Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Документ'
В отеле к Вашим услугам: крытый бассейн, сауна, парная, джакузи, спа, салон красоты, фитнес-зал, студия аэробики, залы для сквоша, бильярда и тенниса...полностью>>
'Документ'
Технология при переводе с греческого (techne) означает искусство, мастерство, умение, а это не что иное, как процессы. Под процессом следует понимать...полностью>>
'Документ'
2 РАССМОТРЕН И ОДОБРЕН Управлением градостроительства, инфраструктуры и территориального развития Государственного комитета Российской Федерации по с...полностью>>
'Урок'
Познание народной культуры, всех видов крестьянского творчества невозможно без выявления его архаичной языческой подосновы. Изучение язычества – это ...полностью>>

С. А. Пузенко основы теории оценки порядок проведения независимой оценки в украине аннотация Данный учебник

Главная > Учебник
Сохрани ссылку в одной из сетей:

С.А.Пузенко

ОСНОВЫ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ В УКРАИНЕ

Аннотация

Данный учебник освещает круг вопросов, которые обсуждаются в рамках общей части курса любой оценочной дисциплины. В учебнике описаны основные принципы и концепции, подходы к оценке, дана классификация объектов оценки с точки зрения международных стандартов оценки и украинского законодательства, описан порядок выполнения оценочных работ и правила оценочной деятельности в Украине, этические нормы профессиональной деятельности. В учебнике подробно процитированы необходимые законодательные нормы, положения национальных и международных стандартов оценки. Учебник содержит ответы на большинство вопросов общей части квалификационного экзамена на право заниматься оценочной деятельностью. В силу большого количества разнородных тем, требующих освещения, материал излагается достаточно сжато и конспективно.

Изложение основывается на более чем десятилетнем опыте автора практической оценочной деятельности, преподавания на курсах оценщиков и приема квалификационных экзаменов.

© С.А.Пузенко, 2007 г.

Аннотация 2

Введение 5

1.Основополагающие экономические понятия и концепции 5

1.1.Полезность 6

1.2.Рынок. Цена. Себестоимость 7

1.3.Рыночные отношения 9

1.4.Концепция стоимости 10

1.5.Принцип полезности 11

1.6.Принцип спроса и предложения 11

1.7.Понятие износа. 12

2.Виды стоимости 14

2.1.Рыночная стоимость 14

2.2.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. 18

2.3.Нерыночные виды стоимости 19

2.3.1.Специальная стоимость 19

2.3.2.Ликвидационная стоимость или стоимость вынужденной продажи 20

2.3.3.Стоимость ликвидации 21

2.3.4.Стоимость в пользовании 21

2.3.5.Инвестиционная стоимость 22

3.Общепринятые подходы к оценке 23

3.1.Принципы ожидания, замещения и граничной продуктивности 24

3.2.Подход сравнения продаж 25

3.3.Затратный подход 26

3.4.Доходный подход 27

3.5.Финансовая математика 28

3.5.1.Будущая стоимость денежной единицы 28

3.5.2.Текущая стоимость денежной единицы 29

3.5.3.Текущая стоимость обычного единичного аннуитета 30

3.5.4.Взнос на амортизацию единицы 31

3.5.5.Будущая стоимость обычного единичного аннуитета (накопление единицы за период) 32

3.5.6.Фактор фонда возмещения (взнос на формирование единицы) 33

3.6.Техника дисконтирования 34

3.6.1.Чистый операционный доход 35

3.6.2.Прямая и непрямая капитализация 36

3.6.3.Определение стоимости реверсии 37

3.6.4.Общие подходы к определению ставки дисконта и капитализации 37

3.6.5.Учет налогового планирования при определении ставки дисконта и капитализации 39

3.6.6.Прямая капитализация переменных потоков 39

3.6.7.Учет инфляционных ожиданий при расчете ставки дисконта 40

3.6.8.Учет структуры капитала при расчете ставки дисконта 41

4.Типы имущества 42

4.1.Концепция имущества и имущественных прав как объектов оценки 42

4.2.Субъекты имущественных прав 44

4.3.Субъекты права собственности в Украине 44

4.4.Объекты имущественных прав 45

4.5.Недвижимость и недвижимое имущество 46

4.5.1.Земельный участок 47

4.5.2.Земельные улучшения 49

4.5.3.Специальные имущественные права, связанные с недвижимостью 50

4.5.4.Сервитут, эмфитевзис и суперфиций 50

4.5.5.Аренда и Лизинг 51

4.5.6.Ипотека 54

4.5.7.Порядок государственной регистрации объектов недвижимости 54

4.6.Финансовые интересы 56

4.7.Ценные бумаги в Украине 57

4.7.1.Паевые ценные бумаги 58

4.7.2.Долговые ценные бумаги 59

4.7.3.Ценные бумаги, связанные с ипотекой 60

4.7.4.Производные ценные бумаги 61

4.7.5.Товарораспорядительные ценные бумаги 62

4.8.Движимое имущество 62

4.8.1.Объекты права интеллектуальной собственности 63

4.9.Бизнес и целостные имущественные комплексы 69

4.9.1.Классификация коммерческих предприятий 70

4.9.2.Хозяйственные общества 71

4.9.3.Понятие актива. Классификация активов предприятия 72

5.Порядок выполнения оценочных работ и написания отчета об оценке 76

5.1.Задание на оценку 77

5.2.Договор на проведение оценки 78

5.3.Предположения и ограничивающие условия 79

5.4.Определение подходов и методов оценки 79

5.5.Сбор информации и выполнение расчетов 80

5.6.Процедура согласования результатов 81

5.7.Отчет об оценке 82

5.8.Рецензирование работ по оценке 86

6.Регламентация оценочной деятельности 88

6.1.Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» 89

6.1.1.Независимая оценка и профессиональная оценочная деятельность 89

6.1.2.Независимость, конфликт интересов и ограничения на проведения оценки 92

6.1.3.Этические нормы оценочной деятельности 93

6.1.4.Методологическое обеспечение оценочной деятельности 94

6.1.5.Обучение и сертификация оценщиков 94

6.1.6.Организационная структура оценочной деятельности 95

6.2.Закон Украины «Об оценке земель» 96

6.3.Международные стандарты оценки 99

7.Наиболее часто встречающиеся приложения оценки 101

7.1.Оценка для целей кредитования 101

7.2.Оценка для целей страхования 105

7.3.Оценка для исполнительного производства 108

7.4.Оценка в процедуре банкротства 110

7.4.1.Процедура распоряжения 111

7.4.2.Мировое соглашение 111

7.4.3.Санация 112

7.4.4.Ликвидация 112

7.5.Оценка для целей финансовой отчетности 113

7.5.1.Общие понятия о финансовой отчетности 113

7.5.2.Классификация и порядок оценки основных средств предприятия 115

7.5.3.Подходы к определению справедливой стоимости основных средств 118

7.5.4.Оценка при слияниях и поглощениях 120

Литература: 121

Оценки должны выполняться честными и компетентными профессиональными оценщиками, непредвзятыми и не имеющими корыстных интересов, чьи отчеты понятны, не будут вводить в заблуждение, в которых описываются все аспекты, существенные для надлежащего понимания оценки.

(Международные стандарты оценки)

Введение

Одним из решающих факторов жизнеспособности рынков капитала является их прозрачность. Для обеспечения прозрачности рынков, в частности, требуется унификация представлений о стоимости и подходов к ее определению. Поэтому оценка, как деятельность по определению стоимости имущества и имущественных прав, является таким же важным атрибутом инфраструктуры рыночных отношений, как и бухгалтерский учет или аудит.

Теории и практике определения стоимости посвящена профессиональная оценочная деятельность, которая проще называется оценкой.

Оценка - это определение стоимости определенного объекта на определенную дату с определенной целью1.

Оценка является экономической дисциплиной. Каждое выделенное слово, не смотря на то, что все они знакомы, применительно к оценке имеет достаточно строгий смысл. Таким образом, для того, чтобы понять, что такое оценка, необходимо ответить на следующие вопросы:

  • Что такое стоимость?

  • Что такое имущество?

  • Как определяется стоимость?

Для ответа на эти вопросы необходимо коротко рассмотреть азы экономической науки, а также основы гражданского и хозяйственного законодательства.

  1. Основополагающие экономические понятия и концепции

Как правило, человек не создает материю (экзотические ситуации синтеза новых элементов в термоядерных реакторах не в счет). Человек преобразует материю и энергию (например, древесину в мебель) или оказывает услуги другому человеку (например, делает массаж). Говорят, что человек создает блага или вещи.

К сожалению одним из самых общеизвестных принципов экономики является принцип ограниченности ресурсов. Применительно к нашему повествованию его можно сформулировать следующим образом «желаемых благ на всех не хватает». Поэтому между людьми возникают определенные отношения касательно распределения разного рода благ и вещей.

В современной жизни существует разделение труда, следовательно, существует обмен продуктами труда, т.е. вещами и благами. Понятно, что обмен имеет смысл, если продукт труда одного человека заинтересует другого человека. Для того чтобы охарактеризовать этот интерес, экономисты придумали термин полезность [2]. Можно говорить, что человек производит и потребляет полезности.

    1. Полезность

Полезностью мы будем называть способность товара или услуги удовлетворять потребности собственника или пользователя.

Обмен полезностями означает передачу или приобретение одних полезностей в обмен на другие полезности. Наиболее типичный акт такой передачи будем называть сделкой или куплей-продажей1.

Полезность предметов обмена, прежде всего, обуславливается фактом их существования и физическими свойствами, которые характеризуют способность удовлетворять потребности участников рынка. Например, применительно к квартире, – это месторасположение, площадь, вид из окна. Применительно к промышленному оборудованию – производительность, эффективность, класс точности и т.д.

Однако для определения полезности недостаточно убедиться в физическом существовании предмета, надо еще определить, как участник обмена может его использовать.

В подавляющем большинстве случаев полезность характеризуется не только физическими характеристиками, но и юридическими нормами и правилами, которые определяют порядок использования данного имущества. Например, с точки зрения нормативно-правового регулирования в Украине, нельзя построить мусоросжигательный завод в рекреационной зоне или любой производственный объект на расстоянии менее 30 м от жилых домов, или атомную электростанцию ближе, чем на 30 км от населенных пунктов, нельзя в многоквартирном доме ночью громко слушать музыку и т.д. Примеров подобных ограничений можно привести великое множество.

Помимо физических характеристик и юридических норм и правил на полезность предметов влияет окружающая среда. Например, предметы могут иметь полезность как индивидуальные объекты, а могут рассматриваться как составляющие единого комплекса. Например, звуковая или осветительная аппаратура, проектируемая для конкретного зрительного зала театра или система вентиляции в конкретном производственном помещении. Поэтому, необходимо различать полезность имущества как индивидуального или как части имущественного комплекса.

Конкретные предметы могут иметь дополнительную, или специальную полезность вследствие его физической или функциональной связи с прилегающим объектом, принадлежащим другим, или его привлекательности для покупателя, имеющего специфические интересы.

Полезность обычно измеряется с точки зрения долгосрочных перспектив, которые определяются временем экономической жизни – временем, в течение которого предметы имеют полезность. Однако бывают периоды времени, когда объекты могут стать временно избыточными, т.е., периоды временной утраты полезности. При этом они могут быть законсервированы или приспособлены под другое применение или просто не функционировать какое-то время. Такие периоды времени могут приводить к корректировке срока экономической жизни объектов.

Предметы могут и не иметь четко различимую степень полезности, например, на рынках, характеризующихся чрезвычайной нестабильностью или сильным дисбалансом между спросом и предложением, или на рынках, функционирующих в условиях политической или экономической неопределенности. Обычно эффект политической или экономической неопределенности проявляется в изменениях полезности.

Таким образом, на полезность влияют:

  • физические характеристики объекта (функциональное назначение, продуктивность, срок использования и т.д.);

  • юридические нормы и правила, которые определяют порядок использования объекта;

  • экономические, географические и политические факторы1.

Для того чтобы полезности можно было обменять, необходимо их численно измерить, определившись предварительно с единицей измерения. Роль такой единицы выполняют деньги. Некоторым образом, определенным полезностям (которые в дальнейшем для удобства будем называть товарами или услугами) при обмене ставится в соответствие определенная сумма денег. Применительно к теории оценки, которая рассматривается в этой книге, численное измерение полезностей осуществляется на рынке, а подобные суммы денег называют ценами или стоимостями или себестоимостями предметов, благ или вещей, которые на рынке называются товарами или услугами.

    1. Рынок. Цена. Себестоимость

Рынок – это среда, в которой покупатели и продавцы обмениваются (торгуют) товарами и услугами посредством ценовых механизмов.

Участников обмена будем именовать участниками рынка или продавцами и покупателями.

С точки зрения теории оценки концепция рынка подразумевает, что покупатели и продавцы могут покупать и продавать товары и услуги без чрезмерных ограничений в своих действиях. Рынок может быть локальным, региональным, национальным, или международным. 2

Для целей оценки по умолчанию предполагается, что рынок является открытым и конкурентным. Это необязательно должно предполагать большое количество продавцов и покупателей. Рынок может характеризоваться ограниченным числом участников. Важно, чтобы все желающие имели доступ на рынок и к информации о сделках, которые на нем совершаются.

Понятие ценового механизма подразумевает, что каждому товару или услуге может быть поставлено в соответствие некоторое количество денег, за которое происходит продажа этого товара или услуги на рынке. Такое количество денег обычно называют ценой товара или услуги. Продавцы на рынке формируют предложение по ценам, которые называют ценой предложения. Покупатели, формирующие спрос, имеют свое представление о цене, которая, соответственно, называется ценою спроса. Когда представления покупателя и продавца о цене совпадают, происходит сделка по цене, которая является ценой сделки.

Для сравнения, целесообразно привести три определения цены – одно из международных стандартов оценки (далее МСО) [6]1:

«Цена - это термин, используемый для обозначения определенного количества (денег), за которое данный товар или услуга могут быть запрошены или предложены или куплены. Цена продажи - это исторический факт, независимо от того, была ли она публично объявлена или сохранена в тайне.»

второе – из Методики экспертной денежной оценки земельных участков [7]:

«Цена – сумма денег, за которую предлагается или фактически осуществляется переход прав на объект оценки от продавца к покупателю.»

Третье – из Национального стандарта оценки 1 (далее НСО 1) [3]:

цена – фактическая сумма денег, выплаченная за объект оценки или подобное имущество.

Определение цены в МСО наиболее общее, поскольку допускает, что цена может быть и ценой предложения, и ценой спроса, и ценой сделки. Второе определение допускает лишь цену предложения и сделки и не предполагает цену спроса, наконец, третье – только цену сделки.

С понятием цены неразрывно связано и другое не менее важное понятие себестоимости [6]:

Себестоимость – это цена, оплаченная за товары или услуги или сумма денег, необходимая для создания или производства товаров или услуг. Когда этот товар (услуга) произведен, себестоимость его создания становится историческим фактом. Цена, оплаченная за товар (услугу) становится для покупателя себестоимостью его приобретения.

Необходимость введения дополнительного, по отношению к цене, термина себестоимость вызвана тем, что товары и услуги не только покупаются и продаются, но и производятся. Концепция себестоимости как раз и оперирует затратами и на приобретение, и на производство товаров и услуг. Для иллюстрации этого комплексного понятия можно привести следующее нормативное определение себестоимости [8]:

Себестоимость работ (услуг) - это стоимостное выражение расходов предприятия, связанных с использованием в технологическом процессе выполнения работ (предоставление услуг) природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных производственных фондов, инструмента, инвентаря, трудовых и финансовых ресурсов, а также других расходов на производство и сбыт, включая установленные государством как обязательные отчисления налоги и платежи.



Скачать документ

Похожие документы:

  1. Международная Книга предлагает Вашему вниманию очередной каталог книжных новинок по художественной литературе, философии, религии, истории, политике и праву, экономике, научно-технические издания и прочим рубрикам (18)

    Книга
    Международная Книга предлагает Вашему вниманию очередной каталог книжных новинок по художественной литературе, философии, религии, истории, политике и праву, экономике, научно-технические издания и прочим рубрикам.

Другие похожие документы..