включать следующие:

- властно-распорядительный документ, подтверждающий возникновение прав на данный земельный участок надлежащим образом (Постановление Правительства г. Москвы);

- правоустанавливающий документ (договор аренды земельного участка);

- правоудостоверяющий документ (свидетельство о регистрации прав на данный земельный участок);

- кадастровый план земельного участка;

- свидетельства о регистрации прав на находящиеся на данном земельном участке здания, сооружения, либо незавершенный строительством объект;

- при наличии записей об обременениях или каких-либо особых условий в свидетельствах о регистрации прав, документация, разъясняющая суть данных обременений или особых условий;

- технический паспорт БТИ.

При отсутствии какого-либо из перечисленных документов оценщику нужно обязательно выяснить причины этого. Также необходимо помнить, что конкретные формулировки в документах, удостоверяющих права на оцениваемый объект, имеют силу лишь на дату их выдачи. В случае необходимости подтверждения содержания данного документа необходимо обращаться в соответствующий орган юстиции для получения выписки из ЕГРП. Технические документы (паспорт БТИ и всевозможные справки формы 1а, формы 5 и др.) действительны в течение 1 года с даты их выдачи, но эти документы могут быть сделаны по состоянию и на более раннюю дату. Кроме того, в зданиях (строениях, помещениях) возможны не согласованные в соответствии с действующим законодательством перепланировки конструктивных элементов. Это также должно быть отмечено в отчете об оценке.

Во многих случаях в комплект документации для проведения оценки входит также справка из Государственного градостроительного кадастра. Некоторые виды оценки требуют и предоставления эскиза №2. Наличие градостроительной документации позволяет существенно дополнить систему исходных данных для оценки и повысить качество выполняемых работ по оценке. Более подробно об особенностях работы с документацией для оценки можно прочитать в главе 10 настоящей книги.

Описание и характеристика объекта оценки

На основании представленных заказчиком документов и натурного обследования объекта оценки составляется описание объекта оценки (как с правовой точки зрения, так и с технической). Желательно сделать и включить в отчет фотографии объекта оценки в целях исключения спорных ситуаций о состоянии данного объекта на дату оценки. Здесь необходимо отметить, что часто возникают ситуации, когда дата оценки и дата составления отчета об оценке сильно отличаются. Законодательство не препятствует проведению оценки в этом случае. Но эту ситуацию необходимо отразить в соответствующем разделе отчета, отражающем ограничения использования полученных результатов оценки. Необходимо также особенно внимательно проанализировать предоставленный комплект документов на предмет уточнения цели и функции оценки, ее назначения и предполагаемого использования.

Ниже представлен в качестве примера перечень документов, полученных от заказчика по одному из выполненных авторами отчетов об оценке.

  1. Договор долгосрочной аренды земельного участка от 20.07.95 № М-07-001234 (сроком на 49 лет) с приложениями и дополнительными соглашениями.

  2. Постановление Правительства Москвы от 25 июня 1995 г. № 352 "О согласовании эскизного проекта многофункционального градостроительного ансамбля "Гамма", установлении права пользования земельным участком по Новому проспекту, вл. 73 и строительстве первой очереди ансамбля.

  3. Договор субаренды от 15.09.97 № М-07-001234-А-01, заключенный между Москомземом, ГУП «Гамма» и ЗАО "ПРОСТ" (сроком на 7 лет, общей площадью земельного участка – 15 407 кв. м на дату заключения договора субаренды) с дополнительными соглашениями: от 30.10.1999 с приложением и от 17.06.2000.

  4. Свидетельство о государственной регистрации права от 10.09.2002 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ", на право собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Новый проспект, дом 73, стр. 2, площадью 1 932 кв. м.

  5. Свидетельство о государственной регистрации права от 11.09.2002 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ", на право собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Новый проспект, дом 73, стр. 3 площадью 1593 кв. м.

  6. Свидетельство о государственной регистрации права от 23.07.2001 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ", на право собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Новый проспект, дом 73, стр. 1, площадью 5 281 кв. м.

  7. Распоряжение префекта ВАО № 458 от 15.06.2001 г. Об утверждении решений окружной комиссии по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству

  8. Градостроительное заключение от 20.04.2001 года

  9. Проект договора купли-продажи трех офисных зданий общей площадью 8806 кв. м., расположенных по адресу: г. Москва, Новый проспект, дом 73, стр. 1, 2 и 3.

  10. Эскиз № 2.

В отчет включены также результаты натурного обследования объекта оценки с приложением соответствующих актов, пояснительных записок, эскизов, планов и фотографий.

По результатам выполненного анализа представленных документов и натурного обследования приведено уточненное описание объекта оценки. Особое внимание обращено на систему вещных и обязательственных прав, связанных с объектом оценки, а также на описание выявленных обременений, влияющих на чистоту правового титула объекта оценки. Более подробно о специфике формирования объекта оценки можно прочитать в главах 3-10 настоящей книги.

Анализ основных положений федерального и местного законодательства, в рамках которого определяется стоимость объекта оценки

Основное содержание данного раздела соответствует материалам, приведенным в главах 4-9 настоящей книги. Некоторые оценщики перегружают этот раздел обширными цитатами из нормативных актов различного уровня в ущерб содержательной части работы. На наш взгляд, имеет смысл цитировать только те положения местных или ведомственных нормативных актов, которые противоречат действующему федеральному законодательству и приводят к повышению рисков получения неадекватных результатов оценки. Это даст основание внести соответствующие оговорки в завершающую часть отчета – основные выводы, пояснения и ограничения, связанные с использованием отчета об оценке.

Анализ рынка городской недвижимости в целом и конкретного сегмента городского земельного рынка

Требования к описанию рынка недвижимости изложены достаточно полно в разделе 21.4. настоящей главы. Необходимо отметить, что часто в отчетах об оценке доля материалов отчета, относящаяся к описанию рынка, составляет величину большую 50% от объема всего отчета. Причем, часто такой анализ переходит из одного отчета в другой, и даже отчеты разных оценщиков становятся очень похожими друг на друга. Многие оценщики считают, что это делает отчет более солидным. На самом деле такое наукообразие не дает ожидаемого эффекта, а часто приводит и к обратным результатам. Данный раздел отчета должен быть достаточно компактным, оригинальным и охватывать именно тот сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Кроме того, при проведении оценки результаты данного раздела должны быть использованы и отражены в итоговых выводах, сделанных в отчете об оценке.

Описание подходов к оценке

Данный раздел должен включать описание подходов к оценке, предусмотренных действующим законодательством, а также тех из них, которые непосредственно применялись при проведении данной оценки. В случае отказа от применения каких-либо подходов к оценке, необходимо доказательно описать его причины, продемонстрировав при этом объем и содержательную часть работы, которая была проделана оценщиком, прежде чем отказаться от использования данного подхода к оценке. Более подробно об этом можно прочитать в главах 3 и 14 настоящей книги.

Описание применяемых (в рамках обязательных подходов) методов оценки

К написанию этого раздела нужно отнестись очень тщательно, вспомнив все существующие методы оценки объекта недвижимости, т.к. выбор метода в данном случае целиком определяется самим оценщиком. И ответственность за использование конкретных методов оценки лежит на самом оценщике. Подробнее представить эту важнейшую часть отчета можно на основе материала, изложенного в главах 3, 15-20 настоящей книги.

Описание процесса согласования результатов оценки

Часто при выведении итоговой величины стоимости объекта оценки результаты, полученные в рамках применяемых подходов и методов оценки, различаются иногда даже в разы. В этом случае необходимо уточнить процедуру применения различных методик к оценке и выявить эти различия. Более подробно содержание данного этапа работы описано в главах 3, 16, 19 и 20 настоящей книги.

Основные выводы по проведенной работе

Поскольку данный раздел завершает содержательную часть отчета об оценке, подготавливает окончательное заключение по результатам оценки, то в нем оценщику предоставляется последняя возможность сделать специальные оговорки по характеристикам объекта оценки, особенностям постановки задачи оценки, специфике представленной документации и других существенных фактах и обстоятельствах, приводящих к определенным рискам получения не вполне адекватных результатов оценки. К примеру, представители Минимущества РФ высказывали мнение, что при заключении договора на оценку необходимо проверять, принадлежит ли объект оценки заказчику. В противном случае оценка может быть признана незаконной.

Здесь же можно оговорить и условия использования результатов оценки, порядок их уточнения и другие условия, способные оградить оценщика от возможных негативных последствий. Более подробно о способах выявления различных видов рисков оценщика и вариантах их снижения и покрытия можно узнать из предыдущих глав настоящей книги.

Заключение

В этом разделе отчета об оценке приводится результаты расчета итоговой величины стоимости объекта оценки. Здесь обязательно наличие подписей исполнителей данного отчета. Он должен быть подписан и руководителем компании, и специалистами-оценщиками. Если руководитель одновременно является и исполнителем отчета, он в одном случае должен расписаться как руководитель (на титульном листе отчета), а в другом – как специалист-оценщик. Если отчет подписывают несколько специалистов, необходимо отметить, кем какой раздел отчета выполнялся. Это требование должно стать особенно актуальным после введения саморегулирования оценочной деятельности, когда будет действовать персональная ответственность специалистов-оценщиков.

Приложения (ксерокопии используемых в отчете документов)

В отношении включения в отчет ксерокопий лицензий, дипломов, правоустанавливающих и прочих документов, можно сослаться не только на нормы действующего законодательства, но и на мнение представителей Минимущества РФ. В том виде, в котором они обычно прикладываются к отчету, они не имеют никакой юридической силы. Информация о лицензии, страховании и перечень представленных документов должны указываться в отчете об оценке. Прикладываемые ксерокопии лишь раздувают общий объем отчета. Если оценщик действительно необходимо сослаться на какой-либо документ, то следует приложить к отчету либо подлинники документов, либо их нотариально заверенную копию. Также следует учитывать, что цифровые фотографии не рассматриваются как документ.

10. Основные требования к экспертизе результатов оценки.

    1. Примерный регламент проведения экспертизы саморегулируемым объединением оценщиков.

РЕГЛАМЕНТ

работы Экспертного совета НП «СМАО»

Общие положения.

1.1. Основания для проведения экспертизы отчетов об оценке.

плановые работы Экспертного совета СМАО по разработке стандартов СМАО в соответствующих областях оценочной деятельности, Положений о членстве в СМАО и иных Положений, Правил и Регламентов СМАО;

инициатива Президента СМАО, вице-президентов СМАО, членов Наблюдательного совета СМАО, членов Экспертного совета СМАО;

обращения руководителей министерств, Федеральных агентств, Федеральных служб, ГАО, РАО, иных полномочных представителей государства в бизнес-структурах, руководителей крупных политических и общественных организаций;

долгосрочные договорные отношения СМАО с партнерскими организациями;

разовые заказы, оформленные договором на проведение экспертизы;

обращения судебных органов

обращения граждан и организаций.

Назначение экспертных заключений.

разработка стандартов СМАО;

разработка квалификационных требований к членам СМАО;

разработка правил аттестации членов СМАО;

разрешение спорных вопросов, связанных с профессиональной деятельностью членов СМАО;

исполнение договорных обязательств СМАО;

выполнение просьб государственных и общественных организаций;

ответ на обращения в соответствии с действующим законодательством.

Порядок использования экспертных заключений СМАО.

в соответствии с действующим законодательством;

в соответствии с договорными обязательствами;

в соответствии с уставом СМАО;

в соответствии с решениями Координационного совета СМАО:

в соответствии с решениями президента СМАО.

Состав и структура Экспертного совета СМАО

2.1. Состав Экспертного совета СМАО

численность в соответствии с уставом СМАО

персональный состав Экспертного совета СМАО (список)

Структура Экспертного совета СМАО

председатель Экспертного совета СМАО;

заместитель председателя Экспертного совета СМАО по общим вопросам;

заместители председателя Экспертного совета СМАО по направлениям оценочной деятельности;

ответственный секретарь Экспертного совета (не член совета?);

приглашенные эксперты

Распределение функций руководителей Экспертного совета

председатель:

созыв заседаний Экспертного совета;

проведение заседаний Экспертного совета;

заключение договоров на экспертизу;

подготовка поручений на проведение экспертизы;

утверждение экспертных заключений после их принятия;

организация согласительных процедур в случае возникновения разногласий.

заместитель председателя по общим вопросам:

проведение заседаний Экспертного совета при отсутствии председателя;

координация экспертных работ;

учет поручений на экспертизу;

учет и регистрация экспертных заключений.

заместители председателя направлениям оценочной деятельности:

координация работ экспертов по данному направлению;

взаимодействие с другими заместителями председателя при проведении экспертизы комплексного характера;

подготовка проектов экспертных заключений;

формирование обоснованных предложений Экспертному совету в случае возникновения особых мнений экспертов;

визирование проектов экспертных заключений.

ответственный секретарь Экспертного совета (не член совета?):

учет заданий на проведение экспертизы;

связь с членами экспертного совета;

оповещение о проведении заседаний;

протоколирование собраний Экспертного совета;

ведение документации Экспертного совета;

регистрация утвержденных экспертных заключений после их подписания председателем.

приглашенные эксперты:

подготовка части экспертного заключения по заданию члена Экспертного совета;

подготовка справок по отдельным вопросам экспертизы;

Критерии соответствия, на которых основывается экспертиза

4.1. Гражданский кодекс РФ;

4.2. Закон об оценочной деятельности

4.3. Смежное законодательство

4.4. Подзаконные акты

4.5. Ведомственные инструкции, прошедшие регистрацию в Минюсте РФ

4.6. ГОСТы РФ

4.7. Национальные стандарты

4.8. Международные стандарты

4.9. Стандарты СМАО

4.10. Фундаментальные законы науки, лежащие в основе правил и стандартов оценки

5. Порядок организации работ по экспертизе отчетов об оценке.

Порядок формирования заданий на проведение экспертизы.

подготовка поручения Председателя Экспертного совета СМАО на проведение экспертизы заместителю председателя по соответствующему направлению;

регистрация поручения заместителем председателя по общим вопросам с указанием сроков выполнения экспертизы и порядка подготовки решения;

передача поручения заместителю председателя Экспертного совета по соответствующему направлению оценочной деятельности;

принятие поручения к исполнению с фиксированием срока представления проекта экспертного заключения.

Порядок взаимодействия заместителей председателя по направлениям:

при проведении экспертизы оценки бизнеса (при необходимости);

при проведении экспертизы оценки сложных объектов по отдельным направлениям;

при выполнении наиболее ответственных поручений на экспертизу.

Периодичность проведения заседаний Экспертного совета СМАО

очередные заседания – один раз в две недели;

внеочередные заседания – по мере необходимости;

6. Порядок принятия решения при утверждении экспертного заключения.

Порядок ознакомления членов экспертного совета СМАО с проектом экспертного заключения

рассылка проекта экспертного заключения членам Экспертного совета заместителем председателя по направлению;

сбор замечаний и предложений по сути экспертного заключения;

снятие возражений членов Экспертного совета до вынесения проекта экспертного заключения на утверждение;

формирование и обоснование особых мнений (при наличии);

рассылка членам Экспертного совета итогового проекта заключения с обоснованными особыми мнениями.

Порядок утверждения экспертного заключения при наличии консенсуса:

при отсутствии особых мнений членов Экспертного совета – утверждение путем опроса без специального обсуждения на совете;

на заседании Экспертного совета по представлению заместителя председателя по направлению.

Порядок утверждения экспертного заключения при отсутствии консенсуса:

при наличии особых мнений членов Экспертного совета – квалифицированным большинством (3/4) голосов;

при отсутствии квалифицированного большинства – формирование согласительной комиссии из заместителей председателя по направлениям.

7. Порядок отмены ранее принятого экспертного заключения и назначения повторной экспертизы

7.1. Основания для повторного проведения экспертизы:

поручение президента СМАО;

решение Координационного совета;

7.2. Формирование группы экспертов для проведения повторной экспертизы:

из числа членов Экспертного совета, готовивших первоначальное экспертное заключение;

с включением членов Экспертного совета, не принимавших участия в подготовке первоначального заключения;

в полном составе из числа членов Экспертного совета, не принимавших участия в подготовке первоначального заключения.

7.3. Ознакомление членов Экспертного совета с новым экспертным заключением:

рассылка текстов первоначального и нового экспертного заключения;

рассылка первоначального экспертного заключения и записки с обоснованием необходимости его подтверждения;

рассылка текстов особых мнений членов Экспертного совета (при наличии).

Порядок утверждения повторного экспертного заключения при наличии консенсуса:

при отсутствии особых мнений членов Экспертного совета – утверждение путем опроса без специального обсуждения на совете;

на заседании Экспертного совета по представлению заместителя председателя по направлению.

Порядок утверждения повторного экспертного заключения при отсутствии консенсуса:

при наличии особых мнений членов Экспертного совета – квалифицированным большинством (3/4) голосов;

при отсутствии квалифицированного большинства – формирование согласительной комиссии из заместителей председателя по направлениям.

8. Ведение архива Экспертного совета СМАО и реестра принятых экспертных заключений.

8.1. Реестр экспертных заключений

порядок ведения реестра

порядок организации доступа к реестр членов Экспертного совета

порядок организации доступа к реестру членов СМАО

порядок организации доступа к реестру не членов СМАО

порядок выдачи справочной информации из реестра сторонним организациям.

8.2. Архивы заместителей председателя по направлениям

обеспечение конфиденциальности

порядок организации доступа к архиву членов Экспертного совета

порядок организации доступа к архиву членов СМАО

8.3. Архив Экспертного совета СМАО

обеспечение конфиденциальности

порядок организации доступа к архиву членов Экспертного совета

порядок организации доступа к архиву членов СМАО

порядок организации доступа к архиву не членов СМАО

порядок выдачи справочной информации из архива сторонним организациям.

    1. Примерная структура экспертного заключения по результатам оценки.


Некоммерческое партнерство


103064, Москва, к-64, Гороховский пер.4, Тел.: 261-59-66, ИНН 7701285004,

р/с 40703810538290101355, В Сбербанке России г. Москва

К/сч. 30101810400000000225, БИК 044525225

Лицензия Минимущества РФ от 25 июня 2002 года № 004463

От_______________ №_______________

На № ИС-9851

От 21.10.2004г.

Заместителю министра

Министерства имущественных отношений

Московской области

И.С.Шестак

Уважаемая Ирина Степановна!

В соответствии с Вашим письмом от 21.10.2004 г. №ИС-9851 по поводу проведения экспертизы направленного к нам отчета об оценке №2004-08-01, наша организация подготовила экспертное заключение в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

В связи со сложностью использованных в отчете методов оценки нами проведено дополнительное исследование, касающееся организационно-правовых и экономических аспектов использованных в отчете методов оценки с привлечением ведущих ученых и специалистов по данной проблеме.

Результаты проведенных научных исследований в виде аналитической записки прилагаются к экспертному заключению.

В случае необходимости готовы представить дополнительные разъяснения в любой удобной для Вас форме.

Приложение: Экспертное заключение на 27 стр.

Аналитическая записка на 25 стр.

С уважением,

Генеральный директор Е.А.Семенова

Исполнитель:

Акимова И.С.

т. 261-59-66

Некоммерческое партнерство



103064, Москва, к-64, Гороховский пер.4, Тел.: 261-59-66, ИНН 7701285004,

р/с 40703810538290101355, В Сбербанке России г. Москва

К/сч. 30101810400000000225, БИК 044525225

Лицензия Минимущества РФ от 25 июня 2002 года № 004463

От_______________ №_______________

На №____________ от_______________

Экспертное заключение

на отчет №2004-08-01 об оценке земельного участка площадью 54470 кв. м. (кадастровый номер 50:20:002 02 02:0037), расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Новоивановский, в районе пос. Заречье, относящегося к землям поселений, по состоянию на 16.08.2004 г., выполненной ООО «Новый дом» по заказу Министерства имущественных отношений Московской области.

Москва, 2004 г.

Проект

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

№ 04-15 от 20. 10. 2004 г.

на отчет № 2004-08-01 от 16.08.2004 г. об оценке земельного участка площадью 54470 кв. м. (кадастровый номер 50:20:002 02 02:0037), расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Новоивановский, в районе пос. Заречье, относящегося к землям поселений, по состоянию на 16.08.2004 г., выполненной ООО «Новый дом» по заказу Министерства имущественных отношений Московской области.

Заказчик экспертизы:

Министерство имущественных отношений Московской области.

Исполнитель экспертизы:

НП "Лига оценщиков земли"

Цель экспертизы:

Подтверждение соответствия отчета требованиям нормативных документов РФ в области оценочной деятельности

Вид экспертизы:

Предварительная

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ (из Отчета)

Объект оценки:

Земельный участок площадью 54 470 кв. м (кадастровый №50:20:002 02 02:0037), расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, Новоивановский с/о, в районе пос. Заречье

Собственник

Московская область

Правообладатель:

ЗАО «Заречье им. С.А.Кушнарева» по договору аренды от 24.12.2002 г. №21027-Z и дополнительному соглашению от 23.07.2004 г. №1/298

Реквизиты правообладателя – юридического лица:

Указаны в приложении к отчету

Балансовая стоимость объекта оценки:

Отсутствует в силу особенностей правоотношений применительно к объекту оценки

Оценщик:

ООО «Новый дом» (стр. 1). 119002, г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д.29/16; 113114, г. Москва, ул. Летниковская, д.11/10, стр.6 (стр.5), ИНН не указан, банковские реквизиты не указаны,

Страховой полис №19/04-025806 со сроком действия до 02.02.2005 г. на сумму 1 000 000 (Один миллион) рублей («Информстрах»). Лицензия №008020, выданная 22 декабря 2003г. Министерством имущественных отношений Российской Федерации (стр. 5)

Специалист-оценщик, подписавший Отчет:

Кудинов Александр Игоревич

Дата определения стоимости объекта оценки:

16 августа 2004 года (стр. 5)

Номер и дата составления Отчета:

2004-08-01, от 16 августа 2004 г.

Цели и задачи проведения оценки:

Определение рыночной стоимости объекта с учетом имеющихся ограничений рыночного оборота с целью его выкупа в собственность арендатором (стр. 5)

Основание для проведения оценки:

Договор № б/н от 12 августа 2004. (стр. 5)

Вид определяемой стоимости в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки:

Рыночная (стр. 5), с учетом имеющихся ограничений рыночного оборота

Итоговая величина стоимости:

11 001 967 (стр. 39)

Оценка в рамках доходного подхода

9 539 132 (стр. 39)

Оценка в рамках сравнительного подхода

11 164 504 (стр. 39)

Оценка в рамках затратного подхода

Отсутствует

Согласование результатов оценки, полученных в рамках трех обязательных подходов к оценке

Имеется, однако лишь по двум подходам к оценке. Ссылки на обоснованный отказ от использования затратного подхода к оценке нет

Заключение:

Отчет соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Методические основы определения стоимости изложены в Отчете достаточно полно, применение использованных методов для определения стоимости объекта оценки обосновано. Расчет стоимости объекта оценки выполнен в полном соответствии с изложенными методическими основами определения стоимости, допущены лишь некоторые неточности, существенно не влияющие на заключительные выводы оценщика. Приведенные в Отчете исходные данные достаточны для расчета рыночной стоимости объекта оценки с учетом выявленных ограничений его оборота, достоверность данных подтверждена необходимыми аргументами, имеющими доказательную силу, а также ссылками на источники информации, имеющие надлежащий статус.

Рекомендовать отчет как (в целом) соответствующий статье 12 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения).

Да

Рекомендовать отчет как соответствующий статье 12 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения), с условием устранения высказанных замечаний.

Да

Не рекомендовать отчет как соответствующий статье 12 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения).

Нет

ОСНОВАНИЕ:

___________________________/___________/

ЭТАПЫ КОНТРОЛЯ

  1. Требования договора

Цель: определить соответствие представленного на экспертизу Отчета требованиям договора на проведение оценки.

Данный этап контроля отсутствует, т.к. договор на проведение оценки отсутствует.

  1. Требования закона и стандартов

Цель: определить соответствие представленного на экспертизу Отчета требованиям действующего законодательства РФ к содержанию отчета об оценке, а также требованиям использованных Оценщиком стандартов оценки.

В соответствии со ст.ст.8, 11, 12, 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ (далее – по тексту – Закон об оценке):

Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям статьи 24 настоящего Федерального закона и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.

(часть седьмая в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

А также Стандартами оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Правительством Российской Федерации (Постановление от 6 июля 2001 г. N 519), включающими следующие разделы:

I. Общие положения

1. Настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении.

2. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

II. Определение видов стоимости объекта оценки,

подходов к оценке и методов оценки

3. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

4. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

5. Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

6. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

7. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

8. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

9. Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

10. Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

11. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

III. Требования к проведению оценки

13. Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчиком договора об оценке;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.

14. Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

15. Оценщик осуществляет сбор и обработку:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

16. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

17. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

18. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

19. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

20. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Соответствие требованиям законодательства об оценке:

п/п

Содержание требований законодательства

Выполнение требований в отчете

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98

1

Дата проведения оценки объекта оценки.

Да

2

Используемые стандарты оценки.

Да

3

Цели и задачи проведения оценки объекта оценки.

Да

4

Дата составления и порядковый номер отчета.

Да

5

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.

Да

6

Место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества.

Да

7

Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.

Да/Да/Нет

8

Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки.

Да

9

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.

Да

10

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

Да

11

Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата.

Да

12

Дата определения стоимости объекта оценки.

Да

13

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Да

14

Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью.

Да

15

Подпись оценщика – индивидуального предпринимателя или работника юридического лица, осуществившего оценку объекта оценки, и его руководителя..

Да

16

Иные сведения, существенно важные для полноты отражения примененного оценщиком метода расчета конкретного объекта оценки

Нет

17

Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки

Да

18

Критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки (в случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости)

Да

19

Допускает ли отчет неоднозначное толкование или вводит в заблуждение.

Нет

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»

20

Наличие договора об оценке объекта оценки

Да

21

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки

Да

22

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюнктуры и тенденций

Да

23

Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов

Да/нет

24

Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Да/нет

25

Определение аналогов объекта оценки и обоснование их выбора

Да

26

Осуществление необходимых расчетов того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации

Да

27

Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке, а также определение в рамках каждого из подходов конкретных методов оценки

Да/нет

28

Согласование результатов оценки, полученных в рамках трех обязательных подходов к оценке

Да/нет

29

Выражение итоговой величины стоимости объекта оценки в рублях в виде единой величины (если в договоре об оценке не предусмотрено иное).

Да

Иные стандарты оценки

Примечание: выводы по пп. 7, 16-19, 23-28 формируются с учетом последующих замечаний

Комментарии:

  • П.7 – см. далее раздел 3)

  • П.22 – Отсутствует анализ сегмента рынка, к которому относится именно объект оценки (земельный участок, находящийся на праве краткосрочной аренды, предусматривающем возможность его застройки жилыми зданиями и объектами инфраструктуры, и относящийся к категории "земли поселений")

  • П.25 – см. раздел 5 (метод сравнения продаж)

  • П.27 – см. раздел 5, обоснование отказа от затратного подхода

  • П.28 – см. раздел 5, согласование результатов оценки с учетом обоснования отказа от затратного подхода

Вывод: Отчет об оценке в целом соответствует требованиям действующего законодательства и стандартов оценки. Допущены лишь некоторые неточности, существенно не влияющие на заключительные выводы оценщика.

  1. Характеристика объекта оценки

Цель: определить насколько полно, точно и однозначно описан и идентифицирован в Отчете объект оценки, определена чистота его правового титула, а также отражены основные факторы ценообразования объекта оценки и его критически важные количественные и качественные характеристики, используемые при формировании и обоснования итогового вывода о стоимости данного объекта.

Комментарии:

В разделе 3 Отчета об оценке (Описание объекта оценки) приведены количественные и качественные характеристики земельного участка. Описаны: местоположение, форма и рельеф земельного участка, отсутствие застройки, наличие неплодоносящих деревьев под вырубку, подъезд к земельному участку и его расстояние от МКАД и Сколковского шоссе, категория, к которой относится оцениваемый земельный участок (земли поселений), его разрешенное использование – для жилищного строительства с объектами инфраструктуры. Имеются ссылки на Постановление Правительства Московской области от 09.07.2004 № 401/27, в соответствии с которым было разрешено использование данного земельного участка для жилищного строительства с изменением категории земель и заключено упоминавшееся дополнительное соглашение к договору аренды данного земельного участка.

Указана, со ссылкой на кадастровый план земельного участка, нормативная цена земельного участка в размере 5 149 041,10 руб. Указан землепользователь - ЗАО «Заречье им. С.А.Кушнарева» (на праве краткосрочной аренды), а также срок окончания аренды.

Поскольку вид права, на котором земельный участок находится у землепользователя – краткосрочная аренда, то опираясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации (ФЗ от 25.10.2001№ 137-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ) (далее по тексту ЗК), необходимо учесть, что:

1. Данный вид права оборотоспособен с определенными ограничениями, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя, то есть отсутствует возможность полной свободы совершения рыночных сделок с оцениваемым объектом без учета прав и обязательст сторон (например, согласия арендодателя, отраженного в тексте договора) (ст. 22 ЗК ):

5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В то же время, и арендодатель также ограничен в праве полной свободы распоряжения земельным участком, включая его продажу:

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Из приведенного в п.4а Стандартов оценки определения стоимости объекта “с ограниченным рынком“ следует, что объект не продается на открытом рынке, то есть его продажа возможна, однако при этом нужно руководствоваться положениями процитированного выше п.8 ст.22 (Аренда земельных участков) Земельного кодекса Российской Федерации. Для его трактовки необходимо учесть, что в ст. 250 (Преимущественное право покупки) Гражданского кодекса Российской Федерации сформулированы следующие положения:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Еще раз отметим, что эти положения указанных статей Земельного и Гражданского кодексов корреспондируют с п.4а Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 06 июля 2001 г.:

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Поскольку п.8 ст.22 устанавливает преимущественное право арендатора по сравнению с иными субъектами рынка, то можно говорить об ограничении открытости рынка. Кроме того, если арендатор земельного участка не воспользуется своим преимущественным правом, и вступит в силу условие ст.250 ГК РФ, то встанет вопрос о возмездном характере отказа, об отступном или ином платеже, который нужно будет включить в дополнительное условие, то есть возмещение ему стоимости права аренды, определяемого в соответствии с «Методическими рекомендациями об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков» Минимущества России (от 10.04.2003 г. № 1102-р).

Соответственно, и при сравнении объекта оценки с аналогами, имеющими рыночную стоимость, и по которым уже были совершены сделки, т. е. со свободными земельными участками, находящимися на праве частной собственности, необходимо иметь в виду, что применяются эти “рыночные“ аналоги для “ограниченного рынка“, где имеется лишь один покупатель. То есть, для решения поставленной задачи оценки вполне подходит именно рыночная стоимость для “ограниченного рынка“, а в Стандартах оценки уже есть подсказка о том, что от рыночной стоимости аналогов она может отличаться лишь на некоторую величину “дополнительных затрат“. Остаётся всего лишь найти способ расчёта этих затрат надлежащим образом, опираясь на основные положения действующего законодательства.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что при определении особенностей объекта оценки, вида его стоимости с учетом имеющихся ограничений, при уточнении и решении задачи оценки, необходимо проводить детальный анализ норм действующего на сегодняшний день гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Этот анализ должен опираться также и на общеэкономические положения и принципы.

2. Согласно ст. 2 Закона об оценке:

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

Из этого следует, что пока не раскрыты иные цели, данный закон применяется при оценке именно для совершения сделок.

3. Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 3 Закона об оценке:

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, установленной стандартами оценки.

То есть имеется связь: совершается сделка – определяется рыночная стоимость, и наоборот: если объект находится у правообладателя на таком виде прав, при котором совершение сделки в рамках действующего законодательства невозможно, то такой объект не может иметь рыночной стоимости. В подобных случаях возможно определение одного из иных 9 видов стоимости, отличных от рыночной, предусмотренных стандартами оценки.

В результате, при определении рыночной стоимости объекта оценки необходимо, чтобы: вид права на объект оценки у субъекта права был оборотоспособен, то есть имелась возможность совершения сделок, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, включающих, в том числе: продажу, взнос в уставный капитал, сдачу в аренду, залог, и т.д. Если же выявлены определенные ограничения оборотоспособности объекта, то необходимо обратиться к определениям Стандартов оценки, чтобы установить наиболее подходящий к конкретной задаче оценки вид стоимости, отличный от «рыночной стоимости» в ее «классическом» определении:

4. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

При этом необходимо отметить, что «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. №568-р в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р, а также «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. №1102-р не содержат никаких рекомендаций или разъяснений по поводу правил реализации основных подходов к оценке подобных объектов и соответствующего вида их стоимости. Здесь можно обратиться к положению Стандартов оценки по данному поводу:

18. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

В подобных случаях ряд ведущих оценочных организаций используют, например, результаты правового и экономического анализа по двухступенчатой модели, соответствующей правилам проведения условной сделки. Данный вид сделки предусмотрен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 157 п.1 Сделки, совершенные под условием):

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Суть этой двухступенчатой модели состоит в том, что сначала проводится описание процедуры выкупа земельного участка в собственность и ее анализ с выделением важнейших этапов и расчетами затрат времени и денежных средств, а затем при оценке рыночной стоимости земельного участка (права его аренды) на завершающем этапе совершения сделки учитываются не только дополнительные затраты, но и соответствующие риски, формы их снижения и стоимость покрытия. Кроме того, соответствующим образом изменяются значения нормы капитализации и периоды дисконтирования.

Более подробное описание данной модели оценки и соответствующих методик выходит за рамки настоящего экспертного заключения.

В отчете об оценке приведены положения из Договора аренды земельного участка, раскрывающие возможность застройки арендуемого земельного участка, а также особенности проведения сделок с правами аренды. Приведены фотографии, полученные в результате натурного обследования объекта оценки, а также планово-картографические материалы и иная документация, позволяющая получить достаточно полную систему исходных данных для оценки, обладающих необходимым правовым статусом.

Вывод: Описание объекта оценки произведено достаточно полно и точно, что позволяет обеспечить необходимую точность и достоверность результатов его оценки с учетов выявленных особенностей и ограничений его рыночного оборота.

  1. Методические основы определения стоимости

Цель: определить полноту изложения методических основ определения стоимости объекта оценки и обоснованность применяемых подходов и методов оценки при определении стоимости указанного в Отчете объекта оценки (или отказ от их использования).

Комментарии:

В отчете (раздел 2.2, раздел 5), приведены определения трех применяемых оценщиками подходов. Далее перечислены и описаны следующие методы оценки земельных участков со ссылкой на методические указания Минимущества РФ, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р:

метод сравнения продаж;

метод выделения;

метод распределения;

метод капитализации земельной ренты;

метод остатка;

метод предполагаемого использования.

Правда, анализ особенностей применения всех перечисленных методов оценки применительно к специфике объекта оценки и задачи оценки, описанных выше, в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, не проводится.

В разделе 2.3 Отчета об оценке приведены также основные подходы к определению рыночной стоимости права аренды земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями Минимущества РФ от 10.04.2003 г. №1102-р:

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Общие рекомендации по проведению оценки

 При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:

  • сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

  • сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

  • основание возникновения права аренды у арендатора;

  • определение правомочий арендатора;

  • срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

  • величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

  • характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

Можно констатировать, что описание подходов и методов оценки проведено достаточно полно, однако в отчете не уделено никакого внимания отождествлению в цитируемых «Методических рекомендациях…» понятий: «право заключения договора аренды земельного участка» и «право аренды земельного участка», а также было нарушено требование действующего законодательства об обязательном обосновании отказа от применения любого из подходов к оценке (в рассматриваемом отчете об оценке – затратного подхода). Что же касается использования конкретного метода оценки, то ответственность за его выбор целиком возложена на самого оценщика. Поэтому ссылки на методические указания Минимущества России при отказе от затратного подхода в разделе 7 отчета об оценке недостаточно, а никакого обоснования причин использования лишь двух методов в других разделах отчета об оценке не приводится. Кроме того, совершенно отсутствует анализ особенностей применения в конкретной ситуации основных принципов оценки (кроме ННЭИ). Такой анализ помог бы оценщику раскрыть суть особенностей применения обязательных подходов при оценке данного объекта и избежать ряда ошибок.

Вывод: методические основы определения стоимости объекта оценки, особенности применения всех трех обязательных подходов к оценке в отчете раскрыты недостаточно полно, обоснование использования лишь двух применяемых методов оценки при определении стоимости указанного в Отчете объекта оценки не проведено, а также отсутствует доказательная мотивировка отказа от использования при проведении оценки одного из обязательных подходов - затратного. Слепое следование положениям Методических рекомендаций Минимущества РФ приводит к ряду сомнительных выводов, не имеющих доказательной силы в контексте основных требований действующего законодательства.

  1. Применение методов оценки и проведение расчетов

Цель: определить соответствие выполненного в Отчете расчета стоимости объекта оценки приведенным в отчете методическим основам определения стоимости, обоснованность принятых Оценщиком ключевых допущений и предположений, проверить полноту и правильность изложенного в отчете порядка расчета, обоснования и вывода итогового результата проведенной работы – стоимости объекта оценки, а также выявить наличие ошибок и пропусков в расчетах.

Комментарии:

  • Наилучшее и наиболее эффективное использование (Раздел 6 отчета об оценке)

При описании ННЭИ есть ссылка оценщика на то, что:

В соответствии с определениями рыночной стоимости (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519.), расчет необходимо выполнять исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Учитывая, что указанный принцип наилучшего и наиболее эффективного обязателен при определении именно рыночной стоимости и, учитывая, что выбранный оценщиками вид стоимости стоимость объекта оценки (с ограниченным рынком) отличается от рыночной, возможно не учитывать данный принцип при оценке объекта оценки в рамках данного отчета.

Вместе с тем, в разделе 9 отчета об оценке указывается на ряд критериев сопоставления характеристик объекта оценки с аналогами в рамках применения сравнительного подхода, а также на характеристики предполагаемой застройки земельного участка. Никаких комментариев по поводу влияния факторов соседства, наличия инфраструктуры, экологических и иных характеристик внешнего окружения, степени развитости урбанизированной среды на ННЭИ земельного участка, предназначенного под жилую застройку, в тексте отчета не приводится.

Данные факты свидетельствуют о том, что ННЭИ земельного участка, которое должно быть определено оценщиком, исходя из 4-х указанных при описании принципа критериев, не раскрыто, а обоснование от использования данного принципа содержит внутренне противоречивые утверждения.

Вывод: Не выявлено ННЭИ земельного участка.

  • Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом (раздел 7).

В отчете об оценке указано, что затратный подход при определении стоимости земельных участков с ограниченным рынком Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков не предусмотрен. Такое утверждение нельзя признать полностью обоснованным и имеющим доказательную силу.

  • Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом (раздел 8).

Анализ ситуации на момент проведения оценки показал, что доходы собственника земельного участка обусловлены периодическим поступлением в бюджет арендных платежей, размер которых установлен договором аренды. Платежи устанавливаются и оплачиваются в рублях. Поскольку они поступают в бюджет, то их расходование производится в соответствии с действующим законодательством и их альтернативное размещение в коммерческом банке, накопление и формирование капитала невозможно. Соответственно, прямое сравнение данного потока доходов от поступления арендных платежей за земельный участок с аналогичным потоком доходов от капитала эквивалентной величины, размещенного в коммерческом банке (как это традиционно делается в рамках экономического анализа подобных задач оценки), невозможно.

В отчете об оценке вполне обоснованно отмечено, что в случае реализации инвестиционного проекта арендатором, продажи построенных жилых домов гражданам в частную собственность, они могут оформить соответствующие земельные участки собственность и воспользоваться своими правами на льготы и освобождения по земельным платежам всех видов, предусмотренные действующим законодательством. Тогда (начиная с третьего или четвертого года с даты оценки) поток доходов от земельных платежей может сократиться в 50-100 раз. Фактически бюджет лишится существующего потока земельных платежей. Вместе с тем, поступление единовременного платежа в размере полной рыночной стоимости земельного участка на дату оценки невозможно из-за ограничения его рыночного оборота действующим договором аренды.

Для проведения оценки с учетом конкретной ситуации земельных отношений, сложившейся по данному объекту оценки были проанализированы положения действующего законодательства по возможности выхода из данной ситуации и сохранению потока периодических платежей, аналогичных по размеру арендной плате за данный земельный участок. Показано, что в соответствии со ст. 43 ГК РФ предусмотрена возможность совершения сделки, связанной с уступкой права (требования), например, посредством заключения договора финансирования (поступлений в бюджет) под уступку денежного требования. В соответствии со ст. 382-390 ГК РФ право требования по рассроченным платежам может быть передано (продано) любому юридическому лицу, например, кредитной организации, уполномоченному финансовому агенту арендодателя. В этом случае вполне возможно рассчитать величину капитала такого финансового агента, обеспечивающего поступление потока периодических платежей в размере, аналогичном арендной плате за оцениваемый земельный участок.

Период поступления платежа можно теоретически считать бесконечным, поскольку принято считать, что земельные ресурсы не амортизируются. На практике максимальным сроком аренды считается 49 лет. Ставка капитализации должна учитывать минимальный размер рисков размещения капитала финансового агента. Уместно принять ее в размере ставки по государственным обязательствам.

Метод капитализации предполагает, что величина чистого операционного дохода, который будет получен от оцениваемого объекта, будет либо постоянной, либо увеличиваться с одинаковым темпом роста. Это условие, в свою очередь накладывает определенные ограничения на выбор ставки капитализации: она должна быть рассчитана на достаточно длительный период. Этому условию, в свою очередь соответствует доходность «длинных ценных бумаг, например ОФЗ различных траншей, которая на сегодня составляет величину не более 8%.

Для проведения конкретных расчетов был выбран обоснованный сценарий развития ситуации в рассматриваемом сегменте рынка.

В качестве пессимистического сценария развития рыночных земельных отношений в Московской области было принято, что величина арендной платы будет увеличиваться пропорционально индексу инфляции и коэффициенту увеличения ставки земельного налога. Ее ретроспективный рост определялся следующими нормативными документами:

- Законом МО (от 17.10.2003 № 128/2003-03) – индексация в 2004 г. действующих в 2003 г. ставок земельного налога в 1,1.

- ФЗ «О федеральном бюджете на 2002 год» - индексация в 2002 г. действующих в 2001 г. ставок земельного налога в 2,0.

- ФЗ «О федеральном бюджете на 2000 год» - индексация в 2000 г. действующих в 1999 г. ставок земельного налога в 1,2.

- ФЗ «О федеральном бюджете на 1997 год» - индексация в 1997 г. действующих в 1996 г. ставок земельного налога в 2,0.

Анализ динамики изменения ставки земельного налога за единицу площади земельного участка показал, что его компенсация с помощью поправочных коэффициентов, введенных Законами о Федеральном бюджете за предыдущие годы, связана, в первую очередь, с компенсацией действия инфляции. Однако, уже к 2003 году плановые показатели адекватно отражали реальный уровень инфляции и компенсация предыдущей «недооценки» земельного налога фактически была завершена. В 2003г. индексация земельного налога составила всего 1,1 раза, то есть земельный налог увеличился на 10%. В 2004 г. уровень индексации и ожидаемый уровень инфляции также находится в пределах 10%.

В результате действия этих двух факторов, а также с учетом того, что уплата земельного налога осуществляется в конце года, было обосновано предположение о том, что максимальный уровень индексации арендной платы за землю, соотвествующий возможной индексации земельного налога, не будет превышать 20%.

Проведенные расчеты с использовании формул для сложного процента показали, что в рамках описанной схемы уступки прав требования, арендодатель может принять решение вместо заключения соответствующего договора с финансовым агентом о получении периодических платежей, эквивалентных арендной плате за оцениваемый земельный участок, получить указанную сумму единовременно, взамен перехода земельного участка в собственность арендатора. Таким образом, сумма, определенная в рамках доходного подхода, эквивалентная рыночной стоимости объекта оценки с учетом определенных ранее ограничений в его рыночном обороте, составила 9 539 132 рубля.

  • Расчет стоимости методом сравнения продаж (раздел 9)

В данном разделе отчета об оценке есть ссылка оценщика на то, что на дату оценки на рынке земельных участков были выявлены пять объектов – аналогов, но в то же время утверждается, что информация о данных аналогах была предоставлена Московской областной регистрационной палатой (МОРП) Министерству имущественных отношений Московской области.

При применении метода сравнительных продаж (в рамках сравнительного подхода) существенно важными являются: наличие данных по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, а также критерии отбора аналогов.

В данном отчете в качестве источника информации указана МОРП, что является достаточно весомым источником, но отсутствует возможность проверки представленных данных.

Что касается приведенных аналогов, то, отсутствие следующей информации не позволяет однозначно отнести данные объекты к аналогам объекта оценки:

  • разрешенного использования;

  • наличия или отсутствия обременений;

  • характеристик инфраструктуры;

  • экологических факторов;

  • характера и условий совершения сделок;

  • даты сделок;

  • факторов соседства с МКАД или шоссе с аналогичной интенсивностью движения транспорта.

Существенно важным фактором отнесения объекта к аналогу является наличие одного и того же вида права на объект оценки и аналог. В данном случае: у аналогов – право собственности, у объекта оценки – право краткосрочной аренды, предусматривающее по условиям договора право застройки земельного участка объектами жилого назначения и инфраструктуры. Сделанные оговорки по стоимости дополнительных затрат, позволили рассчитать чистый операционный доход, который мог быть получен арендатором, в случае продолжения деятельности, указанной в договоре аренды, и ввести соответствующие корректировки в характеристики объектов-аналогов. Это полностью соответствует положениям Стандартов оценки:

17. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

Анализ характеристик объектов, выбранных в качестве аналогов, показывает невысокий уровень разброса их стоимостей, при котором максимальное значение отличается от минимального в пределе 10%. Судя по величине внесенных корректировок – от 5 до 20% аналоги не должны отличаться по стоимости намного больше указанных величин (с учетом выявленных дополнительных затрат).

Учитывая вышесказанное можно сделать однозначный вывод о том, что сравнительный подход применен вполне корректно, и определенные несоответствия объекта оценки и выбранных авторами отчета объектов-аналогов обоснованно скомпенсированы на основе расчетов дополнительных затрат, выравнивающих условия освоения и хозяйственной деятельности на оцениваемом земельном участке и объектах-аналогах.

  • Согласование результатов оценки, полученных при использовании различных подходов (раздел 10).

При согласовании результатов оценки, полученных при использовании различных подходов, в отчете отмечено следующее:

При оценке объекта оценки были применены два подхода: доходный и сравнительный. Выведение итоговой величины стоимости земельного участка предполагает учет весов, каждому из примененных подходов.

  1. Сравнительный подход в итоговом значении величины стоимости должен иметь наибольший вес, поскольку учитывает текущие цены на объекты аналоги. Но с учетом дополнительных расчетов (права аренды земельного участка) его точность несколько снижается. Вес – 0,9.

  2. При расчетах доходным подходом была применен новый метод, содержащий достаточное количество предположений. Вес – 0,1.

Обоснование выбранных весов проведено недостаточно детально, поскольку о возможности применения затратного подхода или мотивированном отказе, имеющем доказательную силу, в отчете не говорится. Разброс результатов оценки, полученных в рамках двух подходов, не превысил 10%, поэтому данное замечание не должно оказать решающего влияния на результирующую оценку, полученную в отчете.

Вывод: расчет стоимости объекта оценки на основе выбранных методов оценки, а также итоговое значение стоимости объекта оценки может рассматриваться, как результат оценки, полученный надлежащим образом.

  1. Исходные данные и информация

Цель: определить наличие источников исходных данных и информации, использованных в Отчете, их достаточность и достоверность.

В отчете имеются ссылки на ряд документов, часть из которых включена в приложение к нему (приведены копии документов, определяющих и подтверждающие характеристики объекта оценки и вид сделки, используемых при оценке). Список использованной литературы оформлен с некоторыми нарушениями требований ГОСТов, составлен избыточно. В нем приведен ряд публикаций, вышедших задолго до принятия Земельного кодекса Российской Федерации, ряда федеральных законов и законов Московской области в рассматриваемой области.

Вывод: источники исходных данных для оценки и информация, критическим образом влияющая на результаты оценки, их достоверность и доказательную силу использованных аргументов имеются в достаточном количестве.

Использовавшиеся материалы при проведении экспертизы:

Документы, представленные заказчиком экспертизы:

  • Отчет №2004-08-01 от 16 августа 2004 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Земельный кодекс Российской Федерации

Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в соотв. ред.).

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.2001 г. № 519.

Генеральный директор Е.А.Семенова

Ответственный исполнитель И.С.Акимова

22

НП "Лига оценщиков земли"

1

Смотреть полностью


Скачать документ

Похожие документы:

  1. Положение об общественной палате > Положение об уличных комитетах > Положение о молодежном парламенте Глава органы местного самоуправления и иные муниципальные органы органы местного самоуправления > 1

    Документ
    3.1.3. Положение об организации и проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на
  2. Правила сопровождения обязательств Заемщика и Владельца закладной Агентом по сопровождению (новые кредитные продукты)

    Документ
    Настоящие Правила детализируют Договор об оказании услуг, заключенный между ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - Агентство) и Агентом по сопровождению (далее - АпоС), в части предоставления услуг по сопровождению закладных.
  3. Информационный бюллетень тпп РФ по вопросам малого предпринимательства в российской федерации за май 2009 года

    Информационный бюллетень
    Общества с ограниченной ответственностью, даже если они работают на УСН, обязаны вести бухгалтерский учет и представлять отчетность в общеустановленном порядке.
  4. Лекции зональных семинаров-совещаний глав местных администраций поселений и специально уполномоченных должностных лиц местного самоуправления поселений по вопросам совершения нотариальных действий

    Лекции
    15 января 2008 года вступила в силу ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 258-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» (далее
  5. Тема 1: «Институты гражданского общества по противодействию коррупции. Взаимодействие с государственными органами»

    Лекция
    На протяжении всей истории человечества коррупция как системное явление сопровождала деятельность государственного аппарата, ослабляя его, нарушая нормальное функционирование публичной власти.

Другие похожие документы..