Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Конкурс'
Документація конкурсних торгів розроблена на виконання вимог Закону України «Про здійснення державних закупівель» від 01.06.2010, далі Закону. Терміни...полностью>>
'Документ'
Ира́н (перс. ايران), до 1935 года - Персия, официальное название с 1979 года - Исламская Республика Иран (перс. جمهوری اسلامی ایران - Джомхури-́йе Эс...полностью>>
'Документ'
Индивидуальный подход. Методы обучения: устное изложение -лекции и беседы,показ с пояснением, демонстрационный метод,практические занятия,самостоятель...полностью>>
'Решение'
совместного заседания НКС по пресноводной аквакультуре ФГУ «МИК» и Секции по рыбоводству и рыбному хозяйству Россельхозакадемии, посвященное теме «Ко...полностью>>

Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения (Памятка для оценщика)

Главная > Публичный отчет
Сохрани ссылку в одной из сетей:

Экз. № 1

«Утверждаю»

Генеральный директор

____________________

___ ________ 2002 г.

ОТЧЕТ № 002-2002

об определении стоимости передачи прав и обязательств по земельному участку

ЗАКАЗЧИК: ЗАО "ПРОСТ"

ИСПОЛНИТЕЛЬ: НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО "ЛИГА ОЦЕНЩИКОВ ЗЕМЛИ"

г. Москва, 2002 г.

Введение

Данный раздел предполагает описание оснований обращения заказчика оценки в оценочную компанию. Как известно в соответствии со ст. 8 Закона (Обязательность проведения оценки объектов оценки), в определенных в ней случаях необходима обязательная оценка объектов оценки. Перечень таких случаев детально прописан в данной статье. Кроме того, в ряде законов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации также присутствует обязательность проведения оценки. То есть этот факт должен быть выявлен и отражен в отчете.

Наряду с обязательной оценкой может быть проведена оценка, в результатах которой заказчик заинтересован по особым обстоятельствам, например, при продаже своего недвижимого имущества, что также описывается в этом разделе.

Такой анализ положений действующего законодательства, в рамках которых мотивирована потребность в оценке конкретного объекта, полезен и с точки зрения надлежащей формулировки как характеристик объекта оценки, так и определяемого вида его стоимости, а также целей и функции оценки. Например, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 808 от 11.11.2002 г.:

в) орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков:

определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене

Перечень общих сведений, представляемы в отчете в соответствии со ст.11 Закона и раздела III Стандартов оценки.

В последнее время возрастает число случаев, когда отчет об оценке признается ничтожным как вследствие нарушений при заключении договора на оценку, так и из-за несоблюдения формальных требований законодательства при оформлении отчета.

В данном разделе оценщику целесообразно сконцентрировать всю информацию, которая должна присутствовать в отчете в соответствии с положениями вышеупомянутых нормативных актов. Примерный состав такой информации приведен ниже.

Перечень общих сведений, которые необходимо представить в отчете во исполнение ст.11 Закона и раздела III Стандартов оценки.

Дата проведения оценки: 01 сентября 2002 г.

Дата составления отчета: 14.10.2002 г.

Порядковый номер отчета: 002-2002

Основание для проведения оценки: договор № 002-2002 от ___ ______ 2002 г., заключенный между ЗАО "Мост" и НП "Лига оценщиков земли"

Начало работ по оценке в соответствии с условиями указанного Договора

Заказчик: ЗАО "ПРОСТ"

Место нахождения Заказчика: 102003, г. Москва, Новый пр., д. 73

Оценщик: НП "Лига оценщиков земли"

Место нахождения Оценщика: 105064, г. Москва, Гороховский пер., 4

Лицензия Министерства имущественных отношений № 004463 от 26 июня 2002 года сроком действия до 25 июня 2007 года

Страховой полис №0730/076/0034/02, выданный ОАО "АльфаСтрахование", сроком действия до 17 сентября 2005 г.

Объект оценки (в соответствии с договором): Передача прав и обязательств по земельному участку, определенных договором аренды от 20.07.95 № М-07-001234, в части земельного участка площадью 15 407 кв. м во вл. 73 по Новому проспекту, находящемуся на праве субаренды по договору от 15.09.97 № М-07-001234-А-01, ЗАО "ПРОСТ"

Объект оценки (по итогам исследований и уточнений в процессе работы): Комплекс обязательственных прав по земельному участку, расположенному во вл. 73 по Новому проспекту площадью 15 407 кв. м, с обременениями, вытекающими из:

- договора аренды земельного участка от 20.07.95 № М-07-001234,

- договора субаренды от 15.09.97 № М-07-001234-А-01, а также на основании свидетельств о собственности на строения, расположенные на данном земельном участке (Свидетельство о государственной регистрации права от 07.07.2001 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ" на строение 2; Свидетельство о государственной регистрации права от 08.08.2001 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ" на строение 3; Свидетельство о государственной регистрации права от 09.09.2001 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ" на строение 1)

Балансовая стоимость объекта оценки:

Арендатор: Государственное унитарное предприятие Гамма

Субарендатор: ЗАО "ПРОСТ"

Используемые стандарты: Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года №519.

Более подробно о регламентировании процесса оценки можно прочитать в главе 2 настоящей книги.

Перечень документов, представленных заказчиком оценки, и их анализ с точки зрения надлежащего информационного обеспечения работ по оценке

Наличие данного раздела в отчете связано со ст.14 Закона (права оценщика), где оценщику предоставлено право:

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик … не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки…

Что касается оценки земельных участков, земельно-имущественных комплексов или единых объектов недвижимости, то минимально необходимый перечень документов должен включать следующие:

- властно-распорядительный документ, подтверждающий возникновение прав на данный земельный участок надлежащим образом (Постановление Правительства г. Москвы);

- правоустанавливающий документ (договор аренды земельного участка);

- правоудостоверяющий документ (свидетельство о регистрации прав на данный земельный участок);

- кадастровый план земельного участка;

- свидетельства о регистрации прав на находящиеся на данном земельном участке здания, сооружения, либо незавершенный строительством объект;

- при наличии записей об обременениях или каких-либо особых условий в свидетельствах о регистрации прав, документация, разъясняющая суть данных обременений или особых условий;

- технический паспорт БТИ.

При отсутствии какого-либо из перечисленных документов оценщику нужно обязательно выяснить причины этого. Также необходимо помнить, что конкретные формулировки в документах, удостоверяющих права на оцениваемый объект, имеют силу лишь на дату их выдачи. В случае необходимости подтверждения содержания данного документа необходимо обращаться в соответствующий орган юстиции для получения выписки из ЕГРП. Технические документы (паспорт БТИ и всевозможные справки формы 1а, формы 5 и др.) действительны в течение 1 года с даты их выдачи, но эти документы могут быть сделаны по состоянию и на более раннюю дату. Кроме того, в зданиях (строениях, помещениях) возможны не согласованные в соответствии с действующим законодательством перепланировки конструктивных элементов. Это также должно быть отмечено в отчете об оценке.

Во многих случаях в комплект документации для проведения оценки входит также справка из Государственного градостроительного кадастра. Некоторые виды оценки требуют и предоставления эскиза №2. Наличие градостроительной документации позволяет существенно дополнить систему исходных данных для оценки и повысить качество выполняемых работ по оценке. Более подробно об особенностях работы с документацией для оценки можно прочитать в главе 10 настоящей книги.

Описание и характеристика объекта оценки

На основании представленных заказчиком документов и натурного обследования объекта оценки составляется описание объекта оценки (как с правовой точки зрения, так и с технической). Желательно сделать и включить в отчет фотографии объекта оценки в целях исключения спорных ситуаций о состоянии данного объекта на дату оценки. Здесь необходимо отметить, что часто возникают ситуации, когда дата оценки и дата составления отчета об оценке сильно отличаются. Законодательство не препятствует проведению оценки в этом случае. Но эту ситуацию необходимо отразить в соответствующем разделе отчета, отражающем ограничения использования полученных результатов оценки. Необходимо также особенно внимательно проанализировать предоставленный комплект документов на предмет уточнения цели и функции оценки, ее назначения и предполагаемого использования.

Ниже представлен в качестве примера перечень документов, полученных от заказчика по одному из выполненных авторами отчетов об оценке.

  1. Договор долгосрочной аренды земельного участка от 20.07.95 № М-07-001234 (сроком на 49 лет) с приложениями и дополнительными соглашениями.

  2. Постановление Правительства Москвы от 25 июня 1995 г. № 352 "О согласовании эскизного проекта многофункционального градостроительного ансамбля "Гамма", установлении права пользования земельным участком по Новому проспекту, вл. 73 и строительстве первой очереди ансамбля.

  3. Договор субаренды от 15.09.97 № М-07-001234-А-01, заключенный между Москомземом, ГУП «Гамма» и ЗАО "ПРОСТ" (сроком на 7 лет, общей площадью земельного участка – 15 407 кв. м на дату заключения договора субаренды) с дополнительными соглашениями: от 30.10.1999 с приложением и от 17.06.2000.

  4. Свидетельство о государственной регистрации права от 10.09.2002 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ", на право собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Новый проспект, дом 73, стр. 2, площадью 1 932 кв. м.

  5. Свидетельство о государственной регистрации права от 11.09.2002 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ", на право собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Новый проспект, дом 73, стр. 3 площадью 1593 кв. м.

  6. Свидетельство о государственной регистрации права от 23.07.2001 года, выданное Закрытому акционерному обществу "ПРОСТ", на право собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Новый проспект, дом 73, стр. 1, площадью 5 281 кв. м.

  7. Распоряжение префекта ВАО № 458 от 15.06.2001 г. Об утверждении решений окружной комиссии по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству

  8. Градостроительное заключение от 20.04.2001 года

  9. Проект договора купли-продажи трех офисных зданий общей площадью 8806 кв. м., расположенных по адресу: г. Москва, Новый проспект, дом 73, стр. 1, 2 и 3.

  10. Эскиз № 2.

В отчет включены также результаты натурного обследования объекта оценки с приложением соответствующих актов, пояснительных записок, эскизов, планов и фотографий.

По результатам выполненного анализа представленных документов и натурного обследования приведено уточненное описание объекта оценки. Особое внимание обращено на систему вещных и обязательственных прав, связанных с объектом оценки, а также на описание выявленных обременений, влияющих на чистоту правового титула объекта оценки. Более подробно о специфике формирования объекта оценки можно прочитать в главах 3-10 настоящей книги.

Анализ основных положений федерального и местного законодательства, в рамках которого определяется стоимость объекта оценки

Основное содержание данного раздела соответствует материалам, приведенным в главах 4-9 настоящей книги. Некоторые оценщики перегружают этот раздел обширными цитатами из нормативных актов различного уровня в ущерб содержательной части работы. На наш взгляд, имеет смысл цитировать только те положения местных или ведомственных нормативных актов, которые противоречат действующему федеральному законодательству и приводят к повышению рисков получения неадекватных результатов оценки. Это даст основание внести соответствующие оговорки в завершающую часть отчета – основные выводы, пояснения и ограничения, связанные с использованием отчета об оценке.

Анализ рынка городской недвижимости в целом и конкретного сегмента городского земельного рынка

Требования к описанию рынка недвижимости изложены достаточно полно в разделе 21.4. настоящей главы. Необходимо отметить, что часто в отчетах об оценке доля материалов отчета, относящаяся к описанию рынка, составляет величину большую 50% от объема всего отчета. Причем, часто такой анализ переходит из одного отчета в другой, и даже отчеты разных оценщиков становятся очень похожими друг на друга. Многие оценщики считают, что это делает отчет более солидным. На самом деле такое наукообразие не дает ожидаемого эффекта, а часто приводит и к обратным результатам. Данный раздел отчета должен быть достаточно компактным, оригинальным и охватывать именно тот сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Кроме того, при проведении оценки результаты данного раздела должны быть использованы и отражены в итоговых выводах, сделанных в отчете об оценке.

Описание подходов к оценке

Данный раздел должен включать описание подходов к оценке, предусмотренных действующим законодательством, а также тех из них, которые непосредственно применялись при проведении данной оценки. В случае отказа от применения каких-либо подходов к оценке, необходимо доказательно описать его причины, продемонстрировав при этом объем и содержательную часть работы, которая была проделана оценщиком, прежде чем отказаться от использования данного подхода к оценке. Более подробно об этом можно прочитать в главах 3 и 14 настоящей книги.

Описание применяемых (в рамках обязательных подходов) методов оценки

К написанию этого раздела нужно отнестись очень тщательно, вспомнив все существующие методы оценки объекта недвижимости, т.к. выбор метода в данном случае целиком определяется самим оценщиком. И ответственность за использование конкретных методов оценки лежит на самом оценщике. Подробнее представить эту важнейшую часть отчета можно на основе материала, изложенного в главах 3, 15-20 настоящей книги.

Описание процесса согласования результатов оценки

Часто при выведении итоговой величины стоимости объекта оценки результаты, полученные в рамках применяемых подходов и методов оценки, различаются иногда даже в разы. В этом случае необходимо уточнить процедуру применения различных методик к оценке и выявить эти различия. Более подробно содержание данного этапа работы описано в главах 3, 16, 19 и 20 настоящей книги.

Основные выводы по проведенной работе

Поскольку данный раздел завершает содержательную часть отчета об оценке, подготавливает окончательное заключение по результатам оценки, то в нем оценщику предоставляется последняя возможность сделать специальные оговорки по характеристикам объекта оценки, особенностям постановки задачи оценки, специфике представленной документации и других существенных фактах и обстоятельствах, приводящих к определенным рискам получения не вполне адекватных результатов оценки. К примеру, представители Минимущества РФ высказывали мнение, что при заключении договора на оценку необходимо проверять, принадлежит ли объект оценки заказчику. В противном случае оценка может быть признана незаконной.

Здесь же можно оговорить и условия использования результатов оценки, порядок их уточнения и другие условия, способные оградить оценщика от возможных негативных последствий. Более подробно о способах выявления различных видов рисков оценщика и вариантах их снижения и покрытия можно узнать из предыдущих глав настоящей книги.

Заключение

В этом разделе отчета об оценке приводится результаты расчета итоговой величины стоимости объекта оценки. Здесь обязательно наличие подписей исполнителей данного отчета. Он должен быть подписан и руководителем компании, и специалистами-оценщиками. Если руководитель одновременно является и исполнителем отчета, он в одном случае должен расписаться как руководитель (на титульном листе отчета), а в другом – как специалист-оценщик. Если отчет подписывают несколько специалистов, необходимо отметить, кем какой раздел отчета выполнялся. Это требование должно стать особенно актуальным после введения саморегулирования оценочной деятельности, когда будет действовать персональная ответственность специалистов-оценщиков.

Приложения (ксерокопии используемых в отчете документов)

В отношении включения в отчет ксерокопий лицензий, дипломов, правоустанавливающих и прочих документов, можно сослаться не только на нормы действующего законодательства, но и на мнение представителей Минимущества РФ. В том виде, в котором они обычно прикладываются к отчету, они не имеют никакой юридической силы. Информация о лицензии, страховании и перечень представленных документов должны указываться в отчете об оценке. Прикладываемые ксерокопии лишь раздувают общий объем отчета. Если оценщик действительно необходимо сослаться на какой-либо документ, то следует приложить к отчету либо подлинники документов, либо их нотариально заверенную копию. Также следует учитывать, что цифровые фотографии не рассматриваются как документ.

10. Основные требования к экспертизе результатов оценки.

    1. Примерный регламент проведения экспертизы саморегулируемым объединением оценщиков.

РЕГЛАМЕНТ

работы Экспертного совета НП «СМАО»

Общие положения.

1.1. Основания для проведения экспертизы отчетов об оценке.

плановые работы Экспертного совета СМАО по разработке стандартов СМАО в соответствующих областях оценочной деятельности, Положений о членстве в СМАО и иных Положений, Правил и Регламентов СМАО;

инициатива Президента СМАО, вице-президентов СМАО, членов Наблюдательного совета СМАО, членов Экспертного совета СМАО;

обращения руководителей министерств, Федеральных агентств, Федеральных служб, ГАО, РАО, иных полномочных представителей государства в бизнес-структурах, руководителей крупных политических и общественных организаций;

долгосрочные договорные отношения СМАО с партнерскими организациями;

разовые заказы, оформленные договором на проведение экспертизы;

обращения судебных органов

обращения граждан и организаций.

Назначение экспертных заключений.

разработка стандартов СМАО;

разработка квалификационных требований к членам СМАО;

разработка правил аттестации членов СМАО;

разрешение спорных вопросов, связанных с профессиональной деятельностью членов СМАО;

исполнение договорных обязательств СМАО;

выполнение просьб государственных и общественных организаций;

ответ на обращения в соответствии с действующим законодательством.

Порядок использования экспертных заключений СМАО.

в соответствии с действующим законодательством;

в соответствии с договорными обязательствами;

в соответствии с уставом СМАО;

в соответствии с решениями Координационного совета СМАО:

в соответствии с решениями президента СМАО.

Состав и структура Экспертного совета СМАО

2.1. Состав Экспертного совета СМАО

численность в соответствии с уставом СМАО

персональный состав Экспертного совета СМАО (список)

Структура Экспертного совета СМАО

председатель Экспертного совета СМАО;

заместитель председателя Экспертного совета СМАО по общим вопросам;

заместители председателя Экспертного совета СМАО по направлениям оценочной деятельности;

ответственный секретарь Экспертного совета (не член совета?);

приглашенные эксперты

Распределение функций руководителей Экспертного совета

председатель:

созыв заседаний Экспертного совета;

проведение заседаний Экспертного совета;

заключение договоров на экспертизу;

подготовка поручений на проведение экспертизы;

утверждение экспертных заключений после их принятия;

организация согласительных процедур в случае возникновения разногласий.

заместитель председателя по общим вопросам:

проведение заседаний Экспертного совета при отсутствии председателя;

координация экспертных работ;

учет поручений на экспертизу;

учет и регистрация экспертных заключений.

заместители председателя направлениям оценочной деятельности:

координация работ экспертов по данному направлению;

взаимодействие с другими заместителями председателя при проведении экспертизы комплексного характера;

подготовка проектов экспертных заключений;

формирование обоснованных предложений Экспертному совету в случае возникновения особых мнений экспертов;

визирование проектов экспертных заключений.

ответственный секретарь Экспертного совета (не член совета?):

учет заданий на проведение экспертизы;

связь с членами экспертного совета;

оповещение о проведении заседаний;

протоколирование собраний Экспертного совета;

ведение документации Экспертного совета;

регистрация утвержденных экспертных заключений после их подписания председателем.

приглашенные эксперты:

подготовка части экспертного заключения по заданию члена Экспертного совета;

подготовка справок по отдельным вопросам экспертизы;



Скачать документ

Похожие документы:

  1. Положение об общественной палате > Положение об уличных комитетах > Положение о молодежном парламенте Глава органы местного самоуправления и иные муниципальные органы органы местного самоуправления > 1

    Документ
    3.1.3. Положение об организации и проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на
  2. Правила сопровождения обязательств Заемщика и Владельца закладной Агентом по сопровождению (новые кредитные продукты)

    Документ
    Настоящие Правила детализируют Договор об оказании услуг, заключенный между ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - Агентство) и Агентом по сопровождению (далее - АпоС), в части предоставления услуг по сопровождению закладных.
  3. Информационный бюллетень тпп РФ по вопросам малого предпринимательства в российской федерации за май 2009 года

    Информационный бюллетень
    Общества с ограниченной ответственностью, даже если они работают на УСН, обязаны вести бухгалтерский учет и представлять отчетность в общеустановленном порядке.
  4. Лекции зональных семинаров-совещаний глав местных администраций поселений и специально уполномоченных должностных лиц местного самоуправления поселений по вопросам совершения нотариальных действий

    Лекции
    15 января 2008 года вступила в силу ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 258-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» (далее
  5. Тема 1: «Институты гражданского общества по противодействию коррупции. Взаимодействие с государственными органами»

    Лекция
    На протяжении всей истории человечества коррупция как системное явление сопровождала деятельность государственного аппарата, ослабляя его, нарушая нормальное функционирование публичной власти.

Другие похожие документы..