Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Сказка'
Когда вы подросли , то стали их читать сами . Чем сказка отличается от рассказа ? Какие сказки вы читали ? Сейчас проведём конкурс , для которого нуж...полностью>>
'Доклад'
Учредитель школы: администрация Вурнарского района Чувашской Республики, которая расположена по адресу : 429200, Чувашская Республика, пос. Вурнары, у...полностью>>
'Реферат'
Усилителями постоянного тока (УПТ) называются устройства, предназначенные для усиления медленно изменяющихся сигналов вплоть до нулевой частоты. На р...полностью>>
'Рассказ'
Слово разными своими гранями обращено ко всем уровням художественного текста: к сюжетному, образному, эмоциональному, тематическому, предметно-логиче...полностью>>

Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения (Памятка для оценщика)

Главная > Публичный отчет
Сохрани ссылку в одной из сетей:

Соответствие требованиям законодательства об оценке:

п/п

Содержание требований законодательства

Выполнение требований в отчете

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98

1

Дата проведения оценки объекта оценки.

Да

2

Используемые стандарты оценки.

Да

3

Цели и задачи проведения оценки объекта оценки.

Да

4

Дата составления и порядковый номер отчета.

Да

5

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.

Да

6

Место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества.

Да

7

Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.

Да/Да/Нет

8

Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки.

Да

9

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.

Да

10

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

Да

11

Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата.

Да

12

Дата определения стоимости объекта оценки.

Да

13

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Да

14

Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью.

Да

15

Подпись оценщика – индивидуального предпринимателя или работника юридического лица, осуществившего оценку объекта оценки, и его руководителя..

Да

16

Иные сведения, существенно важные для полноты отражения примененного оценщиком метода расчета конкретного объекта оценки

Нет

17

Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки

Да

18

Критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки (в случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости)

Да

19

Допускает ли отчет неоднозначное толкование или вводит в заблуждение.

Нет

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»

20

Наличие договора об оценке объекта оценки

Да

21

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки

Да

22

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюнктуры и тенденций

Да

23

Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов

Да/нет

24

Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Да/нет

25

Определение аналогов объекта оценки и обоснование их выбора

Да

26

Осуществление необходимых расчетов того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации

Да

27

Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке, а также определение в рамках каждого из подходов конкретных методов оценки

Да/нет

28

Согласование результатов оценки, полученных в рамках трех обязательных подходов к оценке

Да/нет

29

Выражение итоговой величины стоимости объекта оценки в рублях в виде единой величины (если в договоре об оценке не предусмотрено иное).

Да

Иные стандарты оценки

Примечание: выводы по пп. 7, 16-19, 23-28 формируются с учетом последующих замечаний

Комментарии:

  • П.7 – см. далее раздел 3)

  • П.22 – Отсутствует анализ сегмента рынка, к которому относится именно объект оценки (земельный участок, находящийся на праве краткосрочной аренды, предусматривающем возможность его застройки жилыми зданиями и объектами инфраструктуры, и относящийся к категории "земли поселений")

  • П.25 – см. раздел 5 (метод сравнения продаж)

  • П.27 – см. раздел 5, обоснование отказа от затратного подхода

  • П.28 – см. раздел 5, согласование результатов оценки с учетом обоснования отказа от затратного подхода

Вывод: Отчет об оценке в целом соответствует требованиям действующего законодательства и стандартов оценки. Допущены лишь некоторые неточности, существенно не влияющие на заключительные выводы оценщика.

  1. Характеристика объекта оценки

Цель: определить насколько полно, точно и однозначно описан и идентифицирован в Отчете объект оценки, определена чистота его правового титула, а также отражены основные факторы ценообразования объекта оценки и его критически важные количественные и качественные характеристики, используемые при формировании и обоснования итогового вывода о стоимости данного объекта.

Комментарии:

В разделе 3 Отчета об оценке (Описание объекта оценки) приведены количественные и качественные характеристики земельного участка. Описаны: местоположение, форма и рельеф земельного участка, отсутствие застройки, наличие неплодоносящих деревьев под вырубку, подъезд к земельному участку и его расстояние от МКАД и Сколковского шоссе, категория, к которой относится оцениваемый земельный участок (земли поселений), его разрешенное использование – для жилищного строительства с объектами инфраструктуры. Имеются ссылки на Постановление Правительства Московской области от 09.07.2004 № 401/27, в соответствии с которым было разрешено использование данного земельного участка для жилищного строительства с изменением категории земель и заключено упоминавшееся дополнительное соглашение к договору аренды данного земельного участка.

Указана, со ссылкой на кадастровый план земельного участка, нормативная цена земельного участка в размере 5 149 041,10 руб. Указан землепользователь - ЗАО «Заречье им. С.А.Кушнарева» (на праве краткосрочной аренды), а также срок окончания аренды.

Поскольку вид права, на котором земельный участок находится у землепользователя – краткосрочная аренда, то опираясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации (ФЗ от 25.10.2001№ 137-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ) (далее по тексту ЗК), необходимо учесть, что:

1. Данный вид права оборотоспособен с определенными ограничениями, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя, то есть отсутствует возможность полной свободы совершения рыночных сделок с оцениваемым объектом без учета прав и обязательст сторон (например, согласия арендодателя, отраженного в тексте договора) (ст. 22 ЗК ):

5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В то же время, и арендодатель также ограничен в праве полной свободы распоряжения земельным участком, включая его продажу:

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Из приведенного в п.4а Стандартов оценки определения стоимости объекта “с ограниченным рынком“ следует, что объект не продается на открытом рынке, то есть его продажа возможна, однако при этом нужно руководствоваться положениями процитированного выше п.8 ст.22 (Аренда земельных участков) Земельного кодекса Российской Федерации. Для его трактовки необходимо учесть, что в ст. 250 (Преимущественное право покупки) Гражданского кодекса Российской Федерации сформулированы следующие положения:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Еще раз отметим, что эти положения указанных статей Земельного и Гражданского кодексов корреспондируют с п.4а Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 06 июля 2001 г.:

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Поскольку п.8 ст.22 устанавливает преимущественное право арендатора по сравнению с иными субъектами рынка, то можно говорить об ограничении открытости рынка. Кроме того, если арендатор земельного участка не воспользуется своим преимущественным правом, и вступит в силу условие ст.250 ГК РФ, то встанет вопрос о возмездном характере отказа, об отступном или ином платеже, который нужно будет включить в дополнительное условие, то есть возмещение ему стоимости права аренды, определяемого в соответствии с «Методическими рекомендациями об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков» Минимущества России (от 10.04.2003 г. № 1102-р).

Соответственно, и при сравнении объекта оценки с аналогами, имеющими рыночную стоимость, и по которым уже были совершены сделки, т. е. со свободными земельными участками, находящимися на праве частной собственности, необходимо иметь в виду, что применяются эти “рыночные“ аналоги для “ограниченного рынка“, где имеется лишь один покупатель. То есть, для решения поставленной задачи оценки вполне подходит именно рыночная стоимость для “ограниченного рынка“, а в Стандартах оценки уже есть подсказка о том, что от рыночной стоимости аналогов она может отличаться лишь на некоторую величину “дополнительных затрат“. Остаётся всего лишь найти способ расчёта этих затрат надлежащим образом, опираясь на основные положения действующего законодательства.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что при определении особенностей объекта оценки, вида его стоимости с учетом имеющихся ограничений, при уточнении и решении задачи оценки, необходимо проводить детальный анализ норм действующего на сегодняшний день гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Этот анализ должен опираться также и на общеэкономические положения и принципы.

2. Согласно ст. 2 Закона об оценке:

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

Из этого следует, что пока не раскрыты иные цели, данный закон применяется при оценке именно для совершения сделок.

3. Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 3 Закона об оценке:

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, установленной стандартами оценки.

То есть имеется связь: совершается сделка – определяется рыночная стоимость, и наоборот: если объект находится у правообладателя на таком виде прав, при котором совершение сделки в рамках действующего законодательства невозможно, то такой объект не может иметь рыночной стоимости. В подобных случаях возможно определение одного из иных 9 видов стоимости, отличных от рыночной, предусмотренных стандартами оценки.

В результате, при определении рыночной стоимости объекта оценки необходимо, чтобы: вид права на объект оценки у субъекта права был оборотоспособен, то есть имелась возможность совершения сделок, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, включающих, в том числе: продажу, взнос в уставный капитал, сдачу в аренду, залог, и т.д. Если же выявлены определенные ограничения оборотоспособности объекта, то необходимо обратиться к определениям Стандартов оценки, чтобы установить наиболее подходящий к конкретной задаче оценки вид стоимости, отличный от «рыночной стоимости» в ее «классическом» определении:

4. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

При этом необходимо отметить, что «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. №568-р в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р, а также «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. №1102-р не содержат никаких рекомендаций или разъяснений по поводу правил реализации основных подходов к оценке подобных объектов и соответствующего вида их стоимости. Здесь можно обратиться к положению Стандартов оценки по данному поводу:

18. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

В подобных случаях ряд ведущих оценочных организаций используют, например, результаты правового и экономического анализа по двухступенчатой модели, соответствующей правилам проведения условной сделки. Данный вид сделки предусмотрен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 157 п.1 Сделки, совершенные под условием):

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Суть этой двухступенчатой модели состоит в том, что сначала проводится описание процедуры выкупа земельного участка в собственность и ее анализ с выделением важнейших этапов и расчетами затрат времени и денежных средств, а затем при оценке рыночной стоимости земельного участка (права его аренды) на завершающем этапе совершения сделки учитываются не только дополнительные затраты, но и соответствующие риски, формы их снижения и стоимость покрытия. Кроме того, соответствующим образом изменяются значения нормы капитализации и периоды дисконтирования.

Более подробное описание данной модели оценки и соответствующих методик выходит за рамки настоящего экспертного заключения.

В отчете об оценке приведены положения из Договора аренды земельного участка, раскрывающие возможность застройки арендуемого земельного участка, а также особенности проведения сделок с правами аренды. Приведены фотографии, полученные в результате натурного обследования объекта оценки, а также планово-картографические материалы и иная документация, позволяющая получить достаточно полную систему исходных данных для оценки, обладающих необходимым правовым статусом.

Вывод: Описание объекта оценки произведено достаточно полно и точно, что позволяет обеспечить необходимую точность и достоверность результатов его оценки с учетов выявленных особенностей и ограничений его рыночного оборота.

  1. Методические основы определения стоимости

Цель: определить полноту изложения методических основ определения стоимости объекта оценки и обоснованность применяемых подходов и методов оценки при определении стоимости указанного в Отчете объекта оценки (или отказ от их использования).

Комментарии:

В отчете (раздел 2.2, раздел 5), приведены определения трех применяемых оценщиками подходов. Далее перечислены и описаны следующие методы оценки земельных участков со ссылкой на методические указания Минимущества РФ, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р:

метод сравнения продаж;

метод выделения;

метод распределения;

метод капитализации земельной ренты;

метод остатка;

метод предполагаемого использования.

Правда, анализ особенностей применения всех перечисленных методов оценки применительно к специфике объекта оценки и задачи оценки, описанных выше, в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, не проводится.

В разделе 2.3 Отчета об оценке приведены также основные подходы к определению рыночной стоимости права аренды земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями Минимущества РФ от 10.04.2003 г. №1102-р:

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Общие рекомендации по проведению оценки

 При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:

  • сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

  • сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

  • основание возникновения права аренды у арендатора;

  • определение правомочий арендатора;

  • срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

  • величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

  • характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

Можно констатировать, что описание подходов и методов оценки проведено достаточно полно, однако в отчете не уделено никакого внимания отождествлению в цитируемых «Методических рекомендациях…» понятий: «право заключения договора аренды земельного участка» и «право аренды земельного участка», а также было нарушено требование действующего законодательства об обязательном обосновании отказа от применения любого из подходов к оценке (в рассматриваемом отчете об оценке – затратного подхода). Что же касается использования конкретного метода оценки, то ответственность за его выбор целиком возложена на самого оценщика. Поэтому ссылки на методические указания Минимущества России при отказе от затратного подхода в разделе 7 отчета об оценке недостаточно, а никакого обоснования причин использования лишь двух методов в других разделах отчета об оценке не приводится. Кроме того, совершенно отсутствует анализ особенностей применения в конкретной ситуации основных принципов оценки (кроме ННЭИ). Такой анализ помог бы оценщику раскрыть суть особенностей применения обязательных подходов при оценке данного объекта и избежать ряда ошибок.

Вывод: методические основы определения стоимости объекта оценки, особенности применения всех трех обязательных подходов к оценке в отчете раскрыты недостаточно полно, обоснование использования лишь двух применяемых методов оценки при определении стоимости указанного в Отчете объекта оценки не проведено, а также отсутствует доказательная мотивировка отказа от использования при проведении оценки одного из обязательных подходов - затратного. Слепое следование положениям Методических рекомендаций Минимущества РФ приводит к ряду сомнительных выводов, не имеющих доказательной силы в контексте основных требований действующего законодательства.

  1. Применение методов оценки и проведение расчетов

Цель: определить соответствие выполненного в Отчете расчета стоимости объекта оценки приведенным в отчете методическим основам определения стоимости, обоснованность принятых Оценщиком ключевых допущений и предположений, проверить полноту и правильность изложенного в отчете порядка расчета, обоснования и вывода итогового результата проведенной работы – стоимости объекта оценки, а также выявить наличие ошибок и пропусков в расчетах.

Комментарии:

  • Наилучшее и наиболее эффективное использование (Раздел 6 отчета об оценке)

При описании ННЭИ есть ссылка оценщика на то, что:

В соответствии с определениями рыночной стоимости (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519.), расчет необходимо выполнять исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Учитывая, что указанный принцип наилучшего и наиболее эффективного обязателен при определении именно рыночной стоимости и, учитывая, что выбранный оценщиками вид стоимости стоимость объекта оценки (с ограниченным рынком) отличается от рыночной, возможно не учитывать данный принцип при оценке объекта оценки в рамках данного отчета.

Вместе с тем, в разделе 9 отчета об оценке указывается на ряд критериев сопоставления характеристик объекта оценки с аналогами в рамках применения сравнительного подхода, а также на характеристики предполагаемой застройки земельного участка. Никаких комментариев по поводу влияния факторов соседства, наличия инфраструктуры, экологических и иных характеристик внешнего окружения, степени развитости урбанизированной среды на ННЭИ земельного участка, предназначенного под жилую застройку, в тексте отчета не приводится.

Данные факты свидетельствуют о том, что ННЭИ земельного участка, которое должно быть определено оценщиком, исходя из 4-х указанных при описании принципа критериев, не раскрыто, а обоснование от использования данного принципа содержит внутренне противоречивые утверждения.

Вывод: Не выявлено ННЭИ земельного участка.

  • Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом (раздел 7).

В отчете об оценке указано, что затратный подход при определении стоимости земельных участков с ограниченным рынком Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков не предусмотрен. Такое утверждение нельзя признать полностью обоснованным и имеющим доказательную силу.

  • Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом (раздел 8).

Анализ ситуации на момент проведения оценки показал, что доходы собственника земельного участка обусловлены периодическим поступлением в бюджет арендных платежей, размер которых установлен договором аренды. Платежи устанавливаются и оплачиваются в рублях. Поскольку они поступают в бюджет, то их расходование производится в соответствии с действующим законодательством и их альтернативное размещение в коммерческом банке, накопление и формирование капитала невозможно. Соответственно, прямое сравнение данного потока доходов от поступления арендных платежей за земельный участок с аналогичным потоком доходов от капитала эквивалентной величины, размещенного в коммерческом банке (как это традиционно делается в рамках экономического анализа подобных задач оценки), невозможно.

В отчете об оценке вполне обоснованно отмечено, что в случае реализации инвестиционного проекта арендатором, продажи построенных жилых домов гражданам в частную собственность, они могут оформить соответствующие земельные участки собственность и воспользоваться своими правами на льготы и освобождения по земельным платежам всех видов, предусмотренные действующим законодательством. Тогда (начиная с третьего или четвертого года с даты оценки) поток доходов от земельных платежей может сократиться в 50-100 раз. Фактически бюджет лишится существующего потока земельных платежей. Вместе с тем, поступление единовременного платежа в размере полной рыночной стоимости земельного участка на дату оценки невозможно из-за ограничения его рыночного оборота действующим договором аренды.

Для проведения оценки с учетом конкретной ситуации земельных отношений, сложившейся по данному объекту оценки были проанализированы положения действующего законодательства по возможности выхода из данной ситуации и сохранению потока периодических платежей, аналогичных по размеру арендной плате за данный земельный участок. Показано, что в соответствии со ст. 43 ГК РФ предусмотрена возможность совершения сделки, связанной с уступкой права (требования), например, посредством заключения договора финансирования (поступлений в бюджет) под уступку денежного требования. В соответствии со ст. 382-390 ГК РФ право требования по рассроченным платежам может быть передано (продано) любому юридическому лицу, например, кредитной организации, уполномоченному финансовому агенту арендодателя. В этом случае вполне возможно рассчитать величину капитала такого финансового агента, обеспечивающего поступление потока периодических платежей в размере, аналогичном арендной плате за оцениваемый земельный участок.

Период поступления платежа можно теоретически считать бесконечным, поскольку принято считать, что земельные ресурсы не амортизируются. На практике максимальным сроком аренды считается 49 лет. Ставка капитализации должна учитывать минимальный размер рисков размещения капитала финансового агента. Уместно принять ее в размере ставки по государственным обязательствам.

Метод капитализации предполагает, что величина чистого операционного дохода, который будет получен от оцениваемого объекта, будет либо постоянной, либо увеличиваться с одинаковым темпом роста. Это условие, в свою очередь накладывает определенные ограничения на выбор ставки капитализации: она должна быть рассчитана на достаточно длительный период. Этому условию, в свою очередь соответствует доходность «длинных ценных бумаг, например ОФЗ различных траншей, которая на сегодня составляет величину не более 8%.

Для проведения конкретных расчетов был выбран обоснованный сценарий развития ситуации в рассматриваемом сегменте рынка.

В качестве пессимистического сценария развития рыночных земельных отношений в Московской области было принято, что величина арендной платы будет увеличиваться пропорционально индексу инфляции и коэффициенту увеличения ставки земельного налога. Ее ретроспективный рост определялся следующими нормативными документами:

- Законом МО (от 17.10.2003 № 128/2003-03) – индексация в 2004 г. действующих в 2003 г. ставок земельного налога в 1,1.

- ФЗ «О федеральном бюджете на 2002 год» - индексация в 2002 г. действующих в 2001 г. ставок земельного налога в 2,0.

- ФЗ «О федеральном бюджете на 2000 год» - индексация в 2000 г. действующих в 1999 г. ставок земельного налога в 1,2.

- ФЗ «О федеральном бюджете на 1997 год» - индексация в 1997 г. действующих в 1996 г. ставок земельного налога в 2,0.

Анализ динамики изменения ставки земельного налога за единицу площади земельного участка показал, что его компенсация с помощью поправочных коэффициентов, введенных Законами о Федеральном бюджете за предыдущие годы, связана, в первую очередь, с компенсацией действия инфляции. Однако, уже к 2003 году плановые показатели адекватно отражали реальный уровень инфляции и компенсация предыдущей «недооценки» земельного налога фактически была завершена. В 2003г. индексация земельного налога составила всего 1,1 раза, то есть земельный налог увеличился на 10%. В 2004 г. уровень индексации и ожидаемый уровень инфляции также находится в пределах 10%.

В результате действия этих двух факторов, а также с учетом того, что уплата земельного налога осуществляется в конце года, было обосновано предположение о том, что максимальный уровень индексации арендной платы за землю, соотвествующий возможной индексации земельного налога, не будет превышать 20%.

Проведенные расчеты с использовании формул для сложного процента показали, что в рамках описанной схемы уступки прав требования, арендодатель может принять решение вместо заключения соответствующего договора с финансовым агентом о получении периодических платежей, эквивалентных арендной плате за оцениваемый земельный участок, получить указанную сумму единовременно, взамен перехода земельного участка в собственность арендатора. Таким образом, сумма, определенная в рамках доходного подхода, эквивалентная рыночной стоимости объекта оценки с учетом определенных ранее ограничений в его рыночном обороте, составила 9 539 132 рубля.

  • Расчет стоимости методом сравнения продаж (раздел 9)

В данном разделе отчета об оценке есть ссылка оценщика на то, что на дату оценки на рынке земельных участков были выявлены пять объектов – аналогов, но в то же время утверждается, что информация о данных аналогах была предоставлена Московской областной регистрационной палатой (МОРП) Министерству имущественных отношений Московской области.

При применении метода сравнительных продаж (в рамках сравнительного подхода) существенно важными являются: наличие данных по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, а также критерии отбора аналогов.

В данном отчете в качестве источника информации указана МОРП, что является достаточно весомым источником, но отсутствует возможность проверки представленных данных.

Что касается приведенных аналогов, то, отсутствие следующей информации не позволяет однозначно отнести данные объекты к аналогам объекта оценки:

  • разрешенного использования;

  • наличия или отсутствия обременений;

  • характеристик инфраструктуры;

  • экологических факторов;

  • характера и условий совершения сделок;

  • даты сделок;

  • факторов соседства с МКАД или шоссе с аналогичной интенсивностью движения транспорта.

Существенно важным фактором отнесения объекта к аналогу является наличие одного и того же вида права на объект оценки и аналог. В данном случае: у аналогов – право собственности, у объекта оценки – право краткосрочной аренды, предусматривающее по условиям договора право застройки земельного участка объектами жилого назначения и инфраструктуры. Сделанные оговорки по стоимости дополнительных затрат, позволили рассчитать чистый операционный доход, который мог быть получен арендатором, в случае продолжения деятельности, указанной в договоре аренды, и ввести соответствующие корректировки в характеристики объектов-аналогов. Это полностью соответствует положениям Стандартов оценки:

17. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

Анализ характеристик объектов, выбранных в качестве аналогов, показывает невысокий уровень разброса их стоимостей, при котором максимальное значение отличается от минимального в пределе 10%. Судя по величине внесенных корректировок – от 5 до 20% аналоги не должны отличаться по стоимости намного больше указанных величин (с учетом выявленных дополнительных затрат).

Учитывая вышесказанное можно сделать однозначный вывод о том, что сравнительный подход применен вполне корректно, и определенные несоответствия объекта оценки и выбранных авторами отчета объектов-аналогов обоснованно скомпенсированы на основе расчетов дополнительных затрат, выравнивающих условия освоения и хозяйственной деятельности на оцениваемом земельном участке и объектах-аналогах.

  • Согласование результатов оценки, полученных при использовании различных подходов (раздел 10).

При согласовании результатов оценки, полученных при использовании различных подходов, в отчете отмечено следующее:

При оценке объекта оценки были применены два подхода: доходный и сравнительный. Выведение итоговой величины стоимости земельного участка предполагает учет весов, каждому из примененных подходов.

  1. Сравнительный подход в итоговом значении величины стоимости должен иметь наибольший вес, поскольку учитывает текущие цены на объекты аналоги. Но с учетом дополнительных расчетов (права аренды земельного участка) его точность несколько снижается. Вес – 0,9.

  2. При расчетах доходным подходом была применен новый метод, содержащий достаточное количество предположений. Вес – 0,1.

Обоснование выбранных весов проведено недостаточно детально, поскольку о возможности применения затратного подхода или мотивированном отказе, имеющем доказательную силу, в отчете не говорится. Разброс результатов оценки, полученных в рамках двух подходов, не превысил 10%, поэтому данное замечание не должно оказать решающего влияния на результирующую оценку, полученную в отчете.

Вывод: расчет стоимости объекта оценки на основе выбранных методов оценки, а также итоговое значение стоимости объекта оценки может рассматриваться, как результат оценки, полученный надлежащим образом.

  1. Исходные данные и информация

Цель: определить наличие источников исходных данных и информации, использованных в Отчете, их достаточность и достоверность.

В отчете имеются ссылки на ряд документов, часть из которых включена в приложение к нему (приведены копии документов, определяющих и подтверждающие характеристики объекта оценки и вид сделки, используемых при оценке). Список использованной литературы оформлен с некоторыми нарушениями требований ГОСТов, составлен избыточно. В нем приведен ряд публикаций, вышедших задолго до принятия Земельного кодекса Российской Федерации, ряда федеральных законов и законов Московской области в рассматриваемой области.

Вывод: источники исходных данных для оценки и информация, критическим образом влияющая на результаты оценки, их достоверность и доказательную силу использованных аргументов имеются в достаточном количестве.

Использовавшиеся материалы при проведении экспертизы:

Документы, представленные заказчиком экспертизы:

  • Отчет №2004-08-01 от 16 августа 2004 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Земельный кодекс Российской Федерации

Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в соотв. ред.).

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.2001 г. № 519.

Генеральный директор Е.А.Семенова

Ответственный исполнитель И.С.Акимова

22

НП "Лига оценщиков земли"



Скачать документ

Похожие документы:

  1. Положение об общественной палате > Положение об уличных комитетах > Положение о молодежном парламенте Глава органы местного самоуправления и иные муниципальные органы органы местного самоуправления > 1

    Документ
    3.1.3. Положение об организации и проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на
  2. Правила сопровождения обязательств Заемщика и Владельца закладной Агентом по сопровождению (новые кредитные продукты)

    Документ
    Настоящие Правила детализируют Договор об оказании услуг, заключенный между ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - Агентство) и Агентом по сопровождению (далее - АпоС), в части предоставления услуг по сопровождению закладных.
  3. Информационный бюллетень тпп РФ по вопросам малого предпринимательства в российской федерации за май 2009 года

    Информационный бюллетень
    Общества с ограниченной ответственностью, даже если они работают на УСН, обязаны вести бухгалтерский учет и представлять отчетность в общеустановленном порядке.
  4. Лекции зональных семинаров-совещаний глав местных администраций поселений и специально уполномоченных должностных лиц местного самоуправления поселений по вопросам совершения нотариальных действий

    Лекции
    15 января 2008 года вступила в силу ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 258-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» (далее
  5. Тема 1: «Институты гражданского общества по противодействию коррупции. Взаимодействие с государственными органами»

    Лекция
    На протяжении всей истории человечества коррупция как системное явление сопровождала деятельность государственного аппарата, ослабляя его, нарушая нормальное функционирование публичной власти.

Другие похожие документы..